Hotelinvestmentmarkt Deutschland legte 2025 wieder spürbar zu
Transaktionsvolumen von 1,9 Milliarden Euro in den ersten vier Quartalen 2025 – ein Anstieg um 38 Prozent im Vergleich zu 2024 / Eigenbetreiber und private Investoren sind die aktivsten Käufergruppen / Core-Transaktionen und institutionelle Investoren kehren langsam zurück
Der deutsche Hotelimmobilieninvestmentmarkt erreichte 2025 ein Transaktionsvolumen von 1,9 Milliarden Euro. Mit einem Plus von 38 Prozent verzeichneten Hotels somit den größten Volumenzuwachs unter allen Assetklassen und gewannen dabei wieder kontinuierlich an Bedeutung im gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt. Der Anteil am Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt stieg auf acht Prozent an und erreicht damit den höchsten Wert seit zehn Jahren. Die Spitzenrendite blieb seit Jahresende 2023 stabil bei 5,25 Prozent. Dies sind die aktuellen Ergebnisse einer Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Das Core-Segment verzeichnete ein Wachstum von 87 Prozent und erreicht damit einen Marktanteil von 31 Prozent. Es zeichnet sich durch eine zunehmende Ausdifferenzierung hin zu Toplagen und höchster Qualität aus. Auch Core-plus- sowie Value-add-Transaktionen legten um jeweils 35 Prozent bzw. 41 Prozent zu. Letztere stellen mit einem Anteil von 44 Prozent den größten Bereich des Gesamtmarktes dar, obwohl die Transaktionsvolumina pro Deal in der Regel geringer sind als solche von Core und Core-plus Transaktionen. „Das Kapital konzentriert sich weiterhin überwiegend auf Value-add-Strategien mit Neupositionierungen, Renovierungen und operativen Optimierungen als zentrale Werttreiber von meist betreiberfreien Immobilien. Dennoch sind zuletzt auch wieder vermehrt Core-Transaktionen mit langfristigen Pachtverträgen zu beobachten – vereinzelt auch unter Beteiligung institutionellen deutschen Kapitals“, sagt Helena Rickmers, Head of Hotel Investment bei CBRE in Deutschland.
Besonders aktiv zeigen sich derzeit kapitalstarke Eigenbetreiber beziehungsweise Corporates. Mit einem Anteil von 25 Prozent stellen sie die größte Käufergruppe dar und nutzen die attraktiven Einstandspreise strategisch, um ihre Präsenz im deutschen Markt auszubauen. Zusätzlich gleichen private Investoren (17 Prozent) das noch zurückhaltende institutionelle deutsche Kapital aus.
Die größte deutsche Hoteltransaktion – der Verkauf des Mandarin Oriental, München, bei dem CBRE vermittelnd tätig war – verdeutlicht exemplarisch, wie globale Kapitalquellen den deutschen Hotelmarkt gerade als attraktiven und stabilen Wachstumsmarkt einschätzen. Rund die Hälfte des Volumens fiel auf internationale Käufer.
Im Jahr 2025 konnten wieder vermehrt großvolumige Deals erfolgreich abgeschlossen werden. Während im Vorjahr lediglich sieben Transaktionen die 50-Millionen-Euro-Marke überschritten, brachte das Jahr mit insgesamt 13 solcher Abschlüsse eine spürbare Verbesserung der Markttransparenz und trieb den Preisfindungsprozess weiter voran. Berlin war der gefragteste Markt mit einem anteiligen Transaktionsvolumen von 19 Prozent, gefolgt von Köln (16 Prozent) und München (16 Prozent).
Weiter gestützt wird dies durch die stabilen Fundamentaldaten des Hotelmarktes. Nach dem seit 2021 anhaltenden Aufwärtstrend bei den Übernachtungszahlen und einem neuen Rekordjahr im Jahr 2024 haben sich die Übernachtungszahlen auf hohem Niveau stabilisiert. Trotz einer vergleichsweise geringen Anzahl an Großveranstaltungen, wie etwa der Fußball-Europameisterschaft 2024, bewegten sich die bislang veröffentlichten Übernachtungszahlen bis September kumuliert genau auf dem Vorjahresniveau.
Ausblick auf 2026
Der positive Trend dürfte sich 2026 weiter verfestigen. „Die stabilen Fundamentaldaten des Hotelmarktes, kombiniert mit dem wachsenden Investoreninteresse an klassischen Hotelimmobilien sowie Subsegmenten wie Serviced Apartments, sprechen für eine anhaltende Aufwärtsdynamik“, sagt Rickmers. „Bei einer stimmigen Kombination aus Lage, Objektqualität, ESG-Konformität, Betreiber und Positionierung werden auch wieder Core-Investments stärker in den Fokus rücken.”
Positive Impulse für die Betreiber kommen von der deutschen Messebranche, die für 2026 mit einer höheren Zahl an Veranstaltungen und Ausstellern rechnet. Zudem zeichnet sich nach mehreren Jahren wirtschaftlicher Stagnation in Deutschland wieder ein Wachstum ab, das sowohl die Konsumlaune von Freizeitreisenden als auch die Reisebudgets im Geschäftssegment moderat beleben könnte. Gleichzeitig bleibt das Pipeline-Wachstum neuer Hotels hinter dem historischen Durchschnitt zurück, was eine positive Angebots- und Nachfragedynamik bedingt.
Trotz dieser Dynamik sehen sich Betreiber mit gestiegenen Betriebskosten sowie teilweise mit stark erhöhten Pachten und Indexierungen konfrontiert. Diese Entwicklung hat bereits eine Marktbereinigung in Gange getreten und dürfte weitere Konsolidierungen sowie strategische Partnerschaften in der Betreiberlandschaft begünstigen. „Aktuell stechen vor allem effiziente und digitalisierte Betreiberkonzepte wie Serviced Apartments durch ihre starke Expansionsdynamik hervor und das Luxussegment überzeugt mit überdurchschnittlichen Zimmerraten, die sich zunehmend vom Gesamtmarkt entkoppeln“, sagt Sabine Lüftenegger, Head of Hotel Advisory and Development Services.
Hoteltransaktionsvolumen seit 2010
