Wie war 2025 und was kommt 2026? Ein Kommentar von Thomas Aigner

Das Immobilienjahr 2025 hatte viele Gesichter: Das Vertrauen in den Markt und die Nachfrage stiegen weiter an, die Menschen hatten sozusagen wieder richtig Lust auf Immobilien. Ein Beleg dafür sind die gestiegenen Transaktionszahlen. Noch liegen keine offiziellen Daten des Gutachterausschusses für das Gesamtjahr vor – aber alleine in den ersten drei Quartalen gab es bereits 12 % mehr Kauffälle in München als im Vorjahreszeitraum und es deutet sich an, dass sich dieser Trend auch im vierten Quartal fortgesetzt hat.

Das ist die gute Seite der Medaille. Die andere Seite sind die nach wie vor mangelnde Möglichkeit für zahlreiche Menschen, Eigentum zu erwerben, und die weiterhin andauernde Krise im Neubau. Trotz der Senkung der Leitzinsen durch die Europäische Zentralbank stiegen die Bauzinsen gegen Jahresende aufgrund von Marktfaktoren wie Staatsanleihen-Renditen an, was die Finanzierungskosten für Interessenten nach oben getrieben hat.

Der Neubau war auch 2025 im Krisenmodus. Es wurden bundesweit zwar insgesamt mehr Wohnungen genehmigt als im Jahr zuvor – dennoch ist die Zahl der Baugenehmigungen nach wie vor zu niedrig. Daher sollte man das nicht überbewerten und glauben, die Lage hätte sich entspannt. Laut dem Pestel-Institut fehlen im ganzen Land 1,4 Mio. Wohnungen. Jährlich müssten ca. 410.000 Wohnungen neu gebaut werden – davon waren und sind wir weit entfernt!

Aber wagen wir mal den Blick nach vorne. Wie geht es für den Immobilienmarkt im Jahr 2026 weiter?

Dieses Jahr dürfte nicht leicht werden, aber auch nicht komplett schlecht. Der Markt wird sich unterschiedlich entwickeln: Auf der einen Seite werden wir eine nach wie vor hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien in den Metropolregionen erleben, auf der anderen Seite bleibt die Eigenkapitalhürde für viele Interessenten unüberwindbar. Wirtschaftliche Unsicherheiten, Stellenabbau und womöglich moderat steigende Zinsen lassen Banken bei der Kreditvergabe noch genauer hinsehen. Aufgrund der weiterhin andauernden Neubaukrise bleibt der Druck auf den Mietmarkt hoch, die Durchschnittsmieten bei Neuverträgen dürften weiter steigen. Das macht den Bestand für Investoren weiterhin interessant. Wer die politischen Risiken wie verschärfte Mietregulierung einplant und langfristig denkt, hat gute Chancen.

Ich bin als langjähriger Immobilienexperte und vom Gemüt her ja ein Berufsoptimist. Hier meine Einschätzungen im Detail:

Wohnimmobilien

Menschen müssen wohnen. Und sie wollen dort wohnen, wo die Infrastruktur ausgebaut und idealerweise die Umgebung für Freizeitzwecke schön ist. Diese einfache Tatsache führt dazu, dass die Nachfrage in solchen Regionen hoch ist. Zahlreiche Studien zeigen: Viele Mieter sind verhinderte Eigentümer. Das liegt nicht nur an den hohen Bau-, sondern an den ausufernden Nebenkosten, die von der Bank nicht finanziert werden. Für Investoren bleibt Wohnen in den gefragten Lagen weiterhin die stabilste Assetklasse. Der Bestandsmarkt steht dabei als tragende Säule im Fokus.

Neubau

Der Neubau bleibt 2026 ein Sorgenkind. Die Baukosten haben sich laut Statistischem Bundesamt nochmals verteuert: Maurer-, Dachdecker-, Holz- und Rohbauarbeiten sind demnach angestiegen – und das ist nur ein Aspekt, der die Krise des Neubaus bedingt. Denn hinzu kommen der Fachkräftemangel sowie eine Überregulierung seitens der Politik, die sich darüber hinaus viel zu stark auf den Mietmarkt konzentriert, anstatt den Eigentumserwerb zu fördern. Nach wie vor bewegen wir uns bei der Zahl der Baugenehmigungen auf einem historisch niedrigen Niveau! Und jede genehmigte Wohnung braucht zudem noch Jahre, bis sie bewohnbar ist; die Zeitspanne von der Genehmigung bis zur Fertigstellung dauert bis zu 34 Monate im Schnitt. Das ist ein Rekord im negativen Sinne!

Um hier richtige Erfolge zu erzielen, sind tiefgreifende Reformen nötig. Durch den Bau-Turbo und den Gebäudetyp-E kann eine neue Dynamik in das Thema kommen, aber auch das sollte nicht überbewertet werden: Der bloße Umstand neuer Gesetze baut noch keine Wohnung. Es sind in der Regel private Investoren, die den Wohnungsbau hierzulande übernehmen. Zudem müssen Städte und Gemeinden den Turbo auch anwenden können und wollen. Das Zaudern und die Skepsis haben in Deutschland Konjunktur. Ich möchte das auf keinen Fall schlechtreden, sondern nur zum Ausdruck bringen, dass es in 2026 meines Erachtens nach keinen großen Gamechange in Sachen Neubau geben wird.

Wohnbaupolitik

Liest man den Koalitionsvertrag, kann man den Eindruck bekommen, dass die Bundesregierung die Probleme erkannt hat und diese in Angriff nimmt. Und man muss hier zugutehalten, dass im Vergleich zu anderen Regierungen ja auch schon was passiert ist. Aber ehrlicherweise muss man berücksichtigen, dass der Koalitionspartner SPD den Fokus traditionell auf den Mieter und dessen Schutz legt. Eigentumserwerb steht nicht auf der Agenda, sondern die Konservierung bestehender Verhältnisse. Da die CDU andere wichtigere Themen durchdrücken will, muss sie bei der Wohnbaupolitik Abstriche und Zugeständnisse machen. Wir dürfen uns daher meines Erachtens auf weitere Mietrechteingriffe einstellen.

München

In München stehen im März Kommunalwahlen an. Die Parteien gehen mit unterschiedlichen Ideen zum Thema Wohnraum in den Wahlkampf. Am Ende wird es wahrscheinlich wieder ein rot-grünes Bündnis, weil die Klientel der beiden Parteien in München – hauptsächlich Bestandsmieter – die Mehrheit stellt. Dabei wäre ein „Weiter so“ fatal für die Stadt und für den Neubau.

Alleine wenn man sich die Baugenehmigungen für Wohnungen in München ansieht, ist man entsetzt: Laut IVD wurden 2025 bis zum Oktober lediglich 4.041 Wohnungen genehmigt. Das sind 28 % weniger als im ohnehin schwachen Vorjahreszeitraum und 55 % unter dem zehnjährigen Mittel! Die Kauffälle bei Neubauwohnungen lagen Ende 2025 bei etwa 1.000. Für eine Stadt wie München ist das ein Skandal!

Ich gehe davon aus, dass wir weiterhin eine Mangelverwaltung in Sachen Wohnraum erleben werden und zum anderen, dass die Konzentration der Nachfrage weiterhin auf dem Bestand liegt. Das hält die Preise auf einem hohen Niveau. Neben der weiteren Ausdifferenzierung der Kaufpreise werden die Mieten weiterhin steigen. Zusammengefasst: In München sehe ich für 2026 keinerlei Verbesserung im Bereich Wohnen.