Investmentmärkte deutscher Metropolen mit unterschiedlicher Dynamik

In den sieben größten deutschen Städten wurden im ersten Halbjahr gewerblich genutzte Immobilien im Umfang von 6,5 Milliarden Euro erworben, ein Plus von rund zehn Prozent im Jahresvergleich. Auf das zweite Quartal entfielen mit 3,35 Milliarden Euro etwas mehr als im ersten Quartal (3,15 Milliarden Euro).

Dabei präsentierten sich die einzelnen Städte sehr heterogen. Während Hamburg mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,59 Milliarden Euro im ersten Halbjahr einen bemerkenswerten Anstieg von fast 60 Prozent verzeichnet, bleibt Stuttgart mit 180 Millionen Euro weit hinter dem Vorjahreswert und den langjährigen Mittelwerten zurück. Ausländische Investoren agierten in sechs der sieben Metropolen als Nettoveräußerer, bauten insgesamt Bestände in Höhe von 420 Millionen Euro ab.

Die Logistikspitzenrenditen stabilisierten sich zwischen 4,5 und 4,6 Prozent, während Bürorenditen in allen Städten um 10 bis 20 Basispunkte anstiegen. Großdeals über 100 Millionen Euro gewannen an Bedeutung: In Düsseldorf entfielen 68 Prozent des Volumens auf drei solcher Transaktionen.

Berlin verzeichnete im ersten Halbjahr 2026 ein Transaktionsvolumen von 1,63 Milliarden Euro, was einem Rückgang von 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und 63 Prozent zum zehnjährigen Durchschnitt entspricht. Die Bürospitzenrendite stieg von 4,2 auf 4,4 Prozent, Einzelhandel blieb bei 3,4 Prozent, Logistik bei 4,6 Prozent. Ausländische Käufer waren mit 51 Prozent beteiligt und bauten per Saldo Bestände von 96 Millionen Euro auf. Die fünf größten Deals machten 37 Prozent des Volumens aus, drei Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich generierten 420 Millionen Euro. Transaktionen aus dem Living-Segment dominierten mit einem Anteil von etwa 52 Prozent, gefolgt von Büro- und Einzelhandelsimmobilien.

Anja Schuhmann, Niederlassungsleiterin Berlin & Leipzig: „Berlin behauptet beim Transaktionsvolumen trotz eines Rückgangs im Vergleich zum Vorjahr seine Spitzenposition unter den deutschen Investmentmetropolen. Eine Erholung der Transaktionsmärkte ist angesichts des Konflikts im Nahen Osten ausgeblieben. Investoren bleiben sehr selektiv, Ankaufsprozesse langwierig, Banken zurückhaltend, und das Marktumfeld bleibt aufgrund geopolitischer Unsicherheiten fragil. Entscheidend ist jedoch: Für sehr gutes Produkt in Berliner Toplagen ist Liquidität vorhanden, und die aktuelle Pipeline ist vielversprechend.

Ein starkes Signal für den Standort ist der Koalitionsbeschluss von Union und SPD, der sich gegen die Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände durch Vergesellschaftungsgesetze auf Landesebene stellt. Dies schafft wichtige Investitionssicherheit, stabilisiert Rahmenbedingungen und mobilisiert privates Kapital – genau das, was Berlin braucht, um wieder deutlich mehr Wohnraum zu schaffen.“

Düsseldorf hat mit 1,03 Milliarden Euro das Vorjahresergebnis um 37 Prozent übertroffen, liegt aber 18 Prozent unter dem zehnjährigen Mittelwert. Die Bürospitzenrendite erhöhte sich auf 4,7 Prozent, Einzelhandel blieb bei 3,6 Prozent, Logistik bei 4,6 Prozent. Deutsche Investoren dominierten mit über 74 Prozent auf beiden Seiten, während ausländische Akteure per Saldo 20 Millionen Euro abbauten. Drei Deals über 100 Millionen Euro summierten sich auf 700 Millionen Euro, was 68 Prozent des Gesamtvolumens entspricht. Büroimmobilien spielten mit etwa 37 Prozent eine zentrale Rolle, während Mischnutzungs- und Logistikobjekte 27 Prozent und 24 Prozent beitrugen.

