Der Berliner Logistikimmobilienmarkt setzt seinen Aufwärtstrend fort

Die REALOGIS Unternehmensgruppe verzeichnete im 1. Halbjahr 2026 eine Fortsetzung des starken 1. Quartals auf dem Berliner Logistik- und Industrieimmobilienmarkt. Der Flächenumsatz belief sich auf insgesamt 211.000 m². Davon entfielen 192.500 m² beziehungsweise 91 % auf Hallenflächen, 13.300 m² (7 %) auf Büroflächen sowie 5.200 m² (2 %) auf Mezzaninflächen.

Die vermietete Hallenfläche erreichte gegenüber dem Vorjahreszeitraum einen Zuwachs von 33.500 m² beziehungsweise 21 %. Der aktuelle 5-Jahresdurchschnitt der Hallenfläche von 277.180 m² wurde zwar um 31 % unterschritten, die Abweichung fiel aber deutlich geringer aus als im 1. Halbjahr 2025. Vor einem Jahr hatte sie 46 % betragen.

Die fünf größten Abschlüsse von JD Logistics mit 41.430 m², ASML mit 27.000 m², acut fulfillment mit 11.520 m², Capital Baustoffe mit 11.400 m² und FST Industrie mit 11.200 m² standen zusammen für 49 % des Berliner Miet- und Eigennutzermarkts.

Alexander Ego, Geschäftsführer der REALOGIS Immobilien Berlin GmbH, kommentiert: „Das Flächenumsatzergebnis wurde im zurückliegenden Halbjahr maßgeblich von einer Handvoll Großabschlüsse geprägt, wobei insbesondere Eigennutzer einen außergewöhnlich hohen Beitrag geleistet haben. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach modernen Gewerbeparks auf einem hohen Niveau, jedoch stehen in den nachgefragten Lagen vielfach nicht ausreichend geeignete Flächen zur Verfügung.“

Mieten stabil auf hohem Niveau

Die Spitzenmiete lag im 1. Halbjahr 2026 unverändert bei 10,50 €/m² und beendete damit vorerst den seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2016 anhaltenden Aufwärtstrend. Trotz der Seitwärtsbewegung blieb sie auf einem überdurchschnittlich hohen Niveau und übertraf den aktuellen 5-Jahresdurchschnitt von 9,55 €/m² um 10 %. Auch die Durchschnittsmiete verharrte mit 8,10 €/m² auf dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Eine vergleichbare Entwicklung war zuletzt im 1. Halbjahr 2019 zu beobachten. Der aktuelle 5-Jahresdurchschnitt von 7,60 €/m² wurde weiterhin um 7 % übertroffen.

Bestand setzte sich vor Brownfield-Entwicklungen

Mit 110.400 m² beziehungsweise 52 % des Gesamtflächenumsatzes dominierten Vermietungen in Bestandsobjekten das Marktgeschehen. Wesentlichen Anteil daran hatten die Abschlüsse von acut fulfillment mit 11.520 m², Capital Baustoffe mit 11.400 m² und FST Industrie mit 11.200 m². Zusammen stellten sie 31 % dieses Ergebnisses.

Anmietungen in Neubauten auf ehemaligen Brownfields erreichten 91.200 m² beziehungsweise 43 % des Gesamtvolumens. Drei Viertel davon entfielen auf die beiden größten Abschlüsse des 1. Halbjahres. Für diese zeichneten im 1. Quartal JD Logistics mit 41.430 m² und im 2. Quartal ASML, mit 27.000 m² verantwortlich. Neubauten auf der Grünen Wiese kamen mit 9.400 m² auf einen Anteil von 5 %.

Bezogen auf die Gebäudeart lagen Big-Box-Flächen mit 143.900 m² beziehungsweise 68 % deutlich vorn. Es folgten mit 34.100 m² (16 %) sonstige Objekte, die weder Big-Box-Flächen noch Gewerbeparks zugeordnet wurden. Gewerbeparks verzeichneten einen Umsatz von 33.000 m².

