2025 flossen rund 20 Prozent des investierten Kapitals in Value-Add Büroimmobilien

• Gesamtinvestitionsvolumen von 5,5 Milliarden im Jahr 2025 – Rückgang um elf Prozent im Vergleich zum Vorjahr
• Auf Value-add-Transaktionen entfielen rund 20 Prozent des Investitionsvolumens
• Spitzenrendite im Durchschnitt der Top-7-Standorte stabil bei 4,76 Prozent
• Steigende Mieteinnahmen in Top-Lagen steigern die Returns

Am deutschen Büroimmobilieninvestmentmarkt wurden 2025 insgesamt 5,5 Milliarden Euro umgesetzt. Damit lag das Transaktionsvolumen elf Prozent unter dem Vorjahreswert. Der Anteil der Assetklasse Büro am gesamten deutschen Immobilieninvestmentmarkt betrug 17 Prozent und lag damit hinter Wohnen, Logistik und Retail auf Rang vier. Zum vergleichsweise geringen Marktanteil trug auch eine ausbleibende Dynamik zum Jahresende bei. Darüber hinaus wurde das Gesamtvolumen vor allem durch weiterhin divergierende Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern sowie hohe Anforderungen an Finanzierung und Eigenkapital gebremst. Die Spitzenrendite im Durchschnitt der Top-7-Standorte hat sich im Jahresverlauf bei 4,76 Prozent stabilisiert. Gleichzeitig zeigen sich in Prime-CBD-Lagen zunehmend Ertragseffekte. Steigende Mieten stützen dort die laufenden Renditen und wirken sich positiv auf die Performance aus. Dies sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Die Assetklasse Office befindet sich weiterhin in einem herausfordernden Umfeld – auch vor dem Hintergrund der angespannten gesamtwirtschaftlichen Lage in Deutschland“, sagt Marcus Lemli, Head of Capital Markets bei CBRE in Deutschland. „Wenn sich die Konjunktur im Jahresverlauf 2026 wie erwartet schrittweise stabilisiert und damit auch die Planungssicherheit steigt, dürfte sich dies in einer höheren Transaktionsaktivität niederschlagen. Gleichzeitig senden einzelne Büromärkte bereits in diesem Umfeld positive Signale. So wurde am Berliner Büroimmobilienmarkt ein Rekordwert bei den Mietvertragsabschlüssen registriert und auch der Münchner Bürovermietungsmarkt hat im zweiten Halbjahr und speziell zum Jahresende deutlich zugelegt. Ausschlaggebend dafür waren vor allem diverse Großabschlüsse.“

Ausdifferenzierung nach Lage und Qualität verstärkt sich – Mieten stützen Prime-Performance

„Der Markt differenziert sich stärker nach Lage, Qualität und Nachhaltigkeitsstandard. Insbesondere in den Top-Lagen führt begrenztes Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage zu weiterem Mietdruck nach oben“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE. „Da die Projektpipeline angesichts der veränderten Rahmenbedingungen mittelfristig eher zurückgehen dürfte, könnte sich diese Angebotsknappheit weiter verstärken.“

Core und Core-plus dominieren – Value-add bleibt relevant

Im Transaktionsgeschehen dominierten weiterhin risikoarme Strategien. Core-Objekte vereinten 38 Prozent des Investitionsvolumens, Core-plus kam auf 26 Prozent. Damit entfielen insgesamt 64 Prozent auf diese beiden Risikoklassen. Value-add-Investments blieb von Bedeutung – angestrebte Repositionierungen aus dem veralteten Bürobestand machten rund 20 Prozent der Investmentaktivität aus. Opportunistische Transaktionen blieben hingegen die Ausnahme. Portfoliotransaktionen fanden jedoch aufgrund der unsicheren gesamtwirtschaftlichen Lage und der Rekalibrierung der Assetklasse Büro vor dem Hintergrund der strukturellen Veränderungen kaum statt.

„Die Portfoliobereinigung setzt sich fort, parallel dazu wird das Marktpreisniveau weiter auf ein neues, marktgerechtes Niveau kalibriert. Das bremst die Transaktionsdynamik, schafft aber zunehmend belastbare Preissignale“, sagt Sandro Höselbarth, Head of Valuation & Advisory Services Germany bei CBRE. „Gleichzeitig wurden sieben großvolumige Deals mit insgesamt rund 1,3 Milliarden Euro registriert – fünf davon durch deutsche institutionelle Investoren. Core-Investoren kehren schrittweise zurück, und eine gut gefüllte Transaktionspipeline spricht für eine Belebung der Assetklasse“, ergänzt Höselbarth.

Auch 2025 konzentrierte sich das in Büroimmobilien investierte Kapital auf die Top-7-Standorte, die zusammen über 80 Prozent des Volumens auf sich vereinten. Während einzelne Märkte rückläufig waren, konnten Berlin, Düsseldorf und Köln gegenüber 2024 zulegen. Großvolumige Transaktionen blieben insgesamt selten. Die meisten Abschlüsse entfielen auf Dealgrößen zwischen 20 und 100 Millionen Euro. Dieses Segment wuchs deutlich und stellte mehr als die Hälfte des Gesamtvolumens. Die Anzahl der Abschlüsse lag in etwa auf Vorjahresniveau, während die durchschnittliche Dealgröße auf rund 25 Millionen Euro zurückging.

Der Anteil internationaler Investoren lag 2025 bei 37 Prozent und stieg damit um 15 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr. Besonders europäische Investoren nutzten die Marktphase, um sich ausgewählte Objekte in etablierten Lagen zu sichern. Zu den aktivsten Nettokäufern zählten eigenkapitalstarke Privatinvestoren und Family Offices, während institutionelle Investoren weiterhin selektiv agierten und ihren Fokus teils stärker auf andere Assetklassen legten.

Ausblick auf das gesamte Jahr 2026

„Wir rechnen im Bürosegment mit einer weiteren, schrittweisen Erholung des Investmentmarktes. Eine gut gefüllte Deal-Pipeline – darunter mehrere großvolumige Landmark-Transaktionen im Core- und Core-plus-Bereich – könnte bei erfolgreicher Umsetzung als Impulsgeber wirken und die Transaktionsaktivität 2026 spürbar beleben“, sagt Lemli. „Zudem könnten Büroimmobilien in Top-Lagen angesichts zunehmender Unsicherheiten bei alternativen Anlageklassen wie Aktien und Anleihen wieder stärker als stabilisierender Baustein in institutionellen Portfolios wahrgenommen werden.“

Während die Spitzenrenditen für Prime-Office tendenziell stabil bleiben dürften, werden die Total Returns vor allem über Mietwachstum, Asset Management und Vermietungsleistung erzielt – insbesondere in CBD-Lagen mit knappem Angebot. Abseits der Prime-Produkte ist hingegen mit weiterer Differenzierung nach Lage, Objektqualität und ESG-Standard zu rechnen; hier können steigende Ankaufsrenditen erforderlich sein, um Risiken aus Leerstand, CapEx und Repositionierung angemessen zu kompensieren.