CoreNet Global zur Zukunft der Bürohäuser zwischen Pandemie-Erbe, Qualitätssprung und Künstlicher Intelligenz: Das Büro lebt. aber nicht jedes

Der 40. Mastertalk von CoreNet Global (CNG) zum Thema „Homeoffice frisst Hochhaus – oder doch nicht?“ war ein Jubiläum – und zugleich eine Rückkehr zum Ursprung. Wie immer fand das Format onlinestatt. Doch Panelisten und Organisatoren waren vor Ort in Mannheim – passend zum Thema in einem Hochhaus-Coworking-Space von 1000 Satellites. Inhaltlich schloss sich der Kreis. Denn Thema und Titel griffen bewusst den ersten Mastertalk aus Mai 2020 auf. Damals, im ersten Lockdown, galt Homeoffice, an dem vor allem die Mitarbeiter zunehmend Gefallen gefunden hatten, als Tod der Büroimmobilie. Knapp sechs Jahre später stand nun die Frage im Raum: Was ist aus dieser Befürchtung geworden – und was bedeutet das für die Zukunft der Bürohäuser?

Moderiert wurde der Jubiläums-Mastertalk von Andy Dietrich (Hausmeister-Podcast und Geschäftsführer Strategiekollegen). Gastgeber, Initiator und prägende Stimme des Formats seit fast sechs Jahren war Prof. Dr. Thomas Glatte, Professor für Immobilienwirtschaft an der Hochschule Fresenius Heidelberg und als Vorstandsmitglied von CNG Central Europe für Aus- und Weiterbildung zuständig. Auf dem Panel diskutierten:

• Martina Williams, Head of Work Dynamics Northern Europe, JLL
• Andreas Schulten, Hausmeister-Podcast, Gründer bulwiengesa (heute:Initiator Startwerte und Vorstandsvorsitzender der Freunde der Schinkelschen Bauakademie)
• Sven Wingerter, Geschäftsführer Eurocres Consulting Berlin
• Anke Gerlach, Regional Workplace Manager, Mathworks GmbH
• Peter Prischl, Geschäftsfüfer der afondo GmbH
• Markus Hummelsberger, Gründer und Geschäftsführer 1000 Satellites

Prof. Dr. Thomas Beyerle (Hausmeister-Podcast, früher Catella) war als Mitstreiter der ersten Stunde thematisch präsent, konnte beim 40. Mastertalk jedoch nicht teilnehmen.

Rückblick: Die Wette aus dem Jahr 2020

Dietrich erinnerte zu Beginn an die Ausgangslage im Frühjahr 2020: „Damals haben viele gesagt: Homeoffice ist der Sargnagel für das Büro.“ Wingerter hatte seinerzeit eine branchenweit stark beachtete These formuliert: „20 Prozent der Büroflächen werden verschwinden.“ Das entspricht der kompletten Bürofläche Bayerns. In dieser Stimmung entstand eine viel zitierte Wette. Schulten hielt dagegen und sprach von einer Seitwärtsbewegung. Beyerle und Glatte verorteten sich dazwischen – mit der Erwartung spürbarer Einschnitte. Sechs Jahre später sollte diese Wette nun überprüft werden.

Die Einordnung und Auflösung übernahm Williams. Sie räumte gleich zu Beginn ein, dass die damalige Wette „nicht sauber definiert“ gewesen sei: „Reden wir über Bestand, belegten Bestand oder Nettoabsorption? Das macht einen riesigen Unterschied.“ Dennoch: Auf Basis von JLL-Research-Daten zog Williams den Zeitraum Ende 2019 bis Ende 2025 heran – mit einem klaren Ergebnis:

• Der Büroflächenbestand in den Big 7 ist um 6,8 Prozent gestiegen.
• Der belegte Bestand legte um 1,3 Prozent zu.
• Gleichzeitig stieg der Leerstand deutlich, weil eine volle Projektpipeline abgearbeitet wurde.

Williams brachte es auf den Punkt: „Wenn man einen Gewinner küren will, dann ist es Andreas Schulten mit seiner Seitwärtsbewegung.“

Warum das Büro nicht verschwindet

In der anschließenden Erläuterung wurde schnell deutlich, warum der große Flächenabsturz ausgeblieben ist. Williams nannte drei Hauptgründe:

1. Tertiärisierung der Wirtschaft: „Seit 2019 ist die Zahl der Beschäftigten im Dienstleistungssektor um rund drei Prozent gestiegen.“
2. Weiterbau der Pipeline: „Gebäude, die im Bau sind, verschwinden nicht einfach.“
3. Trägheit des Bestands: „Umnutzung ist komplex und dauert Jahre.“

Gleichzeitig habe sich das Arbeiten verändert. Vor Corona lag die Büroanwesenheit bei gut 4 Tagen pro Woche, heute bei 3,6 Tagen. Zwei Drittel der Beschäftigten unterliegen klaren Anwesenheitsregeln. Williams zitierte aus dem Workforce Preference Barometer: „72 Prozent der Mitarbeiter bewerten diese Regeln positiv – vor allem, weil sie glauben, dass Zusammenarbeit im Büro besser funktioniert.“

Glatte erinnerte daran, dass es bei seinem damaligen Arbeitgeber, BASF, vor Corona sogar den Trend zum „Zweitschreibtisch“ gegeben habe, den in Linienorganisation und jenen in der Projektorganisation: „Wir hatten tatsächlich rechnerisch 1,1 Schreibtische pro Mitarbeiter plus Puffer und man saß großflächig. Also entschieden wir angesichts der neuen Entwicklung: zehn Prozent weg, Puffer weg und fünf Leute teilen sich drei Schreibtische. Wir hätten so auf 60 Prozent der Fläche verzichten können, haben dies aber moderat auf die Hälfte gedrückt.“ So war die generelle Stimmung damals und die großen Corporates, allen voran die Banken, haben ähnliches bekanntgegeben.

