Deutsche Büromärkte: Aufwärtstrend setzt sich im Spitzensegment in 2026 fort – steigende Mieten und stabile Renditen

• Stabilisierung der Spitzenrenditen in allen Top 5-Standorten
• Spitzenmieten in Frankfurt, Hamburg und München mit weiterem Potenzial
• Leerstandsraten steigen in Berlin und Düsseldorf in 2026 weiter an

Der Aufwärtstrend an den Büromärkten in den deutschen Top 5-Standorten wird sich nach 2025 in 2026 fortsetzen. Dieses Bild ergibt sich aus den Ergebnissen der aktuellen gif/CRES-Consensus-Büromarktprognose. Gemäß ihren Prognosen erwarten die befragten Researcher und Marktanalysten in Frankfurt, Hamburg und München für 2026 weiter steigende Spitzenmieten. Für die Spitzenrenditen wird für alle Standorte eine Seitwärtsbewegung prognostiziert. Bei den Leerständen gehen die Umfrageteilnehmer für 2026 von einer Stabilisierung der Leerstandsniveaus in Frankfurt, Hamburg und München aus. Für Berlin und Düsseldorf wird ein weiterer Anstieg der Leerstände prognostiziert.

Nach zu Beginn des Jahrzehnts nahezu teilmarktübergreifend extrem knapper Flächen zeichnet sich zunehmend ein Bild eines markanten Strukturwandels: Ausgehend von den Tiefstständen von unter 2,0 Prozent bei den Leerstandsraten in Berlin und München dürften diese zum Jahresende im Bereich von 8 bis 9 Prozent liegen. In Düsseldorf und Frankfurt sind die Leerstandsraten wieder im zweistelligen Bereich. Die geringsten Leerstände unter den Top 5-Standorten weist Hamburg auf.

Trotz des höheren Angebots werden keine Rückgänge der Spitzenmieten erwartet. Im Gegenteil: Frankfurt und München dürften 2025 mit jeweils +5,0 Prozent ein vergleichsweise starkes Mietwachstum verzeichnen, gefolgt von Düsseldorf mit +2,5 Prozent. Für 2026 werden in den meisten Märkten lediglich leichte Zuwächse von bis zu 2 Prozent prognostiziert. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Entwicklung im Spitzensegment nicht zwingend das durchschnittliche Mietniveau widerspiegelt, das aufgrund der steigenden Leerstände deutlich stärker unter Druck stehen dürfte.

Positiv fällt die Entwicklung der Spitzenrenditen aus: In allen Städten bleiben sie – den Prognosen zufolge – nach 2025 auch in 2026 stabil. Nach den Anpassungen der vergangenen Jahre deutet dies auf eine Stabilisierung des Investmentmarkts hin. Investoren zeigen wieder Vertrauen, insbesondere in attraktive Core-Objekte in zentralen Lagen und mit nachhaltigen, ESG-konformen Ausstattungs-qualitäten.

Laut den beiden Leitern der Umfrage, Jaroslaw Morawski und Felix Schindler, deuten die Prognosen auf eine Fortsetzung einer durch Differenzierung geprägten Marktphase mit steigenden Spitzenkapitalwerten hin. Steigende Leerstände und selektives Mietwachstum spiegeln den strukturellen Wandel wider – getrieben durch hybride Arbeitsformen, veränderte Flächen-nachfrage und den Druck zur Modernisierung älterer Gebäude. Langfristig entsteht daraus die Chance für eine qualitative Erneuerung des Bestands.

Fazit

Die Immobilienmärkte sind im Core-Segment den Ergebnissen zu Folge mit den Kapitalmärkten kalibriert. Der Aufwärtstrend an den Büromärkten dürfte sich in 2026 weiter fortsetzen. München bleibt der teuerste Markt mit den niedrigsten Spitzenrenditen und den höchsten Spitzenmieten. Den geringsten Leerstand weist der Hamburger Büromarkt aus. Insbesondere der Vermietungsmarkt in Berlin wird gemäß den Prognosen allerdings auch in 2026 herausfordernd bleiben. Für Frankfurt, Hamburg und München sind weitere Anstiege der Spitzenmieten zu erwarten.

	Berlin	Düsseldorf	Frankfurt	Hamburg	München
2025
Spitzenmiete	0,0%	+2,5%	+5,0%	+0,0%	+5,0%
Leerstand	+100 bps	+100 bps	+100 bps	+100 bps	+100 bps
Spitzenrendite	0 bps	0 bps	0 bps	0 bps	0 bps
2026
Spitzenmiete	+0,0%	0,0%	+1,5%	+2,0%	+1,9%
Leerstand	+80 bps	+35 bps	0 bps	0 bps	0 bps
Spitzenrendite	0 bps	0 bps	0 bps	0 bps	0 bps

Übersicht zu den prognostizierten Veränderungen im Vergleich zum jeweiligen Vorjahr
^{(jeweils Medianwerte aus allen eingereichten Prognosen bps = Basispunkte)}

Die Teilnehmer und Berichte der gif/CRES-Consensus-Büromarktprognosen können im Onlineshop der gif abgerufen werden: www.gif-ev.de/onlineshop.

Die Kompetenzgruppe Immobilienmarkt-Research der gif und das Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis-Hochschule führen halbjährlich Umfragen zur Prognose für die Spitzenmiete, die Spitzenrendite und den Leerstand an den deutschen Top-5-Standorten durch. Die Umfrage wird seit 2010 durchgeführt und fand zum 31. Mal statt. An ihr beteiligen sich Research-Abteilungen deutscher und internationaler Immobilienunternehmen, u. a. Dienstleister, Bestandshalter und Kreditinstitute.