Top-6-Büromärkte: Hohe Flächenqualität als zentrales Anmietungskriterium

• Flächenumsatz: In Jahr 2025 belief sich der Flächenumsatz auf 2,4 Mio. m², was einem Zuwachs von etwa 2,8 % gegenüber dem Vorjahr entsprach.
• Mietentwicklung: Die Spitzenmieten stiegen gegenüber dem Vorquartal um 2,1 %, während die Medianmieten um 2,4 % zurückgingen.
• Leerstand: Die Leerstandsrate nahm um 40 Basispunkte gegenüber dem 3. Quartal 2025 zu und erreichte im Durchschnitt der Top-6-Städte 8,2 %.
• Ausblick: Der Flächenumsatz dürfte 2026 auf Vorjahresniveau liegen. Sowohl bei den Spitzenmieten als auch bei der Leerstandsquote ist mit einem weiteren Anstieg zu rechnen.

Flächenumsatz bleibt unter dem langjährigen Mittel

Im Jahr 2025 lag der Flächenumsatz an den Top-6-Büromärkten* bei insgesamt 2,4 Mio. m². Das entspricht einem Anstieg von 2,8 % gegenüber 2024, liegt jedoch weiterhin 21 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Die durchschnittlich angemietete Bürofläche lag mit etwa 930 m² zum dritten Mal in Folge auf einem niedrigen Niveau und liegt unter dem Mittel der Vorjahre von 1.060 m² (2017-2022). Gleichzeitig ging die Zahl der Anmietungen im langfristigen Vergleich zurück: Im Jahr 2025 wurden etwa 2.600 Vermietungen registriert, während der Zehnjahresdurchschnitt bei fast 3.100 liegt.

Jan-Niklas Rotberg, Managing Director und Head of Office Agency Germany bei Savills, kommentiert: „Dass der Flächenumsatz 2025 unter dem langjährigen Mittel blieb, hängt vor allem mit der hohen Kostensensibilität der Nutzer im wirtschaftlich unsicheren Umfeld zusammen. Viele Nutzer zeigen sich bei Umzugsentscheidungen weiterhin zurückhaltend, und wenn ein Flächenwechsel erfolgt, geht dieser meist mit Flächenreduktionen einher. Häufig entscheiden sich Unternehmen erst dann für eine Neuanmietung, wenn es einen Handlungsdruck gibt – etwa wenn ESG- oder Technikanforderungen in der bestehenden Fläche nicht mehr erfüllt werden können, oder wenn die Lage den Anforderungen hybrider Arbeitsmodelle nicht mehr gerecht wird. Fehlt dieser Anlass, werden bestehende Mietverträge häufig verlängert, meist um weitere fünf Jahre und oftmals verbunden mit einer Verkleinerung der Fläche. Insgesamt sind die Nutzer selektiver geworden, was – zusammen mit dem anhaltenden Trend zu höherer Flächeneffizienz – den Flächenumsatz unter dem Durchschnitt hält.“

Zentrale Lagen gefragt – Chancen für Randlagen vorhanden

Die durchschnittliche Leerstandsrate der Top-6-Städte lag Ende 2025 bei 8,2 %. Gegenüber dem Vorquartal entspricht dies einer Steigerung von 40 Basispunkten. Antonia Wecke, Senior Consultant Research, ordnet ein: „Infolge der insgesamt rückläufigen Flächennachfrage steigen die Leerstände weiter an, sodass die Leerstandsrate der Top-6-Städte erstmals seit 2012 wieder die 8-Prozent-Marke überschreitet. Gleichzeitig verlagert sich die Nachfrage in Lagen, die hybride Arbeitsmodelle unterstützen und regelmäßige Büropräsenz erleichtern – in der Regel zentrale, gut angebundene Teilmärkte. Denn wenn Unternehmen mehr Präsenz im Büro wünschen, beeinflusst die Erreichbarkeit entscheidend die Akzeptanz bei Mitarbeitenden und das Recruiting. Randlagen verlieren damit nicht pauschal ihre Marktchancen, sie brauchen aber ein Angebot, das im Vergleich zur City eine echte Alternative darstellt. Voraussetzung dafür sind eine sehr gute ÖPNV-Anbindung und moderne Flächen mit passenden Service-Angeboten. Wer dieses Paket liefert, hat auch in einem selektiven Markt mehr Chancen als es die Lagekategorie vermuten lässt.“ Rotberg ergänzt: „Gerade für viele Unternehmen aus dem Umland ist die B-Lage einer Stadt bereits eine echte Standortverbesserung. Es geht dabei weniger um Prestige als um Reichweite, weil man näher an die Mitarbeitenden und Talente rückt. Zudem bietet das aktuelle Marktumfeld eine gute Gelegenheit für einen Standortwechsel, weil die Verfügbarkeit von Flächen gerade in Randlagen spürbar gestiegen ist und Eigentümer bei Konditionen und Vertragsstrukturen wieder mehr Spielraum geben. Das macht Incentives und flexiblere Laufzeiten häufiger möglich und erleichtert es Nutzern, eine Standortverbesserung umzusetzen.“

