Vermietungsleistung auf dem Hamburger Büromarkt bleibt knapp unter dem Vorjahresniveau
Auf dem Hamburger Büromarkt wurden im Jahr 2025 insgesamt ca. 409.000 m² Bürofläche neu vermietet. Im Halbjahresvergleich war das erste Halbjahr mit einem Flächenumsatz von ca. 218.000 m² umsatzstärker als die zweite Jahreshälfte mit ca. 191.000 m². „Wie prognostiziert beläuft sich die Vermietungsleistung nahezu auf dem Vorjahresniveau von ca. 415.000 m². Für 2026 erwarten wir trotz wirtschaftlich und politisch anspruchsvoller Rahmenbedingungen eine insgesamt stabile Marktentwicklung, bei der sich die Nachfrage weiterhin auf zentrale Lagen und qualitativ hochwertige Büroflächen konzentriert“, sagt Matthis Rabels, Senior Immobilienberater bei der Angermann Real Estate Advisory AG.
Spitzen- und Durchschnittsmiete ziehen deutlich an
Die Büromieten verzeichneten in der Hansestadt einen deutlichen Anstieg. So erhöhte sich die Durchschnittsmiete gegenüber dem Vorquartal von 21,60 €/m² auf 22,50 €/m². Die Spitzenmiete stieg innerhalb der vergangenen drei Monate von 35,00 €/m² auf 37,00 €/m². „Die steigenden Spitzen- und Durchschnittsmieten spiegeln die hohe Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen in den zentralen Bürolagen wider“, erklärt Matthis Rabels.
Zunehmender Leerstand mit differenzierter Entwicklung in den Teilmärkten
Der Leerstand hat sich im Verlauf des vierten Quartals erneut vergrößert. Statt ca. 847.000 m² (Q3 2025) stehen zum Jahresabschluss 2025 ca. 872.000 m² für eine Anmietung zur Verfügung. „Obwohl sich das Angebot an freien Büroflächen seit 2023 deutlich erhöht hat, steht Mietinteressenten nicht in allen Teilmärkten ein entsprechend breites Angebot zur Verfügung. Insbesondere in zentralen Lagen wie der City oder der HafenCity bleiben hochwertige und moderne Büroflächen knapp. Entsprechend sollten Nutzer ihre Standortentscheidungen mit ausreichend Vorlauf treffen“, so Matthis Rabels
City verzeichnet Umsatzplus
Mit einem Flächenumsatz von ca. 114.100 m² belegt die City auch im Gesamtjahr 2025 die Spitzenposition im Standortranking. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet das Ergebnis ein Umsatzplus von 4 %. Komplettiert werden die Top-3 der umsatzstärksten Bürostandorte von Bahrenfeld mit ca. 39.300 m² sowie der HafenCity mit ca. 34.300 m².
Industriesektor ist Branchenprimus
Im Branchenvergleich wurde im Jahr 2025 der größte Flächenumsatz durch den Industriesektor erzielt. Insgesamt beläuft sich die Vermietungsleistung in diesem Bereich auf ca. 58.300 m². Dahinter folgen die öffentliche Hand mit ca. 39.700 m² sowie die Beratungsbranche mit ca. 36.800 m².
Die meisten Mietverträge (164) wurden in den vergangenen zwölf Monaten im Flächensegment zwischen 250 und 700 m² abgeschlossen. Die in diesem Bereich erwirtschaftete Vermietungsleistung von ca. 75.700 m² bedeutet jedoch nur einen Umsatzanteil von 19 %. Der größte Anteil am Gesamtflächenumsatz entfällt mit 55 % (ca. 224.600 m²) auf das Segment über 1.500 m², in dem 51 Mietverträge abgeschlossen wurden.
