Markterholung der Assetklasse Wohnen nimmt im Schlussquartal Fahrt auf

Im vierten Quartal 2025 setzte der deutsche Wohn-Investmentmarkt seine Marktbelebung aus dem ersten Halbjahr mit leicht angezogener Dynamik fort. Insgesamt wurden im Jahr 2025 rund 8,9 Mrd. € in größere Wohnungsportfolios ab 30 Wohneinheiten investiert. Damit wurde das Vorjahresergebnis knapp (um 4 %) verfehlt. Angesichts der beendeten Konsolidierungsphase, der verbesserten Verfügbarkeit von Investmentprodukten und des anhaltenden Drucks auf den Mietwohnungsmarkt ist für das laufende Jahr mit einer beschleunigten Markterholung und einem höheren Residential-Investitionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr zu rechnen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Im Jahr 2025 belief sich das Residential-Investitionsvolumen auf 8,9 Mrd. €. Wohnen ist damit die umsatzstärkste Assetklasse im deutschen Immobilienmarkt. Das für diese Marktphase solide Ergebnis und die verbesserte Stimmung spiegeln sich in dem gestiegenen Beitrag großvolumiger Bestandsportfolios, auch aus dem Value-add-Segment, sowie von Forward Deals wider. Gerade auch die wieder angezogene Nachfrage nach bundesweiten Bestandsportfolios treibt die Markterholung an und zeigt, dass Investoren auch wieder abseits der A-Städte vermehrt Investmentopportunitäten realisieren“, erläutert Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Das registrierte Investmentvolumen hat im Schlussquartal gegenüber den beiden Vorquartalen wieder angezogen. Dies wird auch in einer erhöhten Transaktions-Frequenz sichtbar, was als positiver Indikator für den Markt gewertet werden kann. Trotz der anhaltenden Schwäche der Konjunktur und bestehender geopolitischer Risiken wird der deutsche Wohn-Investmentmarkt durch die guten Perspektiven auf der Nutzerseite sowie die verbesserte Kapitalverfügbarkeit gut unterstützt. Dies spiegelt sich in einer umfangreichen Deal-Pipeline wider, welche die Marktdynamik in den kommenden Monaten maßgeblich beeinflussen wird.

Größensegmente bis 100 Mio. € im Bereich des langjährigen Durchschnitts

Große Deals mit einem Volumen über 100 Mio. € machen aktuell ein Drittel des gesamten Investmentvolumens aus. Damit ist ihr Marktanteil zwar am höchsten, jedoch trägt das großvolumige Segment weniger als im langjährigen Durchschnitt (53 %) zum Gesamtvolumen bei. Dagegen präsentieren sich die Größensegmente bis 100 Mio. € mit gut 5,9 Mrd. € vergleichsweise lebhaft und können auch absolut betrachtet ein Investmentvolumen im Bereich des langjährigen Schnitts verbuchen.

Neubau überdurchschnittlich beteiligt

Forward Deals verzeichnen derzeit mit 29 % einen überdurchschnittlich hohen Umsatzanteil. Moderne Bestandsobjekte erreichen einen Anteil von 12 % (Ø10 Jahre: 6 %), was ebenfalls auf eine gestiegene Attraktivität in diesem Segment hinweist. Diese Entwicklung reflektiert sowohl den verbesserten Zugang zu Fremdkapital in den vergangenen Quartalen als auch die anhaltend starke Nachfrage nach Neubauobjekten. Auch großvolumige Bestandsportfolios tragen aktuell mit einem Marktanteil von 40 % wieder verstärkt zum Gesamtinvestmentumsatz bei.

Investorenbasis mittlerweile wieder deutlich breiter

Ein Beleg für die auch in der Breite an Fahrt gewinnende Markterholung ist die hohe Nachfrage von verschiedenen Käufergruppen: So entfallen auf fünf Käufergruppen jeweils Marktanteile im zweistelligen Prozentbereich beziehungsweise einem Transaktionsvolumen über 1 Mrd. €. Investment-/Asset Manager sind mit 1,7 Mrd. € die umsatzstärkste Käufergruppe und kommen auf einen überdurchschnittlichen Marktanteil von 19 %. Auffällig ist, dass insbesondere zwei Käufergruppen deutliche Zuwächse verzeichnen: Zum einen sind Equity/Real Estate Funds mit 1,6 Mrd. € (+80 % ggü. Langzeitschnitt) stark vertreten. Während viele Käufergruppen in einem selektiven Markt eher abwartend agieren, zeichnen sie sich aufgrund ihrer guten Eigenkapitalbasis durch eine hohe Handlungsfähigkeit aus und sind oft in der Lage, Transaktionen über flexiblere Strukturen zu lösen. Zum anderen nutzen aber auch Family Offices (1,1 Mrd. €, +100 % ggü. Langzeitschnitt) die Gelegenheit, ihr Kapital günstig zu platzieren.

