RICS Globaler Index: verharrt auf hohem Wert doch die Investorennachfrage in Deutschland bleibt negativ

Die Ergebnisse des RICS Global Commercial Property Monitor (GCPM)* für das erste Quartal 2026 verzeichnen relativ geringe Veränderungen der Marktbedingungen auf aggregierter Ebene. Der übergeordnete Commercial Property Sentiment Index (CPSI)** sank nur geringfügig auf -2 von -1 im vierten Quartal. Diese Stabilität in den globalen Kennzahlen verdeckt jedoch eine deutlichere Verschiebung des Bildes auf nationaler Ebene, wobei der andauernde Krieg im Iran und der damit verbundene Druck auf Energiepreise, Inflationserwartungen und Anleiherenditen zu spürbaren Veränderungen der Stimmung in Märkten führen, die diesen makroökonomischen Gegenwinden am stärksten ausgesetzt sind.

Der CPSI für die Region Amerika sank von +14 auf +10 und spiegelt eine Abschwächung der Dynamik in den USA nach einem besonders starken vierten Quartal wider. Der asiatisch-pazifische Raum bleibt mit -12 die schwächste Region, obwohl dies das am wenigsten negative Ergebnis seit Q1 2023 darstellt (Verbesserung gegenüber zuvor -15). Europa bewegt sich weiter in negatives Terrain. Hier fiel der CPSI von -6 auf -8, wobei die Befragten häufig den Nahost-Konflikt als zentrale Ursache für Vorsicht nannten. Der aggregierte Wert für den Nahen Osten und Afrika sank von +11 auf +8, wobei dies jedoch eine starke Umkehr der Stimmung speziell in den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) verdeckt, in denen der CPSI von +37 auf -6 fiel.

Das Ausmaß, in dem die Stabilität des globalen Index erhebliche Veränderungen verdeckt, wird am deutlichsten durch die Entwicklung der Kreditbedingungen. Demnach war eine Verschlechterung nahezu universell: 28 von 30 erfassten Märkten meldeten einen Rückgang. Die VAE verzeichneten die größte Bewegung mit einem Rückgang des Saldos um 91 Punkte, gefolgt von Australien (-85), Spanien (-67), Malaysia (-64) und den Niederlanden (-61). Auch Neuseeland, Singapur und Irland verzeichneten starke Rückgänge, während in Europa Frankreich (-52), Großbritannien (-46) und Italien (-46) zu den am stärksten betroffenen Ländern gehörten. Bemerkenswert ist, dass die Märkte mit den größten Bewegungen eine Gemeinsamkeit aufweisen, nämlich eine hohe Sensitivität gegenüber Inflation durch Energiepreise. Nur Japan und Hongkong verzeichneten eine Verbesserung, wobei sich Hongkong weiterhin von einer besonders schwachen Phase im Verlauf von 2024 und Anfang 2025 erholt. Insgesamt zeigt die weit verbreitete Verschärfung der Finanzierungsbedingungen, warum trotz einer weitgehend stabilen Gesamtstimmung die Abwärtsrisiken zunehmend sichtbarer werden.

Vorerst zeigt sich die relative Stabilität der globalen Gesamtdaten auch bei den Kennzahlen für Mieternachfrage (Occupier Sentiment Index, OSI***) und Investitionen (Investment Sentiment Index, ISI****), die beide im ersten Quartal fast unverändert blieben. Dies spiegelt eine anhaltende Dynamik in einigen Märkten wider – insbesondere in Spanien, Japan, Indien und den USA – die weniger Nachfrage anderswo ausgleicht.

Als Spiegelbild dieser insgesamt stabilen, aber zunehmend fragilen globalen Entwicklung zeigt die Einschätzung der Befragten zur aktuellen Position im Marktzyklus. Obwohl die aktuellen Ergebnisse einen moderaten Rückgang beim Anteil derjenigen zeigen, die den Markt in einem frühen Aufschwung sehen, bleibt dies weiterhin die größte Einzelkategorie.

