Büromarkt Dortmund 1. Halbjahr 2026: Vermietungsmarkt legt zu – Leerstand weiter rückläufig

Vermietungsleistung über Vorjahresniveau

Der Dortmunder Büromarkt blickt auf ein solides erstes Halbjahr 2026 zurück. Insgesamt wurden rd. 44.500 m² Bürofläche umgesetzt. Nach Analysen der CUBION Immobilien AG entfiel das gesamte Flächenvolumen auf Vermietungen, während im bisherigen Jahresverlauf keine Eigennutzertransaktionen registriert wurden. Gegenüber dem außergewöhnlich starken ersten Halbjahr 2025 bedeutet dies zwar einen Rückgang des Gesamtflächenumsatzes um rd. 32 %, der jedoch ausschließlich auf die hohe Eigennutzeraktivität des Vorjahres zurückzuführen ist. Die Vermietungsleistung entwickelte sich dagegen positiv und stieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rd. 9 % auf 44.500 m² (1. Halbjahr 2025: rd. 41.000 m²).

Breite Nachfrage sorgt für stabiles Marktgeschehen

„Der Dortmunder Büromarkt präsentiert sich zur Jahresmitte insgesamt in einer stabilen Verfassung”, erläutert Lars Rehbein, Leiter Research der CUBION Immobilien AG. „Auch wenn das außergewöhnliche Eigennutzerergebnis des Vorjahres erwartungsgemäß nicht wiederholt werden konnte, zeigt die gestiegene Vermietungsleistung, dass der Markt weiterhin über eine solide Nachfrage verfügt. Besonders erfreulich ist die deutlich höhere Anzahl an Vertragsabschlüssen, die für eine breite Marktaktivität spricht.”

Deutlich mehr Mietverträge als im Vorjahr

Im ersten Halbjahr wurden insgesamt 68 relevante Mietverträge registriert und damit deutlich mehr als im Vorjahreszeitraum (43 Abschlüsse). Zwei Verträge überschritten dabei die Marke von 5.000 m². Den größten Mietvertrag schloss das Jobcenter Dortmund mit rd. 6.300 m² am Burgwall 12–14 ab. Es folgte der Büroanteil der Anmietung von Amazon mit rd. 5.500 m² in der Levi-Baum-Straße 9 im Segro Park Dortmund. Zu den weiteren größeren Vertragsabschlüssen zählen eine Anmietung von rd. 2.400 m² für Verwaltungs-, Schulungs- und Therapienutzungen in der Eintrachtstraße 54. Der Aroma- und Duftstoffhersteller Givaudan bezieht etwa 2.300 m² am Phoenix-See und Techem Energy Services mietet rd. 2.000 m² in der Robert-Schuman-Straße 20 auf Phoenix-West.

Leerstand sinkt erneut

Die positive Entwicklung auf der Angebotsseite setzte sich im ersten Halbjahr fort. Die Leerstandsquote verringerte sich gegenüber dem Jahresende 2025 von 4,7 % auf 4,2 %. Aktuell stehen rd. 139.000 m² Bürofläche kurzfristig zur Verfügung, darunter etwa 10.000 m² Untermietflächen. Damit bewegt sich der Leerstand weiterhin auf einem für den Dortmunder Büromarkt gesunden Niveau.

Die Neubautätigkeit bleibt überschaubar. Für das Gesamtjahr 2026 wird ein Fertigstellungsvolumen von rd. 17.000 m² erwartet. Von diesen Flächen sind derzeit noch etwa 11.000 m² verfügbar.

Öffentliche Hand und Gewerbeunternehmen prägen den Markt

Mit einem Flächenanteil von jeweils rd. 31 % stellten die öffentliche Hand, sowie Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen die wichtigsten Nachfrager nach Büroflächen im ersten Halbjahr. Es folgen die unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit rd. 17 %, sowie die sonstigen Dienstleistungen mit etwa 12 %.

Bei den Büromarktzonen behauptete der Citykern mit einem Marktanteil von knapp 59 % seine Spitzenposition, dahinter folgt der Büroboulevard B1 mit rd. 17 %. Die sonstigen Lagen kommen auf etwa 28 %, während die Stadtkrone Ost, Phoenix-West und der Phoenix-See jeweils lediglich Anteile zwischen 2 % bis 5 % verzeichnen können.

Differenzierter Blick auf die Mietentwicklung

Die gewichtete Durchschnittsmiete lag zur Jahresmitte bei 11,83 EUR/m² (Vorjahreszeitraum: 16,31 EUR/m²) und im Bestandssegment ohne Einbezug der Neubaumieten bei 11,41 EUR/m² (Vorjahreszeitraum: 12,95 EUR/m²). Die realisierte Spitzenmiete belief sich auf 17,50 EUR/m². Ursächlich für den Rückgang gegenüber dem außergewöhnlich hohen Vorjahresniveau ist vor allem die Struktur der bislang abgeschlossenen Mietverträge. Mehrere großvolumige Abschlüsse wurden in Bestandsobjekten -zu vergleichsweise moderaten Mietpreisen- realisiert. Unverändert gilt jedoch, dass für hochwertige Neubauflächen in besten Dortmunder Lagen inzwischen Spitzenmieten von bis zu 30,00 EUR/m² aufgerufen werden und erzielbar sind.

Positiver Ausblick

Die Rahmenbedingungen für den Dortmunder Büromarkt bleiben günstig. Eine weiterhin niedrige Leerstandsquote, das begrenzte Neubauangebot und eine konstante Nachfrage nach modernen Büroflächen sprechen für eine stabile Entwicklung im weiteren Jahresverlauf.

„Sollte sich die Vermietungsdynamik der ersten sechs Monate fortsetzen, ist auch für das Gesamtjahr ein gutes Vermietungsergebnis zu erwarten”, so Lars Rehbein. „Gerade hochwertige und moderne Büroflächen bleiben gefragt. Gleichzeitig dürfte das begrenzte Flächenangebot im Neubausegment die Mietpreisentwicklung langfristig weiter unterstützen.”