Wohnimmobilien in Polens Universitätsstädten als Wachstumsmarkt
Strukturelles Defizit trifft auf institutionelle Nachfrage
In Polen fehlen ebenso wie in Deutschland Wohnungen. Das Defizit wird laut European Housing Coop (EHC) mit rund 1,5 Millionen Wohnungen beziffert. Gleichzeitig macht die Privatvermietung nur ein Prozent des gesamten Mietmarktes aus. Der polnische Wohnimmobilienmarkt steht also vor einer grundlegenden Transformation und bietet dadurch für Investoren überdurchschnittliche Chancen.
Der institutionelle Mietmarkt wächst dynamisch. Der Bestand stieg von rund 5.000 Einheiten im Jahr 2020 auf 23.400 Ende 2024. Für 2025 prognostizieren Marktexperten von JLL ein weiteres Wachstum von 37 Prozent. Für institutionelle Investoren ist der Markt auch der vergleichbar soliden Bruttomietrenditen für Wohnraum attraktiv. Sie liegen bei 5,5 bis 7,0 Prozent jährlich und damit deutlich über deutschen Vergleichswerten von zwei bis vier Prozent, wie CBRE im Polish Real Estate Market Outlook 2025 schreibt.
Der polnische Wohnungsmarkt: Hohe Eigentumsquote schafft Marktlücke
Polen zeichnet sich durch eine hohe Eigentumsquote aus. Über 87 Prozent der Polen haben Wohneigentum. Zudem spielen kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen kaum eine Rolle in Polen. Gemietet wird eher von privaten Vermietern, die kleine sehr lokale Bestände bewirtschaften. Institutionelle Vermieter sind erst seit etwa zehn Jahren im Markt aktiv.
Diese Struktur unterscheidet Polen grundlegend von Deutschland. Neue Angebote kommen fast ausschließlich von privaten Projektentwicklern.
Wohnen als attraktiver Markt
Die Wohnungsnot ist auch in den großen Universitätsstädten des Landes angekommen. In Polen gibt es laut DAAD insgesamt 354 staatlich oder private Universitäten und Hochschulen in 93 Städten. Das Land wird außerdem immer beliebter bei europäischen Studierenden, die zusätzlich auf den Wohnungsmarkt drängen. Über 107.000 internationale Studierende kamen etwa 2023 nach Polen und die Tendenz steigt stark.
Universitätsstädte wie Krakau, Warschau, Breslau und Kattowitz verzeichnen konstant hohe Nachfrage nach modernen Wohnlösungen. 1,2 Millionen Studierende suchen Wohnraum und laut Cushman & Wakefield fehlten zuletzt noch rund 370.000 Plätze im Studentenwohnheim-Segment.
Trotz der attraktiven Renditechancen bleibt der Markt für deutsche Investoren nicht frei von Herausforderungen. Insbesondere das Währungsrisiko zwischen Euro und Zloty sowie die Volatilität der Mieteinnahmen müssen Anlege im Blick behalten.
Marktchancen im Segement Student Living
Neben Catella, TREI Real Estate oder TAG Immobilien ist auch die Podstawski Group im polnischen Markt aktiv. Das Mannheimer Unternehmen um CEO Thomas Podstawski plant und baut seit 1996 Wohnungen im polnischen Markt. Über die Tochtergesellschaft Activ Investment realisierte das Unternehmen 32 Projekte in 27 Jahren und veräußerte über 7.200 Wohnungen. Derzeit befinden sich mehr als 1.100 Einheiten im Bau. Ein Team von 100 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern betreut die Akquisition von Grundstücken, Planung und Entwicklung von Wohnungen. Aktuell hält das Unternehmen Baugrundstücke mit rund 105.000 Quadratmetern Grundstücksfläche in den Universitätsstädten Warschau, Krakau, Łódź, Kattowitz und Breslau. Der Projektentwickler setzt auf hohe Nachhaltigkeitsstandards. So gibt das Unternehmen an, bei Projekten konsequent BREEAM-Zertifizierung erreichen zu wollen.
Zurzeit entwickelt Acitv Invesment vier Studentenwohnheim-Projekte mit insgesamt 1.256 Betten in Warschau und Krakau. Ein aktuelles Referenzprojekt in Krakau wurde kürzlich an den Betreiber übergeben. Es kombiniert 182 “Living for Experts”-Einheiten mit 249 Studentenwohnheim-Plätzen auf 15.000 Quadratmetern.
Erste deutsche Anleihe für polnische Wohnimmobilien
Zur Finanzierung neuer Projekte nutzt die Gruppe auch den Kapitalmarkt. Sie hat die erste nach deutschem Recht strukturierte, depotfähige, euro-denominierte Anleihe (Volumen: 25 Mio. Euro) für diesen Markt emittiert. Der feste Kupon von sechs Prozent wird monatlich ausgezahlt. Die dreijährige Laufzeit verfügt über Verlängerungsoptionen. Besichert ist das Papier erstrangig durch 339 Bestandswohnungen in Krakau aus dem Privatbesitz des CEO. Zu den Investoren zählen namhafte Adressen wie die Familienstiftung Würth sowie die Family Offices der Familien Hagedorn und Wanzl.
Die Anleihe ist mit unternehmerischen Risiken verbunden. Die Rückzahlung der Zinsen und des Kapitals hängt wirtschaftlich vom Erfolg des Projekts sowie von der Fähigkeit der Projektgesellschaft ab, das gewährte Gesellschaftsdarlehen zu bedienen. Zudem erfolgt die Projektfinanzierung zu rund 50 Prozent über ein Bankdarlehen, das unter bestimmten Voraussetzungen vorzeitig kündbar ist.
Zwar besteht eine erstrangige Besicherung durch Immobilien in Krakau, jedoch kann nicht ausgeschlossen werden, dass Sicherheiten rechtlich angreifbar sind. Außerdem unterliegen die Sicherheiten polnischem Recht, was rechtliche Unterschiede gegenüber deutschem Recht mit sich bringen kann.
