LaSalles ISA-Prognose 2026: Kein Déjà-vu mehr für den europäischen Immobilienmarkt

Der europäische Immobilienmarkt bricht aus dem aktuellen Marktzyklus aus und zeigt differenzierte Leistung im Vergleich zu anderen globalen Märkten – so das heute veröffentlichte Europa-Kapitel des „ISA Outlook 2026“ von LaSalle Investment Management („LaSalle“). Hauptgründe dafür sind die starke Nachfrage von Mietern, insbesondere in den Luxus-Einkaufsstraßen und erstklassigen Büroimmobilien in Stadtzentren Europas, sowie der stabilisierende Effekt des Euros.

Die Stärke der gewerblichen Mieternachfrage in Europa zeigte sich 2025 deutlich: In LaSalles europäischem Portfolio stieg der Mietpreis für Flächen, die zur Vertragsverlängerung anstanden, um 3,8 % im Vergleich zu den auslaufenden Mietniveaus. Diese Steigerung kommt zu den überwiegend indexierten Mietpreisen hinzu und deutet darauf hin, dass das Mietwachstum die Inflation übertroffen hat. Auf dem gesamten Markt gehörten erstklassige, zentral gelegene Büroimmobilien sowie Luxus-Einzelhandelsflächen in den High Streets zu den klaren Gewinnern. Die Mietpreisänderungen für Prime-Büroflächen im Pariser CBD und in der Londoner City lagen seit 2023 im Durchschnitt bei nahezu 10 % jährlich, während die Einzelhandelsmieten in Londons Bond Street, auf den Champs-Élysées und im Pariser „Goldenen Dreieck“ sowie in der Via Montenapoleone in Mailand weiterhin konstant über der Inflation liegen. Neben einer robusten Mieternachfrage bieten europäische Immobilienmärkte Investoren aktuell laut ersten Daten einen höheren Diversifikationsvorteil als üblich, da sich die globalen Regionen stärker auseinanderentwickeln. Vergleicht man europäische und US-amerikanische börsennotierte Immobilienwerte, ist die Korrelation zwischen beiden Regionen in diesem Jahr deutlich in Richtung null gesunken. Während US-Zölle das Wirtschaftswachstum in Europa belastet haben, waren die europäischen Immobilienmärkte nur minimal von den Handelskonflikten betroffen.

Der Euro hat eine wichtige Rolle dabei gespielt, die Immobilienmärkte in Kontinentaleuropa gegen geopolitische Risiken abzusichern. Der gemischte risikofreie Zinssatz der 20 Euro-Mitgliedsstaaten hat geholfen, die Auswirkungen lokalisierter Unsicherheiten – etwa der Ernennung eines fünften französischen Premierministers innerhalb von zwei Jahren – auf die Preisgestaltung von Immobilien-Debt abzufedern. Die Abschwächung der Inflation im Euroraum auf moderate Werte hat eine Rückkehr zu einem inflationsbereinigten aggregierten Mietwachstum ermöglicht. Dies wiederum hat es der Europäischen Zentralbank erlaubt, in den letzten 18 Monaten schnellere und tiefere Zinssenkungen vorzunehmen als andere große Zentralbanken. Diese geldpolitischen Lockerungen unterstützen die Immobilienbewertungen, wodurch variabel verzinste Euro-Darlehen für Immobilienanleger den größten Wertzuwachs seit 2022 ermöglichen.

In Großbritannien bietet der Immobilienmarkt nach einer deutlichen Anpassung der Renditen in den Jahren 2022 bis 2024 aus Sicht von LaSalle heute die höchsten nominalen erwarteten Erträge seit elf Jahren. Dies gilt sowohl für Assets in London als auch in anderen britischen Städten mit hohen ‚Human Capital‘-Werten und langfristig gesicherten Einnahmen.

Demografische Veränderungen beeinflussen Stadtmärkte

Die Hälfte der europäischen Stadtregionen – in denen heute rund 251 Millionen Menschen leben – wird voraussichtlich in den kommenden zehn Jahren einen Bevölkerungsrückgang erleben. Vor diesem demografischen Gegenwind erwartet LaSalle, dass sich das Wachstum stärker denn je auf eine kleine Zahl erfolgreicher Stadtregionen konzentrieren wird.

