Büromarkt 2025: Dortmund erzielt Rekordumsatz, Essen verzeichnet Rückgang
Stadt macht in Dortmund fast die Hälfte des Flächenumsatzes aus / Nur einzelne Großanmietungen von Konzernen in beiden Städten
Die Entwicklung der Büromärkte in Dortmund und Essen zeigt auf den ersten Blick ein widersprüchliches Bild: Während Dortmund seinen Büroflächenumsatz in den vergangenen Jahren kontinuierlich steigern konnte und 2025 mit knapp 150.000 m² einen neuen Rekord erreichte, verzeichnet Essen seit mehreren Jahren rückläufige Umsätze und schloss 2025 mit knapp über 70.000 m² ab.
Ein genauer Blick auf die Vermietungsaktivitäten der vergangenen fünf Jahre zeigt jedoch deutliche Parallelen zwischen beiden Städten. In Dortmund verantwortete die Stadtverwaltung im Jahr 2025 nahezu die Hälfte des gesamten Büroflächenumsatzes. Auch die Stadt Essen sichert sich bereits seit einigen Jahren moderne Büroflächen für ihre Verwaltungseinheiten. Hintergrund ist in beiden Städten eine vergleichbare Ausgangslage: Veraltete Bestandsgebäude erzeugen Umzugsdruck innerhalb der kommunalen Verwaltungen.
Großanmietungen von Konzernen blieben dagegen 2025 sowohl in Dortmund als auch in Essen nahezu vollständig aus. Eine Ausnahme bildete Thalia: Der Buchhandelskonzern mietete rund 11.000 m² in der ehemaligen Bundesbank-Filiale in Dortmund und verlegt seinen Hauptsitz künftig von Hagen nach Dortmund. In Essen wurden 2025 lediglich zwei Vermietungen oberhalb der 5.000 m²-Marke registriert: die Anmietung der Stadt Essen im Kontorhausviertel, vermittelt durch Brockhoff, mit 5.586 m² sowie eine Vermietung an ETL Freund & Partner.
In beiden Städten haben ansässige Konzerne in den vergangenen Jahren neue, moderne Headquarters errichtet. Das ist ein positives Signal für die Standorte, führt aber gleichzeitig dazu, dass zuvor genutzte große Büroflächen freigezogen wurden. Diese Unternehmen fehlen aktuell als großvolumige Nachfrager am Markt. Dieser Prozess setzte in Essen früher ein als in Dortmund. Auch die Stadt Essen hat bereits vor einigen Jahren damit begonnen, sich moderne Flächen für ihre Verwaltungsstrukturen zu sichern.
Trotz moderater Leerstandsquoten – rund 4 Prozent in Dortmund und etwa 7,5 Prozent in Essen – stehen in beiden Städten nur sehr wenige sofort beziehbare, moderne Flächen zur Verfügung. Diese Angebotsknappheit führt dazu, dass die erzielbaren Spitzenmieten in beiden Märkten weiter steigen.
Unternehmen haben insbesondere in Essen aktuell die Möglichkeit, mit etwas Vorlauf ihre Flächen strategisch zu optimieren. Eigentümer sind bereit, ihre Bestandsgebäude an moderne Arbeitswelten anzupassen. Dadurch lassen sich auch größere, zusammenhängende Flächen von mehreren Tausend Quadratmetern realisieren.
