Berliner Büromarkt differenziert sich: Flexible Flächenkonzepte gewinnen an Bedeutung

Mit Nordhafen Living & Office entwickelt JTRE Germany in der Berliner Europacity ein gemischt genutztes Projekt, das Wohnen, Arbeiten und ergänzende gewerbliche Nutzungen an einem Standort verbindet. Der Büroanteil des Projekts ist auf unterschiedliche Flächenbedarfe von Unternehmen ausgelegt. Insgesamt entstehen 7.500 Quadratmeter Bürofläche auf fünf Etagen. Die Flächen reichen von kleineren Einheiten ab 30 Quadratmetern bis zu zusammenhängenden Flächen von bis zu 1.500 Quadratmetern und können je nach Bedarf unterschiedlich aufgeteilt werden.

Das Konzept trifft auf einen Berliner Büromarkt, der sich zunehmend nach Qualität und Beschaffenheit der verfügbaren Flächen differenziert. Nach dem aktuellen „Market Monitor Büro H1 2026“ des Immobilienberatungsunternehmens Newmark erreichte Berlin im ersten Halbjahr einen Flächenumsatz von rund 373.000 Quadratmetern und damit 54 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Zugleich weist Newmark auf eine wachsende Differenzierung zwischen modernen, zertifizierten Immobilien und älteren Bestandsgebäuden hin. Während der Leerstand insgesamt zunimmt, bleiben erstklassige Neubauflächen knapp. Newmark ist zugleich mit der Vermarktung der Büro- und Einzelhandelsflächen im Nordhafen Living & Office beauftragt.

„Unternehmen beschäftigen sich heute sehr genau mit der Frage, welche Flächen sie tatsächlich benötigen und wie diese organisiert sein müssen. Damit gewinnt die Anpassungsfähigkeit von Bürogebäuden weiter an Bedeutung. Grundrisse müssen unterschiedliche Teamgrößen und Arbeitsweisen ebenso ermöglichen wie Veränderungen während der Mietdauer“, sagt Sebastian Mirrek, Senior Projektmanager bei JTRE Germany.

Flexible Teilung als Planungsprinzip

Im Nordhafen Living & Office sind für die Büroflächen unterschiedliche Aufteilungen der einzelnen Etagen vorgesehen. Die Planungsvarianten reichen von der Nutzung einer gesamten Etage durch einen Mieter bis zur Teilung in zwei oder vier Mietbereiche. Auf der Projektwebsite werden hierfür beispielhaft Flächen zwischen rund 260 und 1.300 Quadratmetern dargestellt; insgesamt sind Flächen zwischen 30 und 1.500 Quadratmetern vorgesehen.

Damit können sowohl kleinere Unternehmen und Teams als auch größere Nutzer innerhalb des Gebäudes unterschiedliche Flächenkonfigurationen abbilden. Ein doppelter Hohlraumboden unterstützt die flexible Grundrissplanung und ermöglicht Anpassungen der Flächenorganisation.

„Es geht aus unserer Sicht nicht darum, ein bestimmtes Büromodell vorzugeben“, erklärt Mirrek. „Gebäude müssen vielmehr die Voraussetzungen dafür schaffen, dass Unternehmen Räume entsprechend ihrer eigenen Organisation nutzen und bei veränderten Anforderungen weiterentwickeln können.“

Auch technische Ausstattung und Mobilität prägen die Flächenentscheidung

Neben der Aufteilung der Flächen spielen technische Ausstattung und Infrastruktur eine zunehmende Rolle bei der Planung von Bürogebäuden. Im Nordhafen Living & Office sind unter anderem eine individuell steuerbare Gebäudetechnik je Mieteinheit, öffnungsfähige Fenster, LED-Beleuchtung, Datenverkabelung und ein intelligentes Gebäudeleitsystem vorgesehen. Strahlungskühl- und Heizpaneele sowie die Frischluftverteilung über den Hohlraumboden ergänzen das technische Konzept.

Für die Mobilität der Nutzer sind Fahrradabstellmöglichkeiten, Duschen und Schließfächer sowie Ladestationen für Elektroautos, E-Bikes und E-Scooter geplant. Eine gemeinschaftlich nutzbare Dachterrasse mit Veranstaltungsbereich ergänzt die Büroflächen.

Büroflächen als Teil eines gemischt genutzten Standorts

Die Büroflächen sind integraler Bestandteil von Nordhafen Living & Office in der Europacity. Das Projekt verbindet Wohnen und Arbeiten mit ergänzenden gewerblichen Nutzungen an einem Standort. Neben den Büroflächen entstehen im Erdgeschoss rund 2.400 Quadratmeter Einzelhandelsfläche. Durch die Verbindung unterschiedlicher Nutzungen entsteht ein gemischt genutztes Umfeld nahe dem Berliner Hauptbahnhof und dem Regierungsviertel.

„Bei der Entscheidung für einen Bürostandort wird nicht nur die einzelne Mietfläche betrachtet. Auch Erreichbarkeit, ergänzende Nutzungen und das direkte Umfeld spielen eine Rolle“, sagt Mirrek. „Für Projektentwickler bedeutet das, Büroimmobilien stärker im Zusammenhang mit ihrem städtischen Umfeld zu planen.“

Die Fertigstellung von Nordhafen Living & Office ist für 2027 vorgesehen. Mit der Vermarktung der Büro- und Einzelhandelsflächen ist Newmark beauftragt.