Bei den 12-Monats-Erwartungen für Miet- und Kapitalwerte auf Länderebene wird die Divergenz deutlicher sichtbar. Indien und Sri Lanka befinden sich deutlich im positive Bereich, und auch Japan, Spanien und Südafrika weisen klar positive Prognosen auf. Die auffälligste Veränderung in diesem Quartal betrifft die VAE, wo sich die Erwartungen deutlich gegenüber den zuvor herausragend positiven Werten abgeschwächt haben, so dass beide Nettosalden nun nahe an einer Seitwärtsbewegung liegen. China und Hongkong befinden sich weiterhin im negative Bereich, obwohl weniger negativ als zuvor, zusammen mit einigen europäischen Märkten wie Frankreich und Deutschland. 

Europa: Stimmung bleibt leicht negativ und hat sich gegenüber Q4 kaum verändert

Der der europäische CPSI blieb im ersten Quartal des Jahres nahezu unverändert, trotz Unsicherheit infolge des Nahost-Konfliktes (leichter Rückgang von -6 auf -8), wobei der Ton vieler Kommentare vorsichtiger war. Das Bild war auf der Nutzer- und Investorenseite des Marktes weitgehend ähnlich, wobei sowohl der OSI als auch der ISI Werte von -8 verzeichneten. Unterdessen zeigt die Analyse auf Länderebene weiterhin eine deutliche Divergenz der Stimmung innerhalb Europas. Erneut ist die Stimmung in Spanien, Portugal und Polen am optimistischsten, so dass der CPSI in allen drei Fällen deutlich im positiven Bereich ist. Am anderen Ende des Spektrums bleiben die Befragten in Frankreich und Deutschland am vorsichtigsten; in Frankreich ist der Wert sogar leicht negativer als zuvor. In Großbritannien hat sich die Stimmung im Vergleich zur letzten Umfrage ebenfalls moderat verschlechtert.

Wie bereits im vierten Quartal sieht der größte Anteil der Befragten in Europa den Markt weiterhin in einer frühen Phase eines Aufschwungs (30 %).

Daneben zeigt etwa ein Drittel der Antworten, dass sich der Markt entweder in den frühen oder späten Phasen eines Abschwungs befindet, während jeder fünfte Teilnehmer glaubt, dass der Markt den Boden erreicht hat. In beiden Fällen entsprechen die Ergebnisse nahezu exakt denen der vorherigen Umfrage.

Wenig überraschend zeigt sich die auffälligste Veränderung in den Ergebnissen des ersten Quartals beim Thema Kreditumfeld. Ängste vor höherer Inflation, ausgelöst durch steigende Öl- und Gaspreise, haben die Sorgen über den Zinsausblick verstärkt, was bislang am deutlichsten an den Bewegungen an den Anleihemärkten sichtbar war. Wie auf globaler Ebene bereits erwähnt, hat sich der Gesamtwert der Kennzahl für Kreditbedingungen abgeschwächt – von +23 % (Nettosaldo) auf jetzt +5 % –, was bedeutet, dass die Befragten weltweit nun ein weitgehend stabiles Finanzumfeld sehen. Für Europa sind die Rückmeldungen jedoch etwas besorgniserregender, mit einem Rückgang von +15 % und -24 %.

Typischerweise korreliert diese Kennzahl eng mit der Entwicklung der Investitionsanfragen, wobei eine Verschlechterung bei ersterer normalerweise von einer Abschwächung bei letzterer begleitet wird. Im ersten Quartal blieben die Investitionsanfragen gegenüber dem Vorquartal nahezu unverändert (Nettosaldo von +4 %). Diese historische Beziehung deutet auf einen schlechteren Ausblick in den kommenden Quartalen hin, falls sich der Kreditindikator in der nächsten Umfrage nicht wieder verbessert. Vor diesem Hintergrund schwächten sich die Erwartungen an die Kapitalwerte sowohl auf Sicht von drei Monaten als auch von 12 Monaten im Vergleich zu den Prognosen aus Q4 moderat ab – auf -10 % (von -1 %) bzw. -2 % (von +7 %). Im Gegensatz dazu erwiesen sich die Erwartungen an die Mietpreise als widerstandsfähiger: Die Drei-Monats-Prognose sank leicht von +3 % auf +1 %, während der 12-Monats-Ausblick auf einen Nettosaldo von +4 % auf +5 % stieg.

