Angebotsmieten 2025: Berlin mit größtem Mietpreisrückgang – Leipzig führt bei den Anstiegen

Der Mietmarkt in Deutschland bleibt 2025 angespannt, entwickelt sich jedoch deutlich moderater als im Vorjahr – zweistellige Anstiege bleiben aus. Die aktuelle GeoMap-Auswertung von über drei Millionen Angebotsdaten für 2- bis 4-Zimmer-Bestandswohnungen zeigt ein differenziertes Bild: Während viele Städte weiterhin steigende Mieten verzeichnen, treten erstmals auch spürbare Rückgänge auf. Besonders auffällig ist Berlin, wo die Angebotsmieten mit minus 4,7 Prozent so stark sinken wie in keiner anderen Gemeinde mit über 50.000 Einwohnern. Gleichzeitig führt Leipzig mit einem Anstieg von 5,4 Prozent die Entwicklung unter den Metropolen an. Die höchsten Mietpreisanstiege konzentrieren sich zudem in Nordrhein-Westfalen, angeführt von Bocholt, Ibbenbüren und Frechen.

Entwicklung in den Metropolen

Ein Blick auf die zehn größten Städte Deutschlands zeigt ein differenziertes Bild mit überwiegend moderaten Steigerungen. Leipzig verzeichnet mit 5,4 Prozent den stärksten Anstieg unter den Metropolen. Die Mediankaltmiete steigt von 9,00 Euro im Jahr 2024 auf 9,48 Euro im Jahr 2025 und bestätigt damit die anhaltend hohe Nachfrage in der Stadt. Trotz dieser Entwicklung bleibt Leipzig im Vergleich der Metropolen weiterhin die Stadt mit den niedrigsten Angebotsmieten für Bestandswohnungen mit zwei bis vier Zimmern.

Auch Düsseldorf mit 4,5 Prozent und Essen mit 4,1 Prozent zählen zu den dynamischsten Märkten unter den großen Städten. In Düsseldorf steigt die Miete von 13,00 Euro auf 13,58 Euro, in Essen von 8,75 Euro auf 9,11 Euro pro Quadratmeter.

Weitere deutliche Zuwächse zeigen Stuttgart mit 3,5 Prozent sowie Frankfurt am Main mit 3,4 Prozent. Beide Städte bleiben stabile und nachgefragte Märkte mit kontinuierlichem Wachstum. Im Mittelfeld liegen Dortmund mit 3,3 Prozent, Hamburg mit 2,7 Prozent sowie Köln mit 2,4 Prozent. Hier steigen die Mieten weiterhin, jedoch deutlich moderater als noch im Vorjahr.

München bleibt mit 2,1 Prozent stabil, bewegt sich jedoch weiterhin auf dem höchsten Mietniveau unter den Metropolen mit knapp 21 Euro pro Quadratmeter.

Berlin als klarer Ausreißer nach unten

Besonders hervorzuheben ist die Entwicklung in Berlin. Mit einem Rückgang von 4,7 Prozent verzeichnet die Hauptstadt nicht nur als einzige Metropole sinkende Mieten, sondern auch den stärksten Rückgang unter allen größeren Städten in Deutschland. Die Mediankaltmiete sinkt von 14,84 Euro im Jahr 2024 auf 14,14 Euro im Jahr 2025.

Damit kehrt sich die Entwicklung im Vergleich zum Vorjahr deutlich um: 2024 gehörte Berlin noch zu den Städten mit den stärksten Mietpreisanstiegen. Die aktuelle Entwicklung deutet auf eine Marktanpassung hin und zeigt, dass selbst stark wachsende Wohnungsmärkte kurzfristig an Dynamik verlieren können.

Höchste Dynamik in mittelgroßen Städten

Die stärksten Mietpreissteigerungen finden sich auch 2025 nicht in den Metropolen, sondern in mittelgroßen Städten. Besonders auffällig ist dabei die regionale Konzentration: Die Top 3 Städte mit den höchsten Zuwächsen liegen alle in Nordrhein-Westfalen. Den größten Anstieg verzeichnet Bocholt mit 9,9 Prozent, wobei die Mediankaltmiete von 8,84 Euro im Jahr 2024 auf 9,71 Euro im Jahr 2025 steigt. Es folgen Ibbenbüren mit 8,9 Prozent (von 8,55 Euro auf 9,32 Euro) und Frechen mit 8,1 Prozent (von 11,56 Euro auf 12,50 Euro).

