Deutsche Büromärkte: Differenzierte Entwicklung mit deutlicher Zweiteilung der Märkte in 2026

• Spitzenmieten wachsen insbesondere in Frankfurt, München und Hamburg weiter, während sie in Berlin und Düsseldorf stagnieren
• Leerstandsanstiege verlangsamen sich deutlich, Stabilisierung in mehreren Märkten sichtbar
• Spitzenrenditen bleiben an allen Top 5-Standorten stabil

Innerhalb der deutschen Top 5-Büromärkte zeichnet sich für 2026 eine deutliche Zweiteilung ab. Die befragten Researcher und Marktanalysten erwarten für die Märkte in Frankfurt, Hamburg und München eine deutlich dynamischere Entwicklung des Vermietungsmarktes als für Berlin und Düsseldorf. Dies geht aus den Ergebnissen der aktuellen gif/CRES-Consensus-Büromarktprognose hervor.

Für 2026 wird insbesondere in Frankfurt (+4,0 Prozent), München (+3,5 Prozent) und Hamburg (+3,0 Prozent) ein überdurchschnittliches Wachstum der Spitzenmieten erwartet. Berlin dürfte mit +1,3 Prozent nur noch moderate Zuwächse verzeichnen, während in Düsseldorf eine Seitwärtsbewegung prognostiziert wird. Dagegen wird für 2027 für alle Märkte nur ein Mietpreiswachstum von unter 2 Prozent erwartet.

Bei den Leerständen zeichnet sich ein ähnliches differenziertes Bild ab. Für 2026 erwarten die Befragten weitgehend stabile Leerstandsraten für Frankfurt, Hamburg und München. Stärkere Anstiege werden dagegen für Berlin (+70 Basispunkte) und Düsseldorf (+62 Basispunkte) prognostiziert. Für 2027 werden stabile Leerstandsraten prognostiziert – die Ausnahme bildet Berlin mit +20 Basispunkten.

Das Niveau an den Investmentmärkten hat ein stabiles Plateau erreicht. Die Spitzenrenditen werden für sämtliche Top 5-Standorte sowohl 2026 als auch 2027 unverändert prognostiziert. Nach den deutlichen Preisanpassungen der vergangenen Jahre spricht dies im Spitzensegment für eine Seitwärtsbewegung.

Fazit

Die Ergebnisse der aktuellen Prognose deuten auf eine Fortsetzung der Marktstabilisierung bei gleichzeitig zunehmender Differenzierung hin. Spitzenrenditen bleiben in allen Top 5-Märkten stabil, während die Spitzenmieten insbesondere in Frankfurt, Hamburg und München weiter zulegen dürften. Gleichzeitig verlangsamt sich der Anstieg der Leerstände deutlich. Berlin bleibt im Vermietungsmarkt herausfordernd, während sich in Frankfurt, Hamburg und München die Perspektiven für hochwertige Flächen weiterhin positiv darstellen.

	Berlin	Düsseldorf	Frankfurt	Hamburg	München
2026
Spitzenmiete	+1,3 %	0,0 %	+4,0 %	+3,0 %	+3,5 %
Leerstand	+70 bps	+62 bps	0 bps	+5 bps	+15 bps
Spitzenrendite	0 bps	0 bps	0 bps	0 bps	0 bps
2027
Spitzenmiete	+0,4 %	0,0 %	+0,8 %	1,3 %	+1,9 %
Leerstand	+20 bps	0 bps	0 bps	0 bps	0 bps
Spitzenrendite	0 bps	0 bps	0 bps	0 bps	0 bps

^{Übersicht zu den prognostizierten Veränderungen im Vergleich zum jeweiligen Vorjahr (jeweils Medianwerte aus allen eingereichten Prognosen, bps = Basispunkte)}

Die Teilnehmer und Berichte der gif/CRES-Consensus-Büromarktprognosen können im Onlineshop der gif abgerufen werden: www.gif-ev.de/onlineshop.

Die Kompetenzgruppe Immobilienmarkt-Research der gif und das Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis Hochschule führen halbjährlich Umfragen zur Prognose für die Spitzenmiete, die Spitzenrendite und den Leerstand an den deutschen Top-5-Standorten durch. Die Umfrage wird seit 2010 durchgeführt und fand zum 32. Mal statt. An ihr beteiligen sich Research-Abteilungen deutscher und internationaler Immobilienunternehmen, u. a. Dienstleister, Bestands-halter und Kreditinstitute.