Flight to quality – Mieten steigen weiter

Resümee / Ausblick

• Die Büroflächenumsätze sind im Jahr 2025 im dritten Jahr in Folge zurückgegangen und lagen jüngst um 42 % unter dem Zehnjahresmittel. Die abwartende Haltung zahlreicher Unternehmen erklärt sich aus der nach wie vor schwachen Konjunktur, die dazu führt, dass vielfach auf Expansion verzichtet wird, sondern Sparbemühungen stattdessen auch Büroflächen einschließen.
• Teilweise ist bei Vertragsverlängerungen ein Trend zur Reduzierung der angemieteten Fläche zu beobachten, teils wegen der verhaltenen Wirtschaftserwartungen, teils, weil das Homeoffice genutzt wird, um Flächen und Mietkosten zu verlagern.
• Die Schlussabnahme vorangehend aufgeschobener Projekte hat das Fertigstellungsvolumen um 56 % gegenüber dem Vorjahr auf rd. 122.000 m² ansteigen lassen. Die dazugehörige Vorvermarkungsquote von 48 % zeigt, dass periodenbezogen (zunächst) über Bedarf gebaut worden ist. Dementsprechend ist die Leerstandsquote auf mittlerweile 11 % gestiegen. Die Angebotsreserve – ohne Fluktuationsreserve, strukturellen und latenten Leerstand – ist auf 388.700 m² angewachsen und übertrifft das mittlere jährliche Fertigstellungsvolumen der jüngsten zehn Jahre nahezu um das Fünffache.
• Auch im Jahr 2026 werden noch große Projekte fertiggestellt, die bislang aufgeschoben waren, so dass auch für dieses Jahr ein überdurchschnittliches Fertigstellungsvolumen zu erwarten ist, das die Angebotsreserve weiter vergrößert und die Gefahr steigert, dass sich veraltete Objekt zu Stranded Assets entwickeln.
• Das Spitzenmietniveau ist lage- und ausstattungsbedingt weiter kräftig gestiegen. Top-Flächen in Top-Lagen (z.B. Königsallee, Breite Straße, Kasernenstraße) werden aufgrund der Exklusivität der Lagen und höherer Baukosten auch teurer vermietet. Im Zuge des weiter gestiegenen Wettbewerbs der Arbeitgeber um hochqualifizierte Fach- und Führungskräfte werden insbesondere mitarbeiterfreundlich exzellent ausgestattete Standorte mit leistungsfähiger Erreichbarkeit per ÖPNV, Kfz und Fahrrad sowie urbaner Anbindung nachgefragt.
• Der seit Jahren zu beobachtende Trend, dass Flächen zwar reduziert, indessen ungleich deutlich höhere Lage- und Ausstattungsqualitäten gesucht werden, setzt sich fort. Vorrangig gefragt sind z.B. anspruchsvolle Kommunikationsbereiche und eine sehr gute Arbeitsatmosphäre. Die Erfüllung der ESGKriterien ist ohnehin Standard. Dadurch setzt sich der Trend zum Anstieg des Spitzenmietniveaus in umfassend anspruchsgerechten Liegenschaften fort.
• Durch die seit Jahren steigenden Qualitätsanforderungen in Verbindung mit nominell hohem Überangebot wird der Markt für Umnutzungen befeuert. Ältere Büro- und Hotelimmobilien werden zunehmend umgewandelt, insbesondere in gewerbliches Wohnen, das mit Serviced Apartments, Boarding Houses, Mikrowohnen, studentischem Wohnen, betreutem Wohnen und anderen Varianten wirtschaftlich darstellbar ist.
• Zug um Zug mit einer moderat anziehenden Konjunktur steigt segment- und regionsdifferenziert die immobilienwirtschaftliche Transaktionsdynamik, zumal die fertiggestellten Projekte analog zur Vermarktung Umzugsketten auslösen.