Marcel Abel, Geschäftsführender Direktor und Niederlassungsleiter JLL Düsseldorf: „Der Düsseldorfer Investmentmarkt zeigt im ersten Halbjahr 2026 eine bemerkenswerte Stärke und gehört damit zu den dynamischsten Märkten unter den sieben Metropolen. Diese Entwicklung spiegelt wider, was wir bereits Ende 2025 als Trendwende identifiziert haben: Die Preisfindungsphase ist weitgehend abgeschlossen, institutionelle Investoren kehren spürbar an den Markt zurück. Düsseldorf profitiert dabei besonders von seiner stabilen Nutzerseite und einer wachsenden Nachfrage nach erstklassigen Büroimmobilien in zentralen Lagen. Für das zweite Halbjahr erwarten wir eine Fortsetzung dieser Dynamik, sofern das Zinsumfeld keine neuen Störimpulse setzt.“

Frankfurt bilanziert mit 530 Millionen Euro das schwächste erste Halbjahr seit Jahren. Das Ergebnis liegt rund 20 Prozent unter dem Vorjahr und 79 Prozent niedriger als der zehnjährige Durchschnitt. Die Bürospitzenrendite kletterte auf 4,8 Prozent, Einzelhandel ist unverändert bei 3,5 Prozent und Logistik bei 4,5 Prozent. Ausländische Investoren reduzierten ihre Positionen um 210 Millionen Euro netto. Die fünf größten Transaktionen machten 56 Prozent des Volumens aus. Deutsche Käufer waren mit 76 Prozent dominant. Büroimmobilien stellten mit etwa 48 Prozent die dominierende Nutzungsart dar, gefolgt von Living und Logistikimmobilien mit 27 Prozent bzw. 18 Prozent.

Suat Kurt, Niederlassungsleiter JLL Frankfurt: „Der Frankfurter Büroinvestmentmarkt tritt im zweiten Quartal weiter auf der Stelle. Zwar liegt das Transaktionsvolumen nach dem ersten Halbjahr bereits jetzt fast auf dem Niveau von 2025, allerdings konnten im zweiten Quartal nur eine sehr geringe Zahl an Deals verzeichnet werden. Es ist weiterhin viel Produkt im Markt, jedoch ziehen sich die Prozesse nach wie vor und die Abbruchquote bleibt hoch. Trotzdem gehen wir von einer weiter steigenden Transaktionsaktivität auf niedrigem Niveau aus.

Derweil hat der Frankfurter Wohninvestmentmarkt im zweiten Quartal die Entwicklung aus dem Jahresauftakt fortgeführt. Die Transaktionsaktivität bewegt sich weiterhin auf einem wachsenden Niveau, wobei Investoren ihre selektive Vorgehensweise beibehalten. Die Marktteilnehmer agieren umsichtig und fokussieren sich auf qualitativ hochwertige Objekte in etablierten Lagen.“

Hamburg glänzte mit 1,59 Milliarden Euro, ein Plus von 59 Prozent zum Vorjahr und nur zwei Prozent unter dem fünfjährigen Schnitt. Die Bürospitzenrendite erhöhte sich auf 4,25 Prozent, Einzelhandel steht weiterhin bei 3,4 Prozent, Logistik stieg auf 4,5 Prozent. Ausländische Investoren bauten Bestände von 180 Millionen Euro netto ab. Die Anzahl der Großdeals über 100 Millionen Euro stieg von einem auf sechs, die zusammen 910 Millionen Euro generierten. Die Top-5-Deals machten 50 Prozent des Volumens aus. Das Living-Segment dominierte mit etwa 31 Prozent, während Logistik- und Büroobjekte jeweils rund 26 Prozent und 23 Prozent ausmachten.

Alexander von Bülow, Niederlassungsleiter JLL Hamburg: „Das Jahr startete vielversprechend mit einigen sich anbahnenden Transaktionen. Die Unsicherheiten im Nahen Osten sorgten dann allerdings für eine spürbare Abkühlung im Investment- wie Vermietungsmarkt. Wir gehen davon aus, dass sich durch eine Beruhigung der geopolitischen Situation auch der Hamburger Markt im zweiten Halbjahr erholen wird.“

Köln erreichte ein Transaktionsvolumen von 370 Millionen Euro, ein Anstieg von etwa 42 Prozent zum Vorjahr, aber 49 Prozent unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Die Bürospitzenrendite stieg auf 4,6 Prozent, Einzelhandel verharrte bei 3,7 Prozent, Logistik bei 4,6 Prozent. Deutsche Investoren waren mit über 74 Prozent dominant, ausländische Akteure bauten per Saldo 28 Millionen Euro auf. Die Top-5-Deals repräsentierten zwei Drittel des Volumens. Grundstückstransaktionen stellten mit rund 35 Prozent den größten Anteil, gefolgt von Büro- und Logistikimmobilien mit jeweils etwa 33 Prozent und 15 Prozent.

