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AENGEVELT analysiert robusten Düsseldorfer Büromarkt

  • Büromarkt Düsseldorf (c) AENGEVELT
Bildunterschrift: Büromarkt Düsseldorf (c) AENGE...
Düsseldorf, 12.07.2018 | 154 Views
Der Büromarkt der Region Düsseldorf (inkl. Umland mit Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) erzielte im ersten Halbjahr 2018 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 203.000 m². Er liegt damit rd. 40.000 m² bzw. 16% unter dem Rekord-Vorjahresergebnis (1. Hj. 2017: rd. 243.000 m²). Dennoch wurde damit ein robustes Ergebnis erzielt, das das langjährige Umsatzmittel (Ø 2008-2017: 181.000 m² p. a.) um ca. 12% übertrifft.

Für Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, ein überdurchschnittliches und angesichts internationaler politischer und wirtschaftlicher Krisenszenarien gutes Ergebnis: „Der regionale Düsseldorfer Büroflächenmarkt präsentiert sich im Rahmen der anhaltenden positiven Wirtschaftsentwicklung in Deutschland und der Diversität der Nachfrage insgesamt sehr robust.“

Prognose 2018

  • Für das Gesamtjahr 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen regionalen Büroflächenumsatz - wie im Vorjahr - von mindestens 450.000 m² (2017: rd. 451.000 m²). „Dieser Wert“, so Fenderl, „läge somit markant über dem mittleren Umsatzvolumen der letzten Dekade (2008-2017: 371.000 m² p. a.).“
  • Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen

    Innerhalb der Region Düsseldorf kam es zu folgenden Umsatzverteilungen:

    • Im Düsseldorfer Stadtgebiet blieb das kontrahierte Büroflächen¬volumen im ersten Halbjahr 2018 mit ca. 185.000 m² um 16% unter dem Ergebnis des Vorjahres, die Marktquote am Gesamtumsatz stieg dennoch auf 91% (1. Hj. 2017: ca. 220.000 m² bzw. 90%).
    • Der Büroflächenumsatz im Umland (Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) ging mit rd. 18.000 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlicher zurück, der Anteil am Gesamtabsatz betrug rd. 9% (1. Hj. 2017: ca. 23.000 m² bzw. 10%).
    • Hintergrund für den analysierten Rückgang des Halbjahresergebnisses: Nachdem im Vorjahreszeitraum acht Vermietungen über 5.000 m² mit insgesamt rd. 90.000 m² in der Büromarktregion Düsseldorf erfolgten, konnten im ersten Halbjahr 2018 nur drei Abschlüsse mit insgesamt rd. 46.000 m² gemeldet werden:
    - Größte Vermietungstransaktion im bisherigen Jahresverlauf war die Anmietung von 35.500 m² Bürofläche in der Projektentwicklung \"Heinrich Campus\" der Quantum Immobilien auf der Fläche des ehemaligen Straßenverkehrsamtes durch Deloitte.

    - Des Weiteren haben die Steuerberatungsgesellschaft WTS im Büroprojekt \"Shift\" in der Düsseldorfer Airport-City und die Oberfinanzdirektion Düsseldorf im \"Bürocenter Nord\" in der Kanzlerstraße im Stadtteil Rath jeweils einen Mietvertrag über rd. 5.300 m² abgeschlossen.

    • Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie entfielen im ersten Halbjahr 2018 rd. 105.500 m² bzw. 52% des regionalen Gesamtbüro-flächenumsatzes (1. Hj. 2017: 119.300 m² bzw. 49%).
    • Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen war mit rd. 57.900 m² niedriger als im Vorjahr (1. Hj. 2017: 86.000 m²). Die Umsatzquote sank dementsprechend von 35% im Vorjahr auf aktuell 28%.
    • Demgegenüber analysierte AENGEVELT im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Banken¬viertel\") einen Anstieg der Vermietungs-aktivitäten: Die Nach¬frage zog gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 14.700 m² auf nunmehr 21.600 m² an. Die Marktquote verdoppelte sich nahezu von 6% auf 11%.

    Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen

    • Den größten Marktanteil erreichte im ersten Halbjahr 2018 mit rd. 139.800 m² bzw. 69% des Gesamtumsatzes die Gruppe der „beratenden und sonstigen Dienstleister“, (1. Hj. 2017: 50.400 m² bzw. 21%).
    • Mit einer auf rd. 22.100 m² reduzierten Umsatzleistung (1. Hj. 2017: 65.300 m²) ging die Marktquote der \"sonstigen Nutzer\", in die vor allem Verkehrs-, Industrie-, und Handelsunternehmen einfließen, binnen Jahresfrist markant auf ca. 11% (1. Hj. 2017: 27%) zurück.
    • Einen großen „Bedeutungsverlust“ in der Region Düsseldorf musste im ersten Halbjahr 2018 die Nachfragegruppe der Finanzdienstleister mit einem hohen Umsatzrückgang verbuchen. Sowohl der absolute Flächenumsatz mit rd. 12.700 m² als auch die Quote (6%) sanken deutlich (1. Hj. 2017: 52.400 m² bzw. 21%).
    • Auch Medien-, IT- und EDV-Unternehmen mieteten in der Region Düsseldorf mit 15.000 m² erheblich weniger Bürofläche als im Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2017: 38.300 m²). Die Markquote reduzierte sich auch hier markant (1. Hj. 2018: 7%; 1. Hj. 2017: 16%).
    • Die Nachfrage der öffentlichen Hand und Verbände zeigte sich mit 13.400 m² bzw. einer Quote von 7% schwächer als im Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2017: 36.600 m² bzw. 15%).

    Weiterhin geringe Neubautätigkeit

  • Nachdem in Düsseldorf der Umfang der Bürofertigstellungen (Neubau und umfassende Sanierung) in den Jahren 2015 und 2016 mit 69.000 m² bzw. 48.000 m² sehr gering war, konnte das Volumen in 2017 mit rd. 82.000 m² etwas anziehen. Dennoch wird auch das diesjährige Anziehen der Neubautätigkeit mit ca. 91.000 m² fertig gestellter Bürofläche unterhalb des Dekadenmittels (2008-2017: Ø 98.000 m² p. a.) bleiben.
  • Büroflächenangebot

    • Zur Jahresmitte 2018 stellt sich der Angebotssockel auf rd. 760.000 m² Bürofläche und liegt damit rd. 4% unter dem Vorjahreswert (Ende Juni 2017: rd. 795.000 m²).
    • Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon rd. 540.000 m², auf das Umland rd. 220.000 m² (Ende Juni 2017: 570.000 m² bzw. 225.000 m²).
    • Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) stellt sich damit bei einem Gesamtmietflächenbestand von rd. 9,3 Mio. m² auf ca. 8,2% Mitte 2018 (Mitte 2017: 8,6%).
    • Im Düsseldorfer Stadtgebiet beträgt die Leerstandsquote Ende Juni 2018 rd. 7,1%, im Umland rd. 13,1% (Ende Juni 2017 7,5% bzw. 13,4%).
    • Bis zum Jahresende 2018 rechnet AENGEVELT-RESEARCH ungeachtet überdurchschnittlicher Flächennachfrage und des nur zögerlichen Fertigstel-lungsvolumens lediglich mit einem moderaten Rückgang der Angebotsreserve, da durch den Umzug größerer Unternehmen Flächen an den Altstandorten freigezogen wurden/werden.

    Mietpreise für Büroflächen

    • Nachdem die gewichtete Spitzenmiete in den Jahren 2015 und 2016 konstant bei EUR 26,-/m² lag, konnte sie seit Ende 2016 aufgrund hochpreisiger Anmietungen z. B. im Dreischeibenhaus, im Kö-Bogen und Kö-Quartier auf aktuell EUR 27,-/m² ansteigen. Bis zum Jahresende 2018 geht AENGEVELT-RESEARCH von einem weiteren Anziehen der Spitzenmiete auf voraussichtlich EUR 27,50/m² aus.
    • Die mittlere Miete in Citylagen stieg binnen Jahresfrist von rd. EUR 18,30/m² zur Jahresmitte 2017 auf aktuell EUR 18,50/m².
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