Highstreet Report 2026: Citylagen stabil, Shopping-Center mit neuem Fokus

Anzahl der Geschäfte stabil, Art des Angebots stark im Wandel: Das ist das Fazit des frisch erschienenen Highstreet Report 2026 zur Lage der deutschen Innenstädte, herausgegeben von Columbia Threadneedle Real Estate in München. Mit dem Titel „Making connections, Highstreet“ analysiert das Team um Immobilienexpertin Iris Schöberl gemeinsam mit bulwiengesa zum siebten Mal Anzahl und Art der Läden entlang der A-Lagen in 100 deutschen Innenstädten und 114 innerstädtischen Shopping-Centern. Erstmals wurde auch der Leerstand systematisch erfasst. Demnach funktionieren deutsche Innenstädte heute anders als noch zu Beginn des Jahrzehnts. Aber sie bleiben attraktiv.

„Das Gesicht der deutschen Innenstädte hat sich seit der ersten Ausgabe unseres Highstreet Reports stark verändert. Viele haben freiwerdende Flächen erfolgreich mit neuen Konzepten gefüllt. Die Highstreets sind nicht geschrumpft, sondern vielfältiger und lebendiger geworden“, sagt Iris Schöberl, Managing Director Germany bei Columbia Threadneedle Real Estate in München. „Zu den Erfolgsfaktoren des gelungenen Wandels gehören aber nicht nur Größe, Wirtschaftskraft und Kennziffern wie Kaufkraft oder Zentralität. Es braucht auch marktgerechte Mieten, Flexibilität der Flächen und kommunales Engagement, um Innenstädte zukunftsfähig neu aufzustellen.“

Weniger Mode, mehr Vielfalt: Neue Konzepte belegen die freiwerdenden Flächen

Insgesamt stieg die Zahl der Geschäfte über alle Städte in den letzten zwölf Monaten um 40 Läden auf 15.234 Stores an, ein leichtes Wachstum von 0,3 % zum Vorjahr. Im Vergleich zu 2020 sank die Zahl um 1.120 Geschäfte oder 6,8 %. Den Retail-Anteil deutlich reduziert haben dabei vor allem innerstädtische Shopping-Center, hier schlossen seit 2020 insgesamt 1.100 Stores (-14,8 %). Die Center setzen heute stärker auf Mixed-Use-Konzepte mit Büro, Bildung, Wohnen und Hotels sowie mit medizinischer Versorgung. Die klassische Einkaufsstraße konnte dagegen das zweite Jahr in Folge zulegen. 2026 wuchs die Zahl der Läden um 0,3 % oder 31 Läden auf insgesamt 8.903, nur 20 Läden weniger als noch 2020.

Erneut trifft der Wandel auch 2026 die Mode: Das Segment bleibt größte Warengruppe (28,5 %), sinkt aber erneut um 1,1 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr und um 24,4 % oder 1.398 Geschäfte seit 2020. Weiterhin auf Expansionskurs ist dagegen die Gastronomie. Ihr Wachstum beschleunigt sich, um +133 Betriebe (+5,5 %) im Vergleich zu 2025 und um +433 Stores oder +20,6 % seit 2020. Mit einem Anteil von 16,6 % stehen Cafés und Restaurants jetzt auf Platz 3 der Warengruppen, knapp hinter sonstigen Hartwaren mit 18,2 % (+0,4 Prozentpunkte seit 2020). Zugelegt haben seit 2020 auch einzelhandelsnahe Dienstleistungen wie Reisebüros und Friseure (+1,2 Prozentpunkte) sowie Nahrung und Genussmittel (+0,5 Prozentpunkte). Weiter auf dem Rückzug sind Filialisten: Internationale Ketten stellen nur noch 37,3 % der Geschäfte (2020: 42,4 %), nationale Ketten haben von 28,2 % (2020) auf 27 % (2026) abgebaut.

Besatz und Ketten: Wer kommt, wer geht entlang der Highstreet?

In die Lücke stoßen vor allem regionale und neue Konzepte, was die Highstreets insgesamt vielfältiger macht und neue Anlässe für den Besuch der Innenstädte schafft. Anders als im Vorjahr hielten sich bekannte Ketten 2026 mit der Expansion zurück. Die größte Anzahl neuer Läden eröffnete ausgerechnet eine Modemarke: ONLY & SONS legte um 16 Stores auf jetzt 31 Läden zu, gefolgt von Søstrene Grene (sonstigen Hartwaren) mit 12 Läden, Starbucks (+9) sowie Name it (Mode), Woolworth (Warenhaus), Loris Parfum (Drogerie), Nanu Nana (Hartwaren) mit je +8 und der Supermarkt Go Asia (Nahrungs- und Genussmittel) mit +7 Läden. Den stärksten Rückbau gab es bei der Telekom (-27), dem Friseur Studioline (-16), im Hartwaren-Segment bei DEPOT (-27), claire´s (-12) und WMF (-10) sowie bei dem Restaurant Nordsee (-7).

Die meisten Filialen entlang der Highstreet betrieben 2026 die Drogerie dm (147), die Modemarke H&M (118), Hartwaren-Anbieter Bijou Brigitte (118), das Warenhaus Woolworth (67), Gastronom Starbucks (63), die Nahrungs- und Genussmittelkette BackWERK (63), Elektro-Spezialist Mediamarkt/Saturn (63) sowie der Dienstleister DER Reisebüro (30). Einkauf und Einzelhandel bleiben klar die wichtigsten Anker der innerstädtischen Lagen. Aber die Bedeutung weiterer Angebote nimmt zu: 60 % der Besucher nannten in einer Befragung Gastronomie als Grund, die Innenstadt zu besuchen, 14 % mehr als noch 2020.

