Konstant hohe Vermietungsdynamik mit vielschichtigen Nachfrageimpulsen auf dem Retail-Vermietungsmarkt

Bei der Analyse zur Gesamtsituation der stationären Einzelhandelslandschaft ergibt sich nach der ersten Jahreshälfte 2025 ein einheitliches Stimmungsbild: So lässt sich der Tenor des Fachmagazins „TextilWirtschaft“, das bezogen auf die Umsatzzahlen des Handelsverbands Deutschland (HDE) von stabilen Seitwärtsbewegungen spricht, auch auf den Retail-Vermietungsmarkt übertragen. Der Blick auf den erzielten Flächenumsatz in deutschen Citylagen unterstreicht dabei, dass sich das Marktgeschehen nicht nur auf einem konstanten Niveau bewegt, sondern sich auf einem guten Level eingependelt hat. Die äußerst hohen Volumina in den Expansionsjahren bis 2019 sind zwar nicht mehr als Referenzwerte anzuführen, im Vergleich der vergangenen fünf Jahre steht der Retailmarkt nach den ersten sechs Monaten allerdings erneut gut dar. Durch welche Trends das aktuelle Halbjahresergebnis hierbei getragen wurde, hat BNP Paribas Real Estate mit Hilfe der Vermietungen und Eröffnungen in Innenstadtlagen herausgearbeitet.

Gute Vorjahresbilanz beim Flächenumsatz bestätigt, Kaufhaussegment aktuell bei rund 30.000 m²

Auf dem bundesweiten Retailmarkt konnte in der ersten Jahreshälfte rund 230.000 m² Einzelhandelsfläche neuvermietet beziehungsweise neu eröffnet werden. Dies entspricht dem Volumen der beiden Vorjahreszeiträume, in denen die Ergebnisse mit jeweils rund 235.000 m² nur unwesentlich höher ausgefallen sind. Hierbei hat die aktuelle Nachvermietungsdynamik in ehemaligen Galeria-Objekten mit fast 30.000 m² (anteilig fast 15 %) gegenüber 2024 sogar nochmal an Fahrt gewonnen (Q1-4 2024: Gut 22.000 m²; rund 4 %). Sinnbildlich für diese Entwicklung steht im Juli die Eröffnung von Decathlon in Konstanz, die als erste Filiale im Zeichen der neuen Kooperation zwischen dem französischen Sportkaufhaus und Galeria an den Start geht. Auf der Zusammenarbeit zwischen Decathlon und Galeria, die im zweiten Halbjahr noch deutlich ausgeweitet werden dürfte, liegt aus folgendem Grund ein besonderes Augenmerk: „Nachdem sich die erste Nachvermietungswelle in ehemaligen Kaufhausfilialen in den meisten Fällen als nicht nachhaltig erwiesen hat, könnte Decathlon das Potenzial entfalten, für viele auch kleinere Städte einen neuen Ankermieter mit hohem Kundenpotenzial darzustellen“, betont Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services.

Innenstadtcenter mit hohem Volumen; auch regionale Modehäuser nutzen die Gunst der Stunde

Ihren positiven Trend haben zudem auch die Shoppingcenter fortgesetzt, die mit einem Vermietungsvolumen von rund 74.000 m² ein Drittel der Gesamtbilanz und das beste Resultat seit 2017 generieren konnten. „Im Shoppingcenter-Segment ist hierbei inzwischen deutlich angekommen, dass nur die Center zukunftsfähig bleiben, die am besten auf die sich dynamisch verändernden Kundenansprüche eingehen und hierfür die passenden Ankermieter finden. Soweit dies gelingt, zeigt sich aktuell wieder zunehmend, dass die Upside-Potenziale von Shoppingcentern im Zuge der weitestgehend abgeschlossenen Preisfindungsphase auch auf dem Investmentmarkt wieder einen wesentlich höheren Anklang finden“, erläutert Scharf mit Blick auf die aktuellen Eindrücke aus dem Retail-Investment-Segment. 