Auch über die Top 3 hinaus zeigt sich eine hohe Dynamik in mittelgroßen Städten: Lingen (Ems) und Rheine verzeichnen jeweils einen Anstieg von 7,7 Prozent, während Wetzlar und Waiblingen mit rund 7,4 Prozent ebenfalls deutliche Zuwächse aufweisen.

Weitere Städte wie Nordhorn, Unna und Ahlen liegen mit Steigerungen zwischen 7,2 und 7,3 Prozent ebenfalls klar über dem Durchschnitt der Metropolen.

Diese Entwicklung bestätigt den Trend aus dem Vorjahr: Der Anstieg der Angebotsmieten verlagert sich zunehmend in Städte außerhalb der klassischen Top-Standorte. Insbesondere Regionen mit moderatem Mietniveau und guter Anbindung gewinnen weiter an Bedeutung, da sie zunehmend als Alternative zu den hochpreisigen Metropolen nachgefragt werden.

Stabile und rückläufige Märkte nehmen zu

Neben den wachstumsstarken Regionen zeigt sich 2025 auch eine zunehmende Zahl stabiler oder rückläufiger Märkte. Besonders auffällig ist dabei, dass die Rückgänge nicht nur punktuell auftreten, sondern sich auf unterschiedliche Regionen in Deutschland verteilen.

Den deutlichsten Rückgang verzeichnet Berlin mit minus 4,7 Prozent. Die Mediankaltmiete sinkt hier von 14,84 Euro im Jahr 2024 auf 14,14 Euro im Jahr 2025. Damit ist die Hauptstadt nicht nur die einzige Metropole mit rückläufigen Mieten, sondern zugleich die Gemeinde mit dem stärksten Rückgang unter allen Städten mit über 50.000 Einwohnern.

Auch in Freiburg im Breisgau (Baden-Württemberg) zeigt sich ein Rückgang von 1,4 Prozent. Die Angebotsmieten sinken von 14,06 Euro auf 13,86 Euro pro Quadratmeter. In Wolfsburg (Niedersachsen) gehen die Mieten ebenfalls leicht zurück – um 0,8 Prozent von 9,07 Euro auf 9,00 Euro.

Neben diesen rückläufigen Märkten zeigt sich in mehreren Städten eine Phase der Stabilisierung. In Greifswald (Mecklenburg-Vorpommern) steigen die Mieten nur minimal um 0,2 Prozent von 10,00 Euro auf 10,02 Euro. Auch Aschaffenburg (Bayern) mit 0,5 Prozent sowie Chemnitz und Plauen (beide Sachsen) weisen nur geringe Veränderungen auf.

Methodische Hinweise

Dargestellt ist die Entwicklung des Medians der Monatskaltmiete von Bestandswohnungen mit 2 bis 4 Zimmern pro m² Wohnfläche, ohne möblierte Objekte und ohne Wohnberechtigungsschein, die im Zeitraum vom 01.01.2025 bis 31.12.2025, bzw. in dem Vorjahr ab 01.01.2024 online waren. Bestandsobjekte umfassen Wohngebäude, die bis einschließlich 2019 bezugsfertig waren.

Für die Analyse wurden über 3 Millionen Angebotsanzeigen in allen deutschen Gemeinden analysiert. Um repräsentative Ergebnisse zu gewährleisten, wurde für die Mietpreisentwicklung in allen Gemeinden der Medianwert verwendet, da dieser gegenüber Ausreißern und extremen Werten unempfindlich ist. Extremwerte und Ausreißer innerhalb der Angebotsverteilung wurden mithilfe statistischer Verfahren entfernt. Die prozentuale Entwicklung im Vergleich zum Vorjahr wurde berechnet und dargestellt.

Für eine detailliertere Betrachtung haben wir einen vertieften Blick auf die Mietpreisentwicklung in Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern und mindestens 500 Angeboten pro Jahr geworfen. Gemeinden mit weniger als fünf Angeboten pro Jahr wurden für die Auswertung ausgeschlossen. Die Daten für die Analyse wurden am 26. Januar 2026 von der Online-Datenbank GeoMap entnommen.