Vom Wettgewinn zum Tagesthema: Die Zukunft der Bürohäuser

Ganz so drastisch ist es weder bei der BASF noch anderswo gekommen, dennoch fragte Moderator Dietrich: „Was passiert nun mit solchen Bürostädten wie Niederrad und Eschborn?“ und ergänzte mit Blick auf das heutige Thema: „Welche Bürohochhäuser haben künftig überhaupt noch eine wirtschaftliche Perspektive?“ Die qualitative Verschiebung des Büromarkts beschrieb Williams anhand der Datenlage: Hochwertige Flächen bleiben gefragt, während ältere Bestände in peripheren Lagen unter Druck geraten. „Wir sehen eine auf den ersten Blick paradoxe Entwicklung: steigende Leerstände und steigende Spitzenmieten“, sagte Williams. Das sei kein Widerspruch, sondern Ausdruck dieser Ausdifferenzierung.

Schulten meinte: „Ich würde gern die Silos trennen, denn es gibt mindestens zehn Büromärkte, nicht nur einen. Außerdem ist kein Gebäude nach 30 Jahren noch topmodern. Eine Topmiete ist nur für 10 Jahre möglich. Dies bestätigte Williams und verwies auf den technischen Lebenszyklus vieler Gebäude: „Nach 30 Jahren sind viele Hochhäuser haustechnisch durch. Dann muss man grundlegend sanieren – und das ist teuer.“ Hochhäuser hätten allerdings weiterhin ihre Berechtigung, „aber nur, wenn man sehr genau hinschaut, was man daraus macht“.

Glatte warnte davor, Nutzungsmischung reflexhaft als Lösung zu betrachten. Die Kombination unterschiedlicher Nutzungen innerhalb eines Gebäudes erhöhe die Komplexität erheblich – besonders bei Brandschutz, Erschließung und Haustechnik. Der Quartiersgedanke sei aus seiner Sicht oft der robustere Ansatz: „Reinrassige Gebäude ja, aber die Mischung muss innerhalb des Viertels ablaufen.“

Sollte man Neubauten verbieten?

Die Frage, ob und wo noch neu gebaut werden sollte, stellte Wingerteroffen in den Raum: Angesichts großer Leerstände und des massiven Bestands müsse man sich als Gesellschaft fragen, ob weiterer Neubau überall noch sinnvoll sei. Williams sprach sich dafür aus, Sanierung und Weiterentwicklung des Bestands stärker zu priorisieren. Schulten hielt dagegen, dass in einer Marktwirtschaft gebaut werde, sobald Nachfrage entstehe – vor allem bei wirtschaftlichem Wachstum.

Wingerter fragte erneut: „Wollen wir das als Gesellschaft wirklich zulassen?“ Warum Unternehmen und Wirtschaft dies wollen, sei klar. Das Thema müsse daher von der Gesellschaft gelöst und nicht nur ökonomisch betrachtet werden. Prischl erinnerte bei „all dieser Fixierung auf Büroarbeitsplätze“ daran, dass es noch viele andere Tätigkeiten gebe: „JVA-Mitarbeiter, Laboranten, Sonderpädagogen brauchen alle super Arbeitsplätze.“ Auch darum müsse sich die Immobilienbranche kümmern.

Dietrich griff den Gedanken Wingerters auf und fragte in die Runde: „Sind unsere Städte – abgesehen von Wohnungen – fertiggebaut? Drei Panellisten, das entsprach der Hälfte, bejahten dies. Williams war skeptisch und sagte: „Der Bedarf verändert sich. Beispielsweise brauchen wir – gerade auch wegen KI – eine Vielzahl von Rechenzentren, von denen einige nah bei den Nutzern sein müssen, also auch in der Innenstadt. Dies brachte Glatte später zu einer steilen These für den Zeitpunkt des 80. Mastertalks: „In fünf, sechs Jahren wird die Zahl der Rechenzentren und für Speichermedien der für Bürofläche entsprechen.“

KI als neuer prägender Faktor

Neben der Hochhausfrage tauchte damit ein weiterer Bezugspunkt auf: der Einfluss von Künstlicher Intelligenz auf die Büroflächennachfrage. Schulten sagte offen: „Ich weiß nicht, was KI am Ende mit der Zahl der Bürobeschäftigten macht.“ Williams wies darauf hin, dass zwar repetitive Tätigkeiten wegfallen könnten, zugleich aber neue Geschäftsmodelle und neue Unternehmen entstünden. Auch strukturelle Auswirkungen wurden diskutiert. Hummelsberger (1000 Satellites) brachte die These ein, dass sprachbasierte KI-Anwendungen neue Anforderungen an Arbeitsplatztypen stellen könnten – etwa mehr Rückzugsmöglichkeiten und weniger klassische Großraumstrukturen. Die Diskussion mündete in eine neue Wette: Wird KI in den kommenden Jahren so stark in die Arbeitswelt eingreifen, dass sich der Büro-Leerstand signifikant erhöht? Die Meinungen gingen auseinander – aufgelöst wird in fünf Jahren. Vielleicht von einer KI-Anwendung.

Der Jubiläums-Mastertalk machte deutlich: Die Büroimmobilie – und mit ihr Office-Hochhäuser – steht nicht vor dem Verschwinden, aber vor einem tiefgreifenden Wandel. Qualität, Bestand, Hochhäuser und der Einfluss neuer Technologien hängen dabei untrennbar zusammen – und bleiben zentrale Themen für die kommenden Jahre.