Bei den Prognosen für Kapitalwerte und Mieten im kommenden Jahr auf Sektorebene gelten Rechenzentren und Mehrfamilienimmobilien weiterhin als wahrscheinliche Outperformer, wenn auch mit einer moderaten Reduzierung der erwarteten Renditen. Zudem bleiben die Aussichten für Prime-Assets leicht positiv, während für sekundäre Büroimmobilien und Einzelhandelsobjekte insgesamt kaum Entlastung erwartet wird. Auf Länderebene sind die Erwartungen für Spanien am positiven, während die für Frankreich am negativsten sind. Dennoch erwarten französische Befragte weiterhin einen Kapitalwertanstieg von 4 % bei Rechenzentren, während Prime-Büros und Einzelhandel weitgehend stabil bleiben dürften. Die Ergebnisse aus Deutschland zeichnen ein ähnliches Bild, wobei die Erwartungen dort insgesamt etwas robuster bzw. weniger pessimistisch sind als in Frankreich. 

Deutschland: Kreditkonditionen verschlechtern sich deutlich, zudem sieht Mehrheit den Markt in einer Abschwungphase oder am Tiefpunkt im Zyklus

Die aktuellen Ergebnisse für Deutschland zeigen, dass die Stimmung am Immobilienmarkt insgesamt weiterhin gedrückt bleibt, sowohl mit Blick auf den Nutzermarkt als auch auf den Investmentmarkt, obwohl alle Werte leicht steigen. Demnach legt der Gesamtindex CPSI im ersten Quartal von -26 auf -21 zu. Zudem gibt eine Mehrheit der Befragten an, dass sich der Markt derzeit weiterhin entweder in einer Abschwungphase (21 %) oder am Tiefpunkt des Marktzyklus (42 %) befindet. Die Investorenstimmung steigt leicht von -24 auf -20; die Mieterstimmung verbessert sich ebenfalls leicht von -28 auf -21.

Die Investorennachfrage über alle Assetklassen ist weiterhin im negativen Bereich, sinkt leicht und erreicht ein Nettosaldo von -12 % (Q4: -11 %). Bei Büroimmobilien allerdings sinkt der Nettosaldo deutlich und verzeichnet jetzt einen Wert von -14 % (Q4: -5 %). Bei Industrieimmobilien verändert sich der Nettosaldo der Investorennachfrage nicht und bleibt bei -2 % und bei Einzelhandelsimmobilien steigt er von -25 % auf -20 %. Der Nettosaldo der Mieternachfrage über alle Assetklassen sinkt weiterhin und erreicht im ersten Quartal einen Wert von -25 % (Q4: -22 %). Dabei gab die Nutzernachfrage nach Büros von -21 % auf -34 % nach. Industrieimmobilien hingegen stiegen von -11 % auf -6 % und Einzelhandelsimmobilien von -35 % auf -34 %.

Bei der Einschätzung von Deutschland als Immobilieninvestitionsstandort haben sich leichte Veränderungen ergeben; als teuer schätzen ihn 30 % (Q4: 39 %) ein und 12 % als günstig (Q4: 13%). Doch die Zahl derer, die die Preise als angemessen ansehen, ist mit 56 % klar gestiegen (Q4: 44 %).

Bei den Kapitalwerterwartungen für die nächsten 12 Monate über alle Assetklassen haben sich kaum Veränderungen ergeben, sie erreichen einen Wert von -17 % (Q4: -18 %). Büroimmobilien fielen stark von -15 % auf -24 %. Die Aussichten bei den Kapitalwerten von Industrieimmobilien stiegen leicht von -4 % auf -1 %. Einzelhandelsimmobilien verbesserten sich und erreichten einen Wert von -25 % (Q4: -35 %).

