Alle Lichter aus

Dieses Jahr hat für mich im Kalten und Dunklen angefangen. Der Stromausfall im Berliner Südwesten war kein abstraktes Ereignis. Er war sehr konkret. Plötzlich geht es nicht mehr um Mietrendite, Wertentwicklung, ESG‑Scores oder Taxonomien, sondern um banale Fragen: Wie komme ich an Informationen, wenn das Internet weg ist? Wie kann ich kommunizieren, wenn der Mobilfunk nicht funktioniert? Wo kommen wir unter? Friert das Haus auf? Platzen die Leitungen?  Welche Versicherung zahlt für die Schäden wenn als Ursache ein terroristischer Angriff deklariert wird? In solchen Momenten wird aus der Immobilie schlagartig wieder das, was sie immer war: ein Schutzraum – oder eben keiner.

Wir reden in der Immobilienwirtschaft gern über Resilienz. Meist meinen wir damit Markt- oder Klimaresilienz, seltener Resilienz bei natürlichen oder technischen Katastrophen – mit Strategiepapieren, Notfallplänen und Reportings einfach abzuhaken. Der Blackout war die Erinnerung daran, dass Resilienz etwas sehr Unromantisches ist: Betriebsfähigkeit. Wärme. Wasser. Kommunikation. Wiederanlauf.

Kritische Infrastruktur – KRITIS – klingt nach Trafostation, Wasserwerk oder Leitstelle. Also nach etwas, das andere betrifft: Netzbetreiber, Staat, Behörden. Das ist bequem. Und falsch. KRITIS steckt mitten in der gebauten Welt: in Rechenzentren, Krankenhäusern, Pflegeheimen, Verkehrsknoten, Quartiersenergie, Telekommunikationsknoten – und damit in Immobilien, in unserer Verantwortung. Gebäude sind keine passiven Hüllen, sondern Teil von Funktionsketten. Fällt die Infrastruktur aus, fällt das Gebäude aus.

Es ist nicht so, dass das neu und unseren Behörden verborgen geblieben ist. Wenn auch mit erheblicher Verspätung will die Bundesregierung mit dem KRITIS‑Dachgesetz endlich Mindeststandards für den Schutz kritischer Anlagen einführen: verpflichtende Risikoanalysen, Resilienz‑ und Notfallpläne, Meldepflichten bei schweren Störungen. Ziel ist die Umsetzung der EU‑CER‑Richtlinie, deren Umsetzungsfrist in deutsches Recht bereits im Oktober 2024 verstrichen ist. Das EU-Vertragsverletzungsverfahren läuft.

Zeitlich ist man spät dran: Referentenentwurf im Sommer 2025, Kabinettsbeschluss im September, parlamentarische Beratung im Winter, geplante Verabschiedung 2026 – mit Übergangsfristen von bis zu zwei Jahren. Währenddessen erleben wir in der Realität, wie fragil Versorgungssysteme sind. Dem Stromausfall im Berliner Südwesten war erst im September einer im Südosten vorangegangen.

Inhaltlich ist der Ansatz des Gesetzes angreifbar. Schutzpflichten greifen erst ab sehr hohen Schwellenwerten – etwa bei Versorgern mit mehr als 500.000 angeschlossenen Personen. Als ob Ausfälle oder Sabotage sich an statistischen Grenzen orientierten. Kritikalität ist keine Frage der Größe, sondern der Folgenkette: Wie schnell fällt etwas aus? Wie lange dauert der Wiederanlauf? Welche Systeme hängen daran?

Hinzu kommt die Überlagerung mit der NIS2‑Regulierung für Cybersecurity. Digitale und physische Sicherheit werden getrennt geregelt, Zuständigkeiten sind unklar, Doppelanforderungen absehbar. Die Gefahr ist groß, dass Resilienz zum reinen Papiertiger wird – mit Berichten, Nachweisen und Aktenordnern, während die reale Betriebsfähigkeit zweitrangig bleibt.

Parallel verschiebt sich der politische Ton. Nach Blackouts, Sabotageakten und geopolitischer Eskalation wird Infrastruktur nicht mehr als Standortfaktor, sondern als Sicherheitsfrage diskutiert. Die Gewerkschaft der Polizei fordert ein Sondervermögen von 100 Milliarden Euro über zehn Jahre für Sicherheit und kritische Infrastruktur. Plötzlich fällt alles unter das Label „Verteidigung“ – und die Schuldengrenze ist aufgehoben.

Für die Immobilienwirtschaft ergeben sich daraus drei unbequeme Wahrheiten.

Erstens: Gebäude sind Teil der kritischen Infrastruktur – ob sie sich so nennen oder nicht. Quartiersenergie, Ladeinfrastruktur, Gebäudeautomation, digitale Zutrittssysteme machen Immobilien zu Mitspielern.

Zweitens: Ein Blackout ist kein Komfortproblem, sondern ein Funktionsproblem. Ohne Strom stehen nicht nur Licht und WLAN, sondern Pumpen, Aufzüge, Druckhaltung, Brandschutz, Kommunikation. Moderne Gebäude sind technische Systeme – und entsprechend verwundbar.

Drittens: Resilienz wird zum Bewertungsfaktor. In Versicherungen, Due Diligence, Betreiberpflichten, CapEx‑Planungen. Nicht heute, aber sehr bald.

Man muss dafür keine Gesetze abwarten. Drei Dinge reichen fürs Erste: Blackout‑Szenarien realistisch durchspielen. Notstrom nicht als Gadget, sondern als Betriebskonzept denken. Gebäudeautomation und Fernzugriffe als Sicherheitsdomäne behandeln, nicht als Komfortfeature.

Der aktuelle Anschlag in Berlin wird der linksextremistischen „Vulkangruppe“ zugeschrieben. Selbst diese ist eine Enttäuschung. Früher waren Extremisten wenigstens ideologisch beseelt. Auch der Ostblock hatte – bei aller Fragwürdigkeit – zumindest noch ein kommunistisches Narrativ. Heute wirkt vieles nur noch wie Störung um der Störung willen. Gewalt ohne Ziel.

Wahrscheinlich passt das verwirrtes Bekennerschreiben gut in das groteske Bild unserer Zeit. Kein Pathos, kein Programm, nur ein Satz, der hängen bleibt, weil er erschreckend genau unseren Umgang mit kritischer Infrastruktur beschreibt: „Wir wissen selbst keinen Ausweg.“