Erfreulich ist mit Blick auf die Vermietungen unter anderem auch, dass sich hinter den Großabschlüssen im Fashion-Segment immer wieder inhabergeführte beziehungsweise regionale Modehäuser befinden. Dies ist ein klares Indiz dafür, dass in einem sehr herausfordernden Umfeld nicht nur die größten internationalen Ketten überlebensfähig sind, sondern vielmehr diejenigen, die über ein zeitgemäßes und kundenorientiertes Konzept verfügen. Zu nennen sind in diesem Zusammenhang nicht zuletzt die neuen Filialen des Modehauses Klingemann in Detmold (3.200 m²), Robert Ley im Monheimer Tor (3.000 m²) oder das Modehaus Zinser im ehemaligen Breuninger Sporthaus in Reutlingen (1.500 m²). Auf die Textilbranche entfällt mit 29 % aller Verträge und 32 % des Flächenumsatzes somit auch das Gros der bundesweiten Vermietungsaktivitäten. Gastronomieunternehmen sind mit 21 % aller Abschlüsse beteiligt, und der Food- und Freizeitsektor folgen mit jeweils rund 10 % auf einem gemeinschaftlichen Rang drei.

A-Standorte legen deutlich zu, Berlin rangiert klar vor Frankfurt München und Stuttgart

Von der derzeit nach wie vor guten Vermietungsdynamik haben auch die Top-Märkte profitiert, die ihr Volumen um 15 % auf rund 63.000 m² ausbauen konnten. An der Spitze der Standorte behauptet sich mit Berlin erneut der mit Abstand größte deutsche Retailmarkt, der bereits zur Jahresmitte eine Zwischenbilanz im Bereich der 20.000-m²-Marke zu vermelden hat. Bei jeweils knapp 10.000 m² stehen aktuell Frankfurt, München und Stuttgart. Mit Decathlon in der Frankfurter Schäfergasse (2.000 m²), New Yorker im Mixed-Use-Objekt AIM in der Münchener Kaufingerstraße (3.500 m²) und C&A in der Stuttgarter Königsstraße (4.000 m²) verzeichnen alle drei Shoppingmetropolen hierbei prominente Großvermietungen. Diese größeren Umsatztreiber fehlten im laufenden Jahr dagegen bisher in Düsseldorf (insgesamt 3.000 m² Flächenumsatz). Angesichts dessen, dass mit Bershka (2.000 m²; Kö-Bogen II), Hugo Boss (1.000 m²; Schadowstraße), Sorara Outdoor Living (1.000 m²; Königsallee) und Biogena (1.000 m²; Königsallee) gleich vier Großflächenverträge zum Jahresende 2024 erfasst wurden, steckt hinter dem vergleichsweise verhaltenem Halbjahresergebnis jedoch alles andere als ein negativer Nachfragetrend. Weitere gut 7.000 m² steuert der Hamburger Retailmarkt bei und zählt mit über 20 Abschlüssen die zweitmeisten Deals hinter Berlin, während in Köln mit fast 5.000 m² in einem ähnlichen Umfang neuvermietet wurde wie 12 Monate zuvor.

Alles in allem ist festzuhalten, dass sich das Vermietungsgeschehen in der ersten Jahreshälfte sowohl dynamisch als auch vielseitig präsentiert hat, sodass es aktuell keine Anzeichen dafür gibt, dass der Markt in den kommenden Monaten an Tempo verlieren könnte. Die Ende 2024 formulierte Strategie des französischen Sportspezialisten Decathlon, bis 2027 insgesamt rund 60 Filialen eröffnen zu wollen, könnte hierbei Signalwirkung für weitere renommierte Akteure entfalten. Zuletzt hatte auch die Restaurantkette L’Osteria ihre ambitionierten Expansionspläne offengelegt, die mit rund 15 Abschlüssen in den vergangenen 12 Monaten bereits merklich in Erscheinung getreten ist. „Neben den großen Filialisten zeigen aber auch die regionalen Player immer wieder, dass sie mitten im Transformationsprozess angekommen sind und sich durch neue, moderne Stores oder Umbaumaßnahmen stetig weiterentwickeln. Vor dem Hintergrund der skizzierten Marktbedingungen stehen die Chancen für weitere positive Meldungen auf dem Retailmarkt im weiteren Jahresverlauf somit insgesamt gut“, fasst Christoph Scharf seine Prognose für die kommenden Quartale zusammen.