Immobilienbranche: Großinsolvenzen gehen zurück – Entspannung mit Vorbehalt
Die Zahl der Großinsolvenzen in der Immobilienbranche ist 2025 um 22 Prozent gesunken. Besonders im Bau von Immobilien zeigt sich ein deutlicher Rückgang. Experten sehen darin eine Marktbereinigung – doch von einer nachhaltigen Entwarnung kann keine Rede sein.
Die Insolvenzentwicklung in der deutschen Immobilienwirtschaft zeigt sich für das Jahr 2025 deutlich entspannter als noch im Vorjahr. Nach dem turbulenten Jahr 2024 sind die Insolvenzen in der Immobilienbranche von Unternehmen mit einem Umsatz größer 10 Mio. Euro um 22 Prozent von 72 auf 56 Fälle gefallen. Besonders deutlich ist der Rückgang beim Bau von Immobilien: Hier sind die Anträge um die Hälfte auf 14 gefallen. Die Innenausbauer und Bestandshalter machten hingegen eine Seitwärtsbewegung von 43 auf 42 Insolvenzen. Das geht aus der aktuellen Insolvenzanalyse der Transformationsberatung Falkensteg hervor.
Marktbereinigung und strukturelle Anpassung
Der Rückgang der Insolvenzzahlen ist vor allem auf eine umfassende Marktbereinigung zurückzuführen. „Viele wirtschaftlich schwächere Marktteilnehmer sind bereits 2024 ausgeschieden, die verbliebenen Unternehmen gehören zu den stabileren Akteuren”, erklärt Christian Alpers, Partner und Real Estate Experte bei der Transformationsberatung Falkensteg.
Hinzu kommt, dass die rückläufigen Bautätigkeiten zu einer reduzierten Rohbaukapazität am Markt geführt haben. Die Unternehmen nutzten die Zeit, um Kapazitäten zu reduzieren und ihre Kostenstrukturen an die neue Marktlage anzupassen. Die strukturellen Herausforderungen der Baubranche bleiben jedoch bestehen: hohe Baukosten, Fachkräftemangel und regulatorische Unsicherheiten führen zu einer anhaltenden Spannung im Markt. „Das Insolvenzrisiko für diese Segmente ist perspektivisch weiterhin hoch“, schätzt Alpers. Vor diesem Hintergrund steigt der Handlungsdruck auf die Unternehmen.
Ein zentrales Optimierungsfeld sieht Christian Alpers auf der vertrieblichen Seite vieler Immobilienunternehmen. In der jetzigen Marktphase müssten die Unternehmen wieder aktiv Vertrieb betreiben. Diese Umstellung von einer nachfragegetriebenen zu einer stärker angebotsseitig geprägten Marktbearbeitung, bei der Projekte gezielt an die Anforderungen des Marktes angepasst werden müssen, stelle viele Immobilienunternehmen vor Herausforderungen. „Die Unternehmen, die ihre vertrieblichen Fähigkeiten ausbauen und wieder stärker in den Markt investieren, dürften in der aktuellen Phase besser positioniert sein“, so der Real-Estate-Experte.
Insolvenz als ungeeignetes Sanierungsinstrument
Ein weiterer Grund für den Rückgang der Insolvenzzahlen basiert auf den Erfahrungen aus 2024. Für viele Projektierer in der Immobilienbranche ist die Insolvenz nach Einschätzung von Alpers kein geeignetes Sanierungsinstrument. Anders als im produzierenden Gewerbe, wo durch die Insolvenz Liquiditätseffekte durch Lohnfortzahlungen entstehen, gehe in Projektgesellschaften jeglicher Hebel verloren.
Zudem stellt sich die praktische Frage: Wer steigt ein, übernimmt die halbfertige Elektrik und gibt eine Garantie für das Gewerk? Es bestehe die große Gefahr, dass ein Insolvenzantrag einen sofortigen Baustopp auslöse und der Verwalter zu einem raschen Verkauf des noch unfertigen Projekts gezwungen wäre – mit hohen Verlusten für Gläubiger und Investoren.
Als sinnvolle Alternative sieht der Falkensteg-Experte konsensuale Lösungen und Finanzierungsinstrumente. „Wenn die Krisensituation primär durch Zinsanstieg oder höhere Baukosten entstanden ist, dann ist es wirtschaftlich sinnvoller weiterzumachen. Voraussetzung ist natürlich eine Anschlussfinanzierung”, erläutert Alpers. Dazu sei ein plausibles IDW-S6-Gutachten notwendig, das die finanzielle Belastbarkeit aufzeigt. In den vergangenen Monaten wurden deshalb an vielen Stellen Standstill-Vereinbarungen oder andere individuelle Lösungen zwischen den Beteiligten verhandelt, um eine Insolvenz auf jeden Fall zu vermeiden.
Durchwachsener Ausblick für 2026
Für dieses Jahr erwartet Alpers stabile Insolvenzzahlen auf dem Niveau von 2022 mit 30 bis 35 Fällen. Allerdings warnt er davor, dass die Talsohle noch nicht durchschritten sei und von einer echten Erholung nicht gesprochen werden könne.
Seine Empfehlung für Immobilienunternehmen ist deutlich: „Augen zu und durch – Kapazitäten auslasten und die operative Substanz erhalten. Es ist nicht die Phase, um signifikante Erträge zu erwirtschaften. Für eine nachhaltige Markterholung seien niedrigere Zinsen, bessere politische Rahmenbedingungen für den Bau, Förderprogramme für Konsumenten – etwa wie früher die KfW-Programme für junge Familien – sowie eine Entlastung bei den Baustandards erforderlich. „Eine Erholung ist ausschließlich durch politische Maßnahmen erreichbar. Solange diese ausbleiben, verharrt die Branche im Krisenmodus”, so Alpers’ nüchternes Fazit.