In der ersten Jahreshälfte entfielen 166.600 m² (79 %) des Flächenumsatzes auf Mietabschlüsse. Eigennutzer steuerten 44.400 m² (21 %) bei.

Stadtgebiet Berlin war stärkste Region

Das Berliner Stadtgebiet war mit 93.500 m² beziehungsweise 44 % die umsatzstärkste Region. Die Top-Abschlüsse von ASML im Süden der Stadt und FST Industrie im Berliner Westen summierten sich auf 38.200 m² und standen damit für 41 % des städtischen Flächenumsatzes. Innerhalb des Stadtgebiets lag Berlin Süd mit 47.900 m² (51 %) an der Spitze. Auf Rang zwei folgte Berlin West mit 22.600 m² (24 %). Berlin Nord erreichte 14.400 m² (16 %), Berlin Ost kam auf 8.600 m² (9 %.)

Zweitplatzierte Region war das Berliner Umland Süd mit 87.800 m² (42 %). Den dritten Rang belegte das Berliner Umland West mit 15.300 m² (7 %), knapp vor dem Berliner Umland Nord mit 14.400 m². Im Berliner Umland Ost wurden im 1. Halbjahr 2026 keine Flächen umgesetzt.

Logistik und Spedition führten vor Handel und Industrie

Die Branche Logistik/Spedition belegte mit 78.100 m² beziehungsweise 37 % den ersten Rang. Die Abschlüsse von JD Logistics mit 41.430 m² und acut fulfillment mit 11.520 m² vereinten 68 % des Branchenumsatzes.

Dahinter folgte der Handel mit 56.900 m² (27 %). Innerhalb des Handels zeigte sich eine nahezu ausgeglichene Verteilung. Auf den E-Commerce entfielen 26.500 m² (47 %), nachdem im 1. Halbjahr 2025 kein Abschluss in diesem Untersegment zu verzeichnen gewesen war. Der klassische Handel kam auf 30.400 m² (53 %) des Handelsflächenumsatzes. Capital Baustoffe trug mit 11.400 m² (38 %) wesentlich zu diesem Ergebnis bei.

Die Branche Industrie/Produktion erreichte mit 51.000 m² Flächenumsatz (24 %) den dritten Rang. Die beiden Top-Abschlüsse von ASML und FST Industrie summierten sich auf 38.200 m² und waren damit für 75 % des Branchenumsatzes verantwortlich. Die Sammelkategorie „Sonstiges“ erreichte 25.000 m² (12 %).

Großflächenklasse vollständig von fünf Abschlüssen getragen

Großflächen ab 10.001 m² blieben marktbestimmend und erreichten 102.550 m². Damit entfielen 49 % des Flächenumsatzes im Berliner Marktgebiet auf diese Größenklasse. Das Volumen wurde vollständig durch die fünf größten Abschlüsse des Halbjahres generiert.

Mittlere bis größere Flächen zwischen 3.001 m² und 5.000 m² rangierten mit 37.700 m² (18 %) auf Platz zwei. Es folgten Flächen zwischen 5.001 m² und 10.000 m² mit 33.400 m² (16 %).

Kleinere Einheiten zwischen 1.000 m² und 3.000 m² summierten sich auf 30.400 m² (14 %). Kleinstflächen unter 1.000 m² spielten mit 6.950 m² (3 %) eine untergeordnete Rolle.

Kennzahlen im Überblick

• Flächenumsatz 211.000 m²
• Spitzenmiete 10,50 €/m²
• Durchschnittsmiete 8,10 €/m²
• Bestandsobjekte 110.400 m² | Neubau auf Brownfield 91.200 m² |
  Neubau auf Grüner Wiese 9.400 m²
• Mieter 166.600 m² | Eigennutzer 44.400 m²