Nutzer suchen hohe Flächen- und Gebäudequalität

„Über alle Lagen hinweg ist der Anspruch der Nutzer an die Flächen- und Gebäudequalitäten hoch. Nutzer suchen nicht einfach neue Flächen, sie suchen Flächen mit moderner Gebäudetechnik, hoher Ausstattungsqualität und flexiblen Grundrissen. Unsanierte Bestandsflächen, die nicht auf moderne Arbeitswelten anpassbar sind, fallen aus den Suchprofilen – egal in welcher Lage sie sich befinden. Einige Eigentümer haben dies bereits erkannt und haben Sanierungen entweder schon umgesetzt oder haben Pläne dafür,“ erklärt Jan-Niklas Rotberg und fährt fort: „Die Marktchancen sanierter Bestandsflächen werden wesentlich durch die Neubauverfügbarkeit geprägt. In Märkten mit einem vergleichsweise hohen Neubauangebot, wie Berlin und Düsseldorf, ist die Konkurrenz unter modernen Flächen entsprechend intensiver. Dort, wo die Projektpipeline knapper wird, wie in Frankfurt und Hamburg, gewinnen gut sanierte Bestandsflächen spürbar an Bedeutung. Sinkende Genehmigungszahlen und erschwerte Bedingungen für Neubauprojekte durch strengere Vorvermietungsanforderungen in der Finanzierung sprechen dafür, dass Bestandssanierungen perspektivisch weiter an Relevanz gewinnen und entstehende Angebotslücken im modernen Flächensegment schließen könnten. Gleichzeitig wird es jedoch auch Bestandsflächen geben, die weder anpassbar noch wirtschaftlich sinnvoll modernisierbar sind. Für diese Objekte rückt die Frage möglicher Umnutzungen zunehmend in den Fokus.“

Während die Spitzenmieten aufgrund der hohen Nachfrage nach modernen Flächen in zentralen Lagen weiter zulegen, stehen die Durchschnittsmieten unter Druck. Im Durchschnitt der Top-6-Städte stiegen die Spitzenmieten gegenüber dem Vorquartal um 2,1 %, während die Median- bzw. Durchschnittsmieten um 2,4 % bzw. 1,8 % zurückgingen.

Ausblick: Stabiler Markt bei weiterhin selektiver Nachfrage

Mit Blick auf die Marktentwicklung im laufenden Jahr erklärt Jan Niklas-Rotberg: „Im Jahr 2026 dürfte sich die Marktaktivität auf dem aktuellen Niveau verfestigen. Es ist zu erwarten, dass der große wirtschaftliche Impuls fehlen wird, aber mehr Unternehmen dürften trotzdem aus der Warteschleife kommen, weil Verlängerungen nicht jede Anforderung lösen. Anmietungen dürften vor allem dort passieren, wo Erreichbarkeit und Gebäudequalität zusammenpassen. Das stützt die Spitzenmieten, auch wenn die Dynamik nachlassen dürfte. Gleichzeitig werden periphere Teilmärkte und unsanierte Bestände stärker vom Leerstand betroffen sein.“

* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München

Ergänzende Grafiken und Daten zu dieser Pressemeldung finden Sie in unserem Online-Dashboard zu den Top-6-Büromärkten.