Bei der Einschätzung der Befragten zu den Mieten in den nächsten 12 Monaten hat sich die negative Stimmung nicht geändert. Demnach verharren die Mieterwartungen drei Quartale in Folge konstant bei -14 % über alle Assetklassen hinweg. Büroimmobilien fielen von -7 % auf -11 %. Bei Einzelhandelsimmobilien sank der Wert von -35 % auf -37 %. Industrieimmobilien allerdings sind weiter im positiven Bereich und stiegen von +1 % auf +5 %.

Seit dem zweiten Quartal 2020 nahmen die deutschen Teilnehmer durchgängig eine negative Veränderung bei den Kreditkonditionen wahr. Erst im ersten Quartal 2024 drehte der Wert mit +4 % ins Positive und blieb im Jahresverlauf 2024 deutlich dort. Das Jahr 2025 hingegen zeigte sich volatiler. Hier erreichten die Werte über die vier Quartale hinweg -11 %, +25 %, 0 % und -6 %. Aktuell fällt der Nettosaldo deutlich auf -42 %. Das spiegelt sich allerdings noch nicht in den Zahlen für den Beginn von Projektentwicklungen. Hier stieg der Nettosaldo über alle Assetklassen hinweg von -42 % auf -26 % und verbleibt damit aber weiterhin im negativen Bereich. Das letzte Mal, dass dieser Wert im positiven Bereich lag, war im vierten Quartal 2019.

Fazit Europa: Nahost-Konflikt beeinflusst auch die Immobilienmärkte

Susanne Eickermann-Riepe FRICS, Senior Vice President (SVP) der RICS weltweit: „Das europäische Sentiment bleibt schwach. Beeinflusst durch den Nahost-Konflikt verschlechtern sich erneut die Kreditkonditionen und auch Inflationssorgen nehmen zu. Insbesondere Frankreich und Deutschland zeigen weiterhin ein sehr verhaltenes Sentiment. Auch die übrigen Länder sehen eine deutliche Verschlechterung der Kreditkonditionen. Die Investorenstimmung und die Mieterstimmung verändern sich kaum. Allerdings deuten die verschlechterten Kreditkonditionen auf schlechteren Ausblick der Investitionsbereitschaft in den kommenden Quartalen hin. Die Erwartungen an die Kapitalwerte schwächten sich vor diesem Hintergrund sowohl aus Sicht von 3- und 12-Monaten ab. Die Im Gegensatz dazu erweisen sich die Erwartungen an die Mietpreise widerstandsfähiger. Die Aussichten für Prime-Assets bleiben leicht positiv, während für sekundäre Büroimmobilien und Einzelhandelsobjekte kaum Entlastung erwartet wird. Die Stimmung an den europäischen Immobilienmärkten bleibt gedrückt. Eine schnelle Verbesserung ist nicht zu erwarten.“

Fazit Deutschland: Das Marktumfeld bleibt herausfordernd, eine Trendwende ist nicht in Sicht

Jens Böhnlein MRICS, Vorstandsvorsitzender der RICS Deutschland: „Das Marktumfeld in Deutschland bleibt herausfordernd, getrieben durch eine deutlich verschlechterte Stimmung bei den Kreditkonditionen, verhaltenen Marktaussichten bei den Kapitalwerten und eine weiterhin schwache Investorennachfrage, insbesondere bei Büroimmobilien. Auch die Mieternachfrage gab in diesem Segment deutlich nach, was sich auch bei den Mietpreiserwartungen widerspiegelt. Die Zahlen zu Projektentwicklungen haben sich leicht verbessert, verharren aber seit dem vierten Quartal 2019 im negativen Bereich. Die gedrückte Stimmung bleibt und die Mehrheit sieht den Markt in einer Abschwungphase oder am Tiefpunkt des Zyklus. Mittlerweile wird die Preisbildung in Deutschland als angemessen eingeschätzt. Allerdings sind die daraus folgenden positiven Impulse noch nicht zu erkennen und werden von steigenden Kreditzinsen und Inflationssorgen kompensiert.“