Gebäudetyp E: E wie enttäuschend
Einfaches Bauen muss zur Normalität werden. Dafür stehen Politik und Immobilienbranche gemeinsam in der Verantwortung.
Im Herbst 2020 entstand in der Bayerischen Architektenkammer die Initiative zum Gebäudetyp E. Bauen sollte einfacher, robuster und kostengünstiger werden. Das E stand für einfach und experimentell. Sechs Jahre später steht es zunehmend für enttäuschend.
Am 26. Oktober hat das Bundesjustizministerium einen neuen Referentenentwurf vorgelegt. Dazwischen liegen Fachdebatten, Pilotprojekte und ein Kabinettsbeschluss von 2024, dessen Umsetzung nach dem Ende der Ampelkoalition scheiterte. Ein Inkrafttreten wird frühestens Mitte 2027 erwartet. Fast sieben Jahre für eine Reform, die das Bauen vereinfachen und verbilligen soll.
Das Problem ist bekannt. Ein bauordnungsrechtlich zulässiges Gebäude kann zivilrechtlich als mangelhaft gelten. Neben vertraglichen Vereinbarungen zählen die berechtigten Erwartungen des Auftraggebers und regelmäßig die allgemein anerkannten Regeln der Technik. Aus Sorge vor Haftungsrisiken werden vorsorglich aufwendige, vertraute Lösungen gewählt.
Der Entwurf schafft Erleichterungen. Wer den Gebäudetyp E vereinbart, soll sich hinsichtlich der geregelten Eigenschaften grundsätzlich auf die Technischen Baubestimmungen der Länder verlassen können. Für ungeregelte Eigenschaften bleibt der übliche Qualitätsstandard maßgeblich. Die Begründung nennt Inneneinrichtung, Elektroinstallation und Außenfassade. Ganze Gewerke sind damit zwar nicht ausgeschlossen. Gerade bei Ausstattung und Komfort bleiben einfachere Ausführungen aber gesondert zu vereinbaren, wenn auch mit erleichterter Aufklärung.
Der Gebäudetyp E wird im Entwurf „gesetzlicher Basisstandard“ genannt. Wenn es doch nur auch so wäre! Ein Basisstandard, der eigens vereinbart werden muss und wesentliche Eigenschaften offenlässt, verfehlt seinen Anspruch. Ich unterstütze ausdrücklich die Forderung, einfaches Bauen zum gesetzlichen Normalfall zu machen. Höherer Komfort kann hinzugebucht werden. In der noch bis zum 9.11. laufenden Verbändeanhörung hat, so die Bundesingenieurkammer, das Ministerium diese umgekehrte Systematik zur Diskussion gestellt. Diese Chance muss genutzt werden!
Auch die Vermietung braucht einen passenden Rechtsrahmen. Der Entwurf setzt auf Vereinbarungen mit den Mietern und hofft auf veränderte Erwartungen durch die Verbreitung einfacherer Standards. Zusätzliche Vertragsarbeit und verbleibende Haftungsrisiken schrecken jedoch jene ab, die einfaches Bauen in größerem Umfang umsetzen könnten. Der Basisstandard muss hinsichtlich der zulässigen Bauqualität von der Errichtung bis zur Vermietung rechtssicher verankert sein.
Besonders enttäuschend ist die föderale Zersplitterung. „Diese Varianz ist jedoch hinnehmbar“, heißt es in der Begründung. Den Landesregierungen wird erlaubt, bislang ungeregelte Eigenschaften durch weitere Mindestanforderungen zu erfassen. Das kann Lücken schließen, eröffnet aber neue regionale Sonderwege. Wer vom Bund Vereinfachung verlangt, muss eigene Sondervorschriften zur Disposition stellen.
Mit der Musterverwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen besteht eine gemeinsame Grundlage. Daraus müssen wir ein bundesweit verbindliches, entschlacktes Regelwerk entwickeln. Teil A bietet den Ausgangspunkt. Notwendige Sicherheitsregeln aus anderen Teilen müssen erhalten bleiben. Einmal geprüfte Gebäudesysteme müssen innerhalb ihres Anwendungsbereichs bundesweit verwendbar sein. Standortbedingte Anforderungen bleiben zu berücksichtigen. Die technische Grundlösung darf in einem anderen Bundesland nicht erneut zur Verhandlung stehen. Diese Verlässlichkeit brauchen serielles und modulares Bauen.
Die Branche muss sich allerdings ebenfalls bewegen. Niedrigere Herstellungskosten führen nicht automatisch zu niedrigeren Kaufpreisen oder Mieten. Bleiben die Einsparungen bei Bauunternehmen, Projektentwicklern oder Eigentümern hängen, wird aus der versprochenen Entlastung ein Programm der Margenoptimierung. Dann droht uns dieselbe Glaubwürdigkeitsdebatte wie der Mineralölwirtschaft. Wer Entlastung für Verbraucher verspricht, muss sich am Ergebnis messen lassen.
Dafür braucht es wirksamen Preiswettbewerb. Verständliche Leistungsbeschreibungen müssen die Angebote vergleichbar machen, Komfort als Extra gesondert bepreist werden. Öffentliche und kommunale Bauherren sollten wiederkehrende Aufträge auf dieser Grundlage ausschreiben und den Zugang für mittelständische sowie neue Anbieter offenhalten. Bei geförderten Mietwohnungen müssen verbindliche Mietziele die öffentliche Unterstützung rechtfertigen. Im freien Markt bleiben ausreichendes Angebot und Wettbewerb entscheidend. Eine vollständige Weitergabe jeder Ersparnis ist damit nicht garantiert. Gerade deshalb dürfen die Verbände günstigeren Wohnraum nicht als automatische Folge sinkender Baukosten verkaufen.
Die im Entwurf verankerte Pflicht, bei Verbraucherbauverträgen einzelne Einsparungen gegenüber dem üblichen Standard überschlägig darzustellen, löst dieses Problem nicht. Sie verlangt eine zusätzliche Vergleichskalkulation für eine Ausführung, die niemand bestellt hat. Das schafft neue Bürokratie und bietet keine Gewähr, dass die Einsparungen tatsächlich beim Kunden ankommen.
Noch liegt nur ein Referentenentwurf vor, die Verbändeanhörung läuft. An alle verantwortlichen Politiker und Lobbyverbände richtet sich deshalb der Appell, diese Chance gemeinsam zu nutzen. Einfaches Bauen muss zur Normalität werden, der Basisstandard bundesweit gelten und wirksamer Wettbewerb die Einsparungen zu Bauherren, Käufern und Mietern bringen. So verhelfen wir einfachem, modularem und seriellem Bauen in der Breite zum Durchbruch. Noch könnte das E auch für „endlich!“ stehen.