Erstmals erhoben: Leerstand entlang der Highstreet

Neu im Highstreet Report 2026 ist die Erfassung des Leerstands. Über alle Standorte hinweg waren 2026 9,1 % der verfügbaren Einheiten nicht vermietet. Attraktive Mittelstädte haben den Leerstand im Schnitt dabei etwas besser im Griff: Die Quote in den Gruppen der High- und Mid-Scorer liegt bei 7,8 %, während die Top-Scorer mit 10,1 % und die Low-Scorer mit 11,2 % zu kämpfen haben. Überraschender ist, wie stark die einzelnen Städte auseinander liegen. Während Lippstadt (0 %), Ulm (2 %) und Heilbronn (2,7 %) kaum bis keinen Leerstand kennen, steht in Ingolstadt (21,6 %), Gera (25 %) und Solingen (29 %) mehr als jeder fünfte Laden leer.

„Der Blick in die Daten zeigt, dass der Leerstand keinem einfachen Muster folgt. Vorteile haben Städte mit kompakten Innenstädten, guter Verkehrsanbindung, hoher Aufenthaltsqualität – und mit einem aktiven Standort-Management“, hält Schöberl fest.

Das Fazit: Von der Lage zur Fläche, von der Bewertung zum Geschäftsmodell

„Die Highstreet hat sich in den letzten Jahren nicht nur im Besatz und der Funktion für die Gesellschaft deutlich gewandelt. Auch Vermieter, Mieter und Investoren blicken heute ganz anders auf dieses Segment“, fasst Schöberl die Ergebnisse des neuen Highstreet Reports zusammen. Neben der Stadt und Lage seien Flexibilität und Qualität der Fläche sowie das konkrete Geschäftsmodell des Mieters deutlich wichtiger geworden. „Der Markt wird heute nicht mehr von der Bewertung und Finanzierung getrieben, sondern von den laufenden Erträgen, die im Objekt erwirtschaftet werden können. Statt Hoffnung auf Wertsteigerung sucht der Markt wieder operative Wertschöpfung der einzelnen Immobilie“, so Schöberl. Das eröffne auch neue Chancen für Objekte und Lagen, die sich durch gutes Management entwickeln und aufwerten lassen.

Recherchieren Sie online in der Datenbank des Highstreet Reports 2026

Nähere Informationen zum Mieterbesatz und Filialisierungsgrad aller untersuchten Städte sowie Scoring-Gruppen finden Sie im interaktiven RIWIS-Tool von Columbia Threadneedle Real Estate und bulwiengesa. Das interaktive Tool liefert einen Überblick über die gesammelten Daten, Statistiken zu den vertretenen Unternehmenstypen in den jeweiligen Highstreets und die Möglichkeit, Städte direkt zu vergleichen.

Das Scoring-Modell: Die Methodik des Highstreet Reports 2026

Für den neuesten Highstreet Report 2026 wurden insgesamt 100 Städte untersucht. Untersucht wurden die Highstreets und innerstädtischen Shopping-Center in deutschen Städten, deren Einwohnerzahl mindestens 70.000 beträgt (Stichtag: 31.12.2023). Sie wurden um 9 kleinere Städte ergänzt, in denen Columbia Threadneedle Real Estate in München mit Immobilien-Investments vertreten ist oder war.

Der Highstreet Report nutzt seit 2025 den RIWIS MacroScore als Modell, um die 100 Städte miteinander vergleichen zu können. Der RIWIS MacroScore ist ein datenbasiertes Modell zur ganzheitlichen Bewertung von Immobilienstandorten. Er misst die Attraktivität und Schwächen der Standorte anhand einer Vielzahl objektiver Indikatoren. Für jede der definierten neun Nutzungsarten wie Einzelhandel, Büro, Wohnen und weitere wird ein spezifisches Variablenset verwendet, das die unterschiedlich wichtigen Rahmenbedingungen berücksichtigt.

Im Einzelhandel differenziert der RIWIS MacroScore zwischen periodischem und aperiodischem Bedarf. In die Berechnung fließen insgesamt 22 Indikatoren aus vier Kategorien ein:

Aus den gewichteten Einzelscores zwischen 100 (höchste Attraktivität) und 0 (niedrigste Attraktivität) ergibt sich ein Gesamtscore für jede Stadt, der als Orientierungshilfe dient und eine Vergleichbarkeit unterschiedlicher Standorte möglich macht.

Die untersuchten Städte wurden entsprechend ihrer Scores in fünf Gruppen zu je 20 Standorten zusammengefasst: die „Top-Scorer“, „High-Scorer“, „Mid-Scorer“, „Low-Scorer“ und „Base-Scorer“. Durch den Wechsel des Bewertungsmodells im Jahr 2025 ist das Städte-Ranking nicht direkt mit den Vorjahresreports bis 2024 vergleichbar.

Mieter und Shops wurden bei der Erfassung in eine von 14 Warengruppen eingeordnet, von denen zehn auf den Einzelhandel entfallen. Dazu zählen unter anderem Nahrungs- und Genussmittel, Drogerie- und Gesundheitswaren oder auch der modische Bedarf. Ergänzt wird das Ganze durch die Gruppen Gastronomie, einzelhandelsnahe Dienstleistungen sowie verschiedene Kultur- und Freizeitangebote und Sonstiges.

Zudem wurden die Mieter einem Unternehmenstyp zugeordnet, um lokale, nationale oder internationale Bezüge herzustellen und die Filialisierungsgrade erfassen zu können: