Bestandsportfolios rücken wieder in den Fokus der Logistikinvestoren
Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ist nach wie vor bei den Investoren gefragt: Etwa 1,7 Milliarden Euro haben sie im ersten Quartal 2024 investiert und damit 64 Prozent mehr als noch im Vorjahr. Somit liegt das Transaktionsvolumen auf dem Niveau des Zehnjahresschnitts, lediglich den Fünfjahresvergleich verfehlt das Ergebnis um 20 Prozent aufgrund der besonders starken Jahre 2021 und 2022. Über die Assetklassen hinweg erzielt Logistik mit 27 Prozent den größten Anteil am Transaktionsvolumen, gefolgt von Büroimmobilien und gemischt genutzten Objekten mit 19 und 17 Prozent.
Besonders die gestiegene Anzahl an Großtransaktionen mit einem Volumen von mehr als 100 Millionen Euro wirkte sich positiv auf das Transaktionsvolumen aus. Während zu Jahresbeginn 2023 lediglich zwei Deals gemeinsam auf 250 Millionen Euro kamen, wurden nun sechs Transaktionen mit einem Wert von 900 Millionen Euro getätigt, die am Gesamtvolumen einen Anteil von 52 Prozent ausmachen. Insgesamt wurden im ersten Quartal 62 Deals gezählt und damit sieben mehr als im Vorjahr. Die durchschnittliche Dealgröße ist von 19 Millionen auf 27 Millionen Euro gestiegen.
„Die Nutzernachfrage, Mietpreissteigerungen, die tragende Rolle für die Versorgung von Wirtschaft und Konsumenten sowie das Fehlen von Themen wie Homeoffice oder Mietendeckelungen machen Logistikimmobilien zu gefragten Investmentprodukten. Im Zuge der Diversifizierung ihrer Portfolios in konjunkturell und geopolitisch herausfordernden Zeiten haben sich Investoren vermehrt der Logistik zugewandt“, sagt Diana Schumann, Co-Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany. „Im Jahresverlauf dürfte der wieder intakte Markt noch stärker anziehen, weshalb wir ein Jahrestransaktionsvolumen von acht Milliarden Euro prognostizieren.“
„Zwar hat das Angebot und auch die Zahl der Pitches ein weiteres Mal deutlich zugelegt, allerdings finden noch nicht alle Produkte den Weg auf den Markt“, sagt Dominic Thoma, Co-Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany. „Nachdem die Europäische Zentralbank angedeutet hat, dass der Leitzins seinen Höhepunkt erreicht haben dürfte, blieb eine Zinssenkung im April zunächst noch aus und Investoren blicken auf die nächste Ratssitzung der EZB im Juni. Das führt dazu, dass einige Verkäufer ihre Produkte weiterhin bewusst zurückhalten, in der Hoffnung, durch einen niedrigeren Leitzins und günstigere Finanzierungskonditionen, höhere Erlöse zu erzielen. Dabei ist die Nachfrage und auch die Liquidität des Marktes gut, die Tische der Investoren relativ leer und damit das Interesse hoch.“
Core-plus im Fokus
Wer zum Tiefpunkt des Marktes einkaufen wolle, müsse das nun tun, rät Thoma. „Gerade Core-plus-Investoren spüren den Anlagedruck, denn sie wissen, dass sich das Zeitfenster, in dem sie eine gute Logistikimmobilie für einen soliden Preis erwerben können, verkleinert. Durch einen niedrigeren Leitzins und günstigere Konditionen werden weitere Investoren auf den Plan kommen und das dürfte die Preise zusätzlich vorantreiben.“
„Core-plus-Objekte, die sich für Refurbishments und Manage-to-Green-Projekte eignen, bieten unter Umständen Potenziale für Miet- und somit Wertsteigerungen“, sagt Schumann. „Ob es gelingt, diese zu heben, wird insbesondere von der Lagequalität der Assets abhängen. Wir beobachten eine Rückkehr der Lagequalität als eines der Hauptinvestitionskriterien der Investorenlandschaft.“ Mit 60 Prozent entfiel der größte Anteil des Transaktionsvolumens auf Core-plus. Immobilien mit dem Risikoprofil Opportunistisch machten 15 Prozent aus, während auf Value-add 13 Prozent und auf Core-Objekte elf Prozent entfielen. „Mittelfristig dürften auch die durchaus nachgefragten Core-Objekte wieder angeboten werden, sobald erste belegte Vergleichstransaktionen den Verkäufern genug Vertrauen schenken, dass der Markt bereit ist und diese auch entsprechend honoriert“, ergänzt Thoma.
Zu den größten Transaktionen im ersten Quartal zählte ein Joint Venture des Logistikimmobilienentwicklers VGP und der Fondsgesellschaft Areim. Die Investmentgesellschaft Clarion Partners Europe hat zudem ein weiteres Logistikimmobilienportfolio von Blackstone erworben, darunter sechs Objekte in Deutschland. Ebenfalls sechs Objekte gehen mit der Übernahme des Selfstorage-Betreibers Pickens durch Shurgard in dessen Besitz über. Außerdem hat der Lebensmitteleinzelhändler Rewe eine bisher von ihm gemietete Logistikimmobilie in Bondorf von der Investmentfirma Invesco erworben.
„Während einige Investoren weiterhin ihren Fokus auf niedrigvolumige Einzeldeals richten, zeigen andere wieder vermehrtes Interesse an Bestandsportfolios“, sagt Schumann. „Wir begleiten zunehmend Pitches und Off-Market-Gespräche auf Portfolioebene. Joint Ventures sind ebenso gefragt, allerdings die Gelegenheiten begrenzt. Aufgrund steigender Mietpreise erwarben zudem Nutzer einst von ihnen gemietete Objekte, während andere Nutzer sich durch Sale-and-Lease-back-Transaktionen, insbesondere im Automotivesektor, Kapital beschafften.“
Spitzenrenditen für Büros und Logistik nähern sich an
Dominiert wurde der Investmentmarkt für Logistikimmobilien von internationalen Akteuren: Sie machten rund 70 Prozent der Käuferschaft und ähnlich starke 68 Prozent der Verkäufer aus. Per Saldo haben sie einen Immobilienbestand von 27 Millionen Euro aufgebaut.
Die Spitzenrenditen stagnierten unterdessen im Quartalsvergleich und liegen weiterhin bei 4,4 Prozent (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München) bis 4,45 Prozent (Köln, Stuttgart). Im Vergleich zum Vorjahresquartal sind sie damit um 45 bis 50 Basispunkte gestiegen. Damit nähern sich die durchschnittlichen Spitzenrenditen in den sieben Immobilienhochburgen für Logistik (4,41 Prozent) und Büro (4,36 Prozent) wieder deutlich an. In Köln, Düsseldorf und Frankfurt liegen die Logistikspitzenrenditen bereits unterhalb des Büropendants.
