Büromärkte 2025: Flächenumsatz auf Vorjahresniveau, Leerstand steigt weiter an

Zum Jahresende 2025 erreichte der Flächenumsatz an den Top-7-Bürovermietungsmärkten das Niveau des Vorjahres (+1 %). Insgesamt wurden rund 2,6 Mio. m² Bürofläche vermietet oder eigengenutzt. Dabei fiel das 4. Quartal mit rund 626.000 m² um 10 % schwächer aus als 2024. „Zum Jahresende zeigte sich weiterhin ein heterogenes Bild an den Top-7-Standorten“, ordnet Markus Müller, Sprecher von German Property Partners (GPP), ein. „Vor allem in Frankfurt und München wurden mehrere Mietverträge über der 10.000-Quadratmeter-Marke abgeschlossen. Vielerorts blieb das Marktgeschehen hingegen verhalten und hatte rückläufige Umsätze zur Folge. Das Top-7-Ergebnis verblieb nach wie vor unter dem langjährigen Durchschnittswert.“

• Die unterschiedliche Entwicklung der Flächenumsätze an den Top-7-Standorten setzte sich zum Ende des Jahres fort: Den deutlichsten Zuwachs um 59 % auf rund 583.500 m² verzeichnete Frankfurt. Damit erreichte die Main-Metropole zugleich das höchste Ergebnis im Top-7-Vergleich. In Köln registrierte GPP einen Anstieg um 14 % auf rund 240.000 m². An den übrigen Standorten gingen die Umsätze im Vorjahresvergleich zurück – insbesondere in Stuttgart (–24 % auf 152.000 m²) und Berlin (–18 % auf 473.000 m²).
  
• An allen Standorten erhöhte sich der Leerstand, am stärksten in Berlin mit einem Plus von 43 % auf rund 1,85 Mio. m². Darauf folgte Hamburg mit einer Zunahme um 28 % auf rund 964.000 m². Der Top-7-Leerstand lag mit rund 8,55 Mio. m² 21 % über dem Vorjahreswert. Entsprechend erhöhte sich die Top-7-Leerstandsquote um 1,49 %-Punkte auf 8,83 %.
  
• Die Top-7-Eigennutzerquote reduzierte sich im Vorjahresvergleich um 5,6 %-Punkte auf rund 4 %. Den größten Eigennutzeranteil von 12 % verzeichnete Hamburg. In Köln und München blieben Eigennutzerabschlüsse aus.
  
• Auch die Durchschnittsmieten zeigten an den Top-7-Standorten ein gemischtes Bild: In Frankfurt erfasste GPP einen starken Zuwachs um 24 % auf 31,50 €/m²/Monat. Damit zahlten Nutzer hier die höchste Durchschnittsmiete im Top-7-Vergleich. Rückgänge verzeichneten hingegen Berlin (–18 % auf 25,45 €/m²/Monat) und Stuttgart (–17 % auf 18,50 €/m²/Monat).
  
• In Düsseldorf legte die Spitzenmiete am stärksten zu. Diese kletterte hier um 10 % auf 47,10 €/m²/Monat. In Frankfurt (52,50 €/m²/Monat) und München (57,50 €/m²/Monat) lagen die Spitzenmieten jeweils 8 % über ihren Vorjahreswerten. Die bayerische Landeshauptstadt realisierte die höchste Spitzenmiete unter den Top-7-Städten.

Müller prognostiziert: „Auch 2026 dürfte sich die selektive Marktdynamik fortsetzen. Während moderne, nachhaltige und zentral gelegene Flächen im Fokus stehen, wird die Situation für Bestandsobjekte in weniger gefragten Lagen angespannt bleiben. Insgesamt rechnen wir für die Top-7-Standorte mit einem ähnlichen Jahresflächenumsatz wie 2025. An einigen Standorten sind großvolumige Abschlüsse bereits in der Vorbereitung. Entscheidend für die Entwicklung im Jahresverlauf wird allerdings sein, ob konjunkturelle Impulse und politische Maßnahmen, wie die von der Bundesregierung aufgesetzten Sondervermögen, das Vertrauen der Nutzer stärken und Anmietungsentscheidungen anstoßen.“

Zu dem Gewerbeimmobiliennetzwerk GPP gehören Grossmann & Berger Immobilien, Anteon Immobilien, GREIF & CONTZEN Immobilien, blackolive und E & G Immobilien.