Der aktuell hohe Marktanteil ausländischer Investoren auf der Käuferseite (33 %) ist als positives Signal zu sehen. Diese Investorengruppen nutzen verstärkt die derzeit günstigen und sich weiter verbessernden Rahmenbedingungen, um gezielt attraktive Anlagechancen in Deutschland wahrzunehmen.

A-Städte mit relativ niedrigem Marktanteil von 38 %

Die A-Städte steuerten im vergangenen Jahr rund 3,4 Mrd. € bzw. 38 % zum gesamten Investmentvolumen und damit deutlich weniger als im Vorjahr bei (5,1 Mrd. €) bei. Dies ist allerdings nicht einem schwindenden Interesse, sondern vielmehr einem Mangel an großvolumigem Core-Produkt in den Top-Städten geschuldet, das nicht von der hohen Zahl an kleineren Transaktionen aufgewogen werden kann, die derzeit registriert werden. Entsprechend bildet Berlin als einzige A-Stadt mit einem Investmentvolumen im Milliardenbereich (1,8 Mrd. €) weiterhin klar den Investment Hotspot.

Perspektiven

Das wieder erstarkte Interesse von Investoren an Value-add- und Forward Deals sowie die deutlich gestiegene Zahl abgeschlossener Transaktionen und großer bundesweiter Portfolioverkäufe bestätigen die anhaltende Aufschwungphase am deutschen Wohn-Investmentmarkt. Im Gegensatz zu den beiden vergangenen Jahren wird zunehmend auch außerhalb der A-Städte investiert. Darüber hinaus ist eine breite Streuung über verschiedene Sub-Asset- und Risikoklassen erkennbar – ein Hinweis auf die sich auch in der Breite ausweitende Markterholung. Besonders erwähnenswert ist diese Entwicklung angesichts der weiterhin schwachen Konjunktur und geopolitischer sowie handelspolitischer Unsicherheiten. Der für dieses Jahr prognostizierte moderate Konjunkturaufschwung, unterstützt vom Investitionspaket der Bundesregierung, sowie die stabilisierten und wieder besser planbaren Fremdkapitalkosten dürften die negativen Trends deutlich überwiegen und dem deutschen Wohn-Investmentmarkt einen zusätzlichen Impuls verleihen.       

Der anhaltende Anstieg der Wohnraumnachfrage in den vergangenen Jahren steht einem rückläufigen Wohnungsneubau gegenüber und resultiert in einer angespannten Angebots-und-Nachfrage-Relation auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt. Insbesondere in den Top-Märkten manifestiert sich diese Diskrepanz in einer sehr hohen Mietpreisdynamik, vor allem im Neubausegment. Es ist davon auszugehen, dass der Trend steigender Mieten Bestand haben wird, da das Wohnungsangebot weiterhin nicht ausreicht, um die hohe Nachfrage zu decken. Folglich dürfte der Nachfrageüberhang auf den Mietmärkten sowohl kurz- als auch mittelfristig fortbestehen, was insgesamt für eine dauerhaft hohe und tendenziell weiter zunehmende Investoren-Nachfrage spricht. Vor allem angelsächsische Anleger haben sich im Jahr 2025 bereits wieder verstärkt als Käufer auf dem deutschen Wohn-Investmentmarkt positioniert und zeigen weiterhin ein ausgeprägtes Interesse am deutschen Wohnungsmarkt.

„Für das Jahr 2026 rechnen wir mit einer beschleunigten Markterholung und einem signifikanten Anstieg des Investmentvolumens. Der hohe Bestand an noch nicht abgeschlossenen Transaktionen, der durch zahlreiche im Laufe des Jahres 2025 in die Vermarktung gestartete Investmentprodukte entstanden ist, trägt hierzu wesentlich bei. Angesichts einer gut gefüllten Dealpipeline und den zu erwartenden weiteren Portfoliobereinigungen gehen wir davon aus, dass das Investmentvolumen bis zum Jahresende erstmals seit 2022 wieder im zweistelligen Milliardenbereich liegen wird“, fasst Christoph Meszelinsky die weiteren Aussichten zusammen.