Knut Kirchhoff, Niederlassungsleiter JLL Köln: „Insgesamt zeigt Köln aktuell eine sehr hohe Marktaktivität. Diverse Verkaufsprozesse von Opportunistisch bis Core befinden sich derzeit in Verkaufsprozessen, die voraussichtlich zu einem deutlichen Anstieg des Transaktionsvolumens in der zweiten Jahreshälfte führen werden.“

München verzeichnete mit 1,17 Milliarden Euro einen Anstieg des Umsatzes um 18 Prozent zum Vorjahr, aber einen Rückgang um die Hälfte im Vergleich zum zehnjährigen Mittelwert. Die Bürospitzenrendite erhöhte sich auf 4,15 Prozent, Einzelhandel stabilisierte sich bei 3,2 Prozent, Logistik bei 4,5 Prozent. Ausländische Investoren bauten Bestände von 145 Millionen Euro netto ab. Drei Großdeals über 100 Millionen Euro summierten sich auf 520 Millionen Euro, was 44 Prozent des Gesamtvolumens entspricht. Deutsche Käufer dominierten mit 81 Prozent. Büroimmobilien machten etwa 47 Prozent des Volumens aus, während Mischnutzungsobjekte 15 Prozent sowie Living- und Logistikimmobilien jeweils rund 13 Prozent beitrugen.

Fritz Maier-Hartmann, Niederlassungsleiter München & Nürnberg: „Mit rund 550 Millionen Euro machte der Büroanteil rund 50 Prozent des gesamten Investmentvolumens aus. Dies zeigt, dass der Münchner Büromarkt trotz der angespannten geopolitischen Lage nach wie vor als sicherer und attraktiver Investmentsandort gesehen wird. Zudem ist eine hohe Aktivität von privaten Investoren zu verzeichnen, institutionelles Core-Kapital verhält sich nach wie vor ruhig.

Derzeit befinden sich mehrere großvolumige Objekte im Verkaufsprozess, sodass davon auszugehen ist, dass das Transaktionsvolumen 2026 stabil bleiben wird.

Auch ausländische Investoren beschäftigen sich wieder intensiver mit dem Münchner Markt. Im Fokus der Kaufinteressenten stehen fast ausschließlich Core-Lagen. Ebenfalls erkennbar ist, dass die Bereitschaft zum Verkauf unter den Eigentümern steigt. Aufgrund dessen gehen wir von weiteren Preisanpassungen bei Objekten insbesondere außerhalb der Core-Lagen aus.“

Stuttgart verbucht mit 180 Millionen Euro das Schlusslicht unter den sieben Metropolen. Das Investmentvolumen entspricht im Vergleich zum Vorjahr einem Rückgang von 47 Prozent und 74 Prozent zum zehnjährigen Durchschnitt. Die Bürospitzenrendite kletterte auf 4,35 Prozent, Einzelhandel blieb bei 3,7 Prozent, Logistik bei 4,6 Prozent. Ausländische Investoren bauten Bestände von 38 Millionen Euro netto ab. Die fünf größten Abschlüsse machten 83 Prozent des Volumens aus. Deutsche Käufer dominierten mit 79 Prozent. Büroimmobilien stellten mit etwa 38 Prozent die dominierende Nutzungsart dar, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien und dem Living-Segment mit rund 31 bzw. 20 Prozent.

Georg Charlier, Niederlassungsleiter JLL Stuttgart: „Das Transaktionsvolumen ist im ersten Halbjahr 2026 erwartungsgemäß niedrig ausgefallen und stellt somit keine Überraschung dar. Die mit Ausbruch des Krieges in der Golfregion angestiegene Unsicherheit hat teilweise laufende Transaktionsprozesse verzögert. Diese werden rechnerisch in das Ergebnis des zweiten Halbjahres fallen. Darüber hinaus ist die Angebotsseite im Markt gewachsen, was zu einer weiteren Belebung des Transaktionsmarkts führen wird. Derzeit werden größere Transaktionsvolumina getestet, was ein positives Zeichen für den Markt ist.“