Warum Deutschlands Banken vor steigenden Kreditverkäufen stehen

Deutschlands Banken stehen vor einer neuen Bewährungsprobe. Nach Jahren billigen Geldes und hoher Immobilienbewertungen – bis zur Zinswende 2022 – und einer Phase des Abwartens wächst nun der Druck in den Kreditbüchern. Damit ist nicht nur ein steigendes Immobilien-NPL-Transaktionsvolumen zu erwarten, sondern auch eine zunehmende Attraktivität von NPL-Verkäufen für Banken und NPL-Ankäufen für spezialisierte Investoren. Dabei dürfte das NPL-Transaktionsvolumen kleiner ausfallen als bei vergangenen Immobilienkrisen und verstärkt auf einzelne Abschlüsse, denn auf große Portfolios, entfallen. Das zeigt ein Whitepaper von 777 Capital Partners.

Ein wesentlicher Treiber ist das hohe Finanzierungsvolumen aus den Boomjahren 2019 bis 2022. In dieser Phase wurden Immobilien vielfach mit hohem Fremdkapitalanteil finanziert – begünstigt durch historisch niedrige Zinsen und steigende Immobilienpreise. Viele dieser Finanzierungen laufen nun aus. Gleichzeitig haben sich die Marktbedingungen grundlegend verändert: Zinsen sind gestiegen, Immobilienwerte stehen unter Druck, Baukosten bleiben hoch. Refinanzierungen werden dadurch zunehmend erschwert oder unmöglich.

Hinzu kommt der regulatorische Druck auf Banken. Mit dem seit 2019 geltenden EU-weiten NPL-Backstop steigen die Eigenkapitalanforderungen für notleidende Kredite mit zunehmender Haltedauer. Für viele Institute wird es damit bilanziell attraktiver, sich frühzeitig von NPLs zu trennen, anstatt diese weiter in den Büchern zu halten.

Auch die anhaltende Schwäche des Immobilieninvestmentmarktes verschärft die Situation. Niedrige Transaktionsvolumina und begrenzte Exit-Möglichkeiten setzen insbesondere Projektentwickler und hoch fremdfinanzierte Investoren unter Druck. In der Folge steigt die Zahl leistungsgestörter Kredite, vor allem im Segment der Gewerbeimmobilien.

„Das aktuelle Marktumfeld erfüllt mehrere klassische Voraussetzungen ein zunehmen der NPL-Transaktionen“, sagt Thomas Landschreiber, Founder & Partner bei 777 Capital Partners. „Steigende Refinanzierungsbedarfe, regulatorische Vorgaben und ein schwacher Investmentmarkt erhöhen den Handlungsdruck auf Banken spürbar.“

„Erste NPL-Transaktionen wurden bereits im Jahr 2025 beobachtet. Wir gehen davon aus, dass weitere Verkäufe folgen, sobald einzelne Institute den Anfang machen und sich Preisfindung sowie Marktliquidität verbessern“ erwartet Markus Dickopf, Managing Director bei 777 Capital Partners.

2025 erwarb 777 Capital Partners seinerseits bereits ein NPL-Portfolio von einer in Abwicklung befindlichen deutschen Bank. Konkret wurde ein mehrheitlich durch Immobilien besichertes Non-Performing-Loan-Portfolio bestehend aus 30 Darlehen mit einem Nennwert (Face Value) von 40 Millionen Euro erworben.