Immobiliensektoren, die sich diesem demografischen Druck entziehen, indem sie Nachfrage aus anderen, schneller wachsenden Teilen des Kontinents aufnehmen, bieten Chancen – etwa zweckgebundene Studentenwohnheime (Purpose-Built Student Accommodation, PBSA) für internationale Studierende im Vereinigten Königreich und in Spanien sowie europäische Hotels.

„Sheds and… Shops?“

Industrieimmobilien und Einzelhandel standen im vergangenen Jahrzehnt auf entgegengesetzten Seiten der Marktdynamik: Während Logistik stark zulegte – und deshalb häufig gemeinsam mit Wohnimmobilien unter dem Begriff „beds and sheds“ zusammengefasst wurde – sah sich der Einzelhandel mit rückläufiger Nachfrage und sinkenden Mieten konfrontiert. Mit Blick auf 2026 gilt dieser Gegensatz jedoch nicht mehr. Zyklische Faktoren im Logistiksektor waren der Haupttreiber für steigende Leerstände in einigen europäischen Märkten; in Großbritannien stieg die Logistikleerstandsquote um 110 Basispunkte auf 7,8 % und erreichte damit den höchsten Stand seit zehn Jahren. Der Einzelhandel entwickelte sich dagegen in die entgegengesetzte Richtung und weist in einigen Märkten inzwischen niedrigere Leerstände auf als Logistik – auch wenn LaSalles Analysen weiterhin darauf hindeuten, dass Industrieimmobilien, insbesondere Multi-Tenant-Industrieobjekte, ein attraktiveres Risiko-Rendite-Profil bieten als der Gesamtmarkt.

Dieser Wandel verdeutlicht, dass der Immobilientyp allein bei der Kapitalallokation zunehmend an Bedeutung verliert. Das zeigt sich auch in den europäischen Wohnmärkten: LaSalle empfiehlt stark nachgefragte Segmente wie Studentenwohnheime, flexible Wohnformen in Spanien und Einfamilienhaus-Mietmodelle im Vereinigten Königreich. Gleichzeitig bleibt der Markt komplex, da strengere Mietregulierungen in einigen Ländern dazu führen, dass die wenigen neuen Einheiten, die zu Marktmieten vermietet werden dürfen, ein überdurchschnittliches Mietwachstum verzeichnen.

Dan Mahoney, Head of European Research and Strategy bei LaSalle, sagte: „Die europäischen Immobilienmärkte haben 2025 alles erlebt – das Gute, das Schlechte und das Hässliche, wobei die langsame Erholung der Kapitalmärkte ein Gefühl von Déjà-vu geschaffen hat. Doch wir sehen nun Anzeichen dafür, dass Europa diesen Zyklus durchbricht. Die Region zeichnet sich durch ihre Fähigkeit aus, globale Portfolios auszubalancieren und attraktive Risiko-Rendite-Chancen über alle Immobilienarten hinweg zu bieten. Das bedeutet, dass Strategien, die sich auf einzelne Sektoren konzentrieren, im Vergleich zu ausgewogenen Strategien möglicherweise weniger attraktiv sind. Es gibt Teilmärkte, Subtypen und Vermögenswerte, die bereits von einer Kombination aus unelastischem Angebot, stetiger Nachfrage und Reversionspotenzial profitieren – darunter super-prime Büroimmobilien und Luxus-Einzelhandelsimmobilien auf den High Streets – und diese zeigen weiterhin eine starke Dynamik.“

Brian Klinksiek, Global Head of Research and Strategy bei LaSalle, ergänzte: „Trotz eines turbulenten Jahres 2025, geprägt von Unsicherheiten in der Handelspolitik und den Folgen globaler Konflikte, bleiben die europäischen Immobilienmärkte widerstandsfähig. Die Neubewertung von Vermögenswerten hat dazu geführt, dass die Bewertungen jetzt mit den Transaktionspreisen übereinstimmen. Die Fundamentaldaten der Vermietungsmärkte werden sich voraussichtlich durch den Einbruch neuer Bauvorhaben weiter verbessern, und für einen großen Teil der Immobilieninvestitionsmöglichkeiten steht Debt-Kapital problemlos zur Verfügung. Diese Eigenschaften unterstreichen die Flexibilität der globalen Immobilienmärkte und zeigen, dass die Anlageklasse weiterhin ein bedeutender Kandidat für Investoren ist, die nach Stabilität angesichts makroökonomischer Volatilität suchen.“