Neue Studie der DZ HYP analysiert ostdeutsche Immobilienmärkte
Punktuelle Belebung der Nachfrage im Einzelhandel / Große standortspezifische Unterschiede am Büromarkt / Günstiges Mietniveau für Wohnimmobilie
Die DZ HYP hat heute ihre aktuelle Studie „Immobilienmarkt Ostdeutschland 2025/2026“ veröffentlicht. Der Bericht untersucht die Entwicklung sowie die Trends der gewerblichen Immobilienmärkte in den Segmenten Handel, Büro und Wohnen. Bestandteil des Berichts sind neben der Metropole Berlin neun ostdeutsche Standorte unterschiedlicher Größe: Chemnitz, Dresden, Erfurt, Halle, Leipzig, Magdeburg, Potsdam, Rostock und Schwerin.
Die ostdeutschen Immobilienmärkte haben die Folgen wirtschaftlicher Transformation und Abwanderung weitgehend hinter sich gelassen. Im Jahr 2025 präsentieren sie sich überwiegend robust. Miet- und Leerstandsentwicklungen bewegen sich in vergleichbaren Bandbreiten wie in den übrigen Bundesländern. Dies gilt sowohl für angespannte Wohnungsmärkte als auch für die gedämpfte Nachfrage im Büro- und Einzelhandelssegment, die auf die konjunkturelle Schwäche in Deutschland sowie veränderte Konsum- und Arbeitsmuster zurückzuführen ist.
Deutlicher sichtbar bleibt der demografische Wandel. Eine fortgeschrittene Alterung der Gesellschaft dürfte in vielen Flächenländern künftig zu einem Rückgang der Einwohnerzahlen führen. Am Wohnimmobilienmarkt bleibt die Nachfrage in dynamisch wachsenden Städten hoch. Kleinere Standorte verzeichnen überwiegend eine stabile Seitwärtsentwicklung.
„Die ostdeutschen Immobilienstandorte konnten sich den wirtschaftlichen und vielerorts auch demografischen Herausforderungen ein Stück weit widersetzen“, erklärt Mark Meissner, Leiter des DZ HYP Immobilienzentrums Berlin. „Die großen Standorte wie Berlin, Leipzig oder Dresden profitieren von einer dynamischen Startup- und Technologielandschaft, während kleinere Städte mit moderaten Mieten und hoher Lebensqualität punkten. Gleichzeitig braucht es natürlich Transformationsbereitschaft, denn Bürobestände müssen modernisiert, Handelslagen neu gedacht und die demografischen Verschiebungen berücksichtigt werden.“
Die Ergebnisse der Studie im Detail:
Einzelhandel: Mieten sinken spürbar, Nachfrage belebt sich punktuell
Die schwache Entwicklung des stationären Einzelhandels führt an allen betrachteten Standorten zu rückläufigen Spitzenmieten. Seit den Höchstständen der 2010er Jahre reichen die Rückgänge von rund 8 Prozent in Magdeburg bis zu 35 Prozent in Halle. Im Durchschnitt der ostdeutschen Oberzentren liegen sie bei etwa 21 Prozent. Berlin bleibt mit 255 Euro pro Quadratmeter der mit Abstand teuerste Standort Ostdeutschlands und liegt bundesweit auf Rang vier. Gleichzeitig deuten die Daten auf eine beginnende Stabilisierung hin. Die Mieten geben nur noch leicht nach, die Nachfrage belebt sich punktuell, und die Umnutzung obsoleter Flächen in Mixed-Use-Konzepte eröffnet neue Perspektiven. Zudem profitieren
viele Innenstädte von Investitionen in Aufenthaltsqualität und Erreichbarkeit, was die Attraktivität ausgewählter Lagen stärkt. Mittelfristig könnten dadurch wieder mehr Flächen in frequenzstarken Bereichen nachgefragt werden.
Büro: Gebremster Flächenbedarf bei steigenden Spitzenmieten
Ungeachtet eines herausfordernden Umfelds zeigen die Büromärkte eine stabile Nachfrage nach modernen und ESG-konformen Flächen, während ältere Bestandsobjekte zunehmend unter Druck geraten. Mobiles Arbeiten und konjunkturelle Unsicherheiten reduzieren den Flächenbedarf insgesamt, jedoch bleiben hochwertige Objekte in guten Lagen knapp. Die Konsequenzen sind zunehmende Leerstände bei zeitgleich steigenden Spitzenmieten. In Berlin kletterten die Topwerte auf zuletzt über 45 Euro je Quadratmeter. Auch Leipzig und Dresden verzeichnen dank begrenzter Flächen in Toplagen stabile bis leicht steigende Mietniveaus. Kleinere Standorte wie Magdeburg mit einer Spitzenmiete von 14 Euro je Quadratmeter oder Schwerin mit rund 10 Euro je Quadratmeter zeigen neben dem moderaten Mietniveau auch weitgehend stabile und spürbar niedrigere Leerstände als die großen Städte. Standortübergreifend gilt, dass sowohl das Niveau der Spitzenmieten als auch die Leerstände 2026 weiter leicht steigen dürften, allerdings mit gebremster Dynamik.
Wohnen: Vergleichsweise günstiges Mietniveau
Der ostdeutsche Wohnungsmarkt weist im Bundesvergleich ein niedriges Mietniveau auf. In strukturschwächeren Regionen wie Chemnitz, Halle oder Schwerin sind zudem höhere Leerstände zu beobachten, während wachstumsstarke Städte wie Berlin, Leipzig und Dresden von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt sind. Insgesamt lag die durchschnittliche Erstbezugsmiete 2024 bei 12,60 Euro je Quadratmeter in den betrachteten Oberzentren. Der Bundesdurschnitt betrug im gleichen Zeitraum rund 14 Euro je Quadratmeter. In Berlin lag der Wert mit 19,70 Euro je Quadratmeter über dem Mittelwert der Topstandorte. Angesichts eines standortübergreifenden Mangels an Neubautätigkeiten ist für das kommende Jahr mit steigenden Erstbezugsmieten in Höhe von 3 bis 4 Prozent zu rechnen.
