Aengevelt analysiert Umsatzrückgang am Büromarkt Berlin

Anziehende Umsatzdynamik

Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Berliner Büromarkt im ersten Halbjahr 2025 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 245.000 m². Gegenüber dem Vergleichszeitraum 2024 (1. Halbjahr 2024: 289.800 m²) bedeutet dies ein Minus von rd. 15 %. Im Vergleich zum Dekadenmittel (Ø 1. Halbjahr 2015 – 2024: 356.300 m² p.a.) sind es 31 %.  

Mit diesem Ergebnis liegt Berlin zum Halbjahr 2025 auf dem dritten Platz der deutschen Büromärkte hinter Frankfurt (344.000 m²) und München (ebenfalls rd. 286.000 m²). 

• Für das Gesamtjahr 2025 prognostiziert Aengevelt Research für Berlin angesichts eines traditionell stärkeren zweiten Halbjahres einen Büroflächenumsatz um 600.000 m². Dieses Ergebnis läge rd. 5 % über dem Vorjahresergebnis (2024: rd. 570.000 m²), würde jedoch das Zehnjahresmittel (Ø 2015 – 2024: rd. 794.000 m² p.a.) um rd. 24 % verfehlen.  

Angebotsreserve wächst deutlich

• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) erhöht sich seit 2020 ausgehend von rd. 390.000 m² stetig. Dieser Trend setzt sich fort: Ende Juni 2025 stellt sich das Flächenangebot auf rd. 1.700.000 m² (Ende Juni 2024: 1.139.000 m²). Dies entspricht einer Leerstandsquote von rd. 7,8 % des Gesamtbestandes von derzeit knapp 21,7 Mio. m² Bürofläche. 

• Bis Ende 2025 prognostiziert Aengevelt Research eine weitere Erhöhung der Angebotsreserve auf ein Volumen um 1.800.000 m². 

Rückläufige Büroflächenfertigstellungen

• Die Fertigstellungen in der Bundeshauptstadt zogen in den letzten Jahren deutlich an: 2021 wurden rd. 580.000 m² Bürofläche fertiggestellt, 2022 waren es bereits rd. 750.000 m² und 2023 dann rd. 617.000 m². 2024 sank das Fertigstellungsvolumen weiter auf rd. 495.000 m².  

• Bis Ende 2025 erwartet Aengevelt Research ein weiter gesunkenes Fertigstellungsvolumen um 400.000 m² neuer bzw. umfassend sanierter Bürofläche. Dieser Wert liegt moderat unter dem Niveau des mittleren Fertigstellungsvolumens der jüngsten zehn Jahre (Ø 2015 – 2024: 422.300 m² p.a.). Allerdings sind angesichts der aktuellen Marktsituation Verzögerungen bei der Baufertigstellung möglich.  

Stabiles Spitzenmietniveau

• Ungeachtet einer wachsenden Angebotsreserve hatte sich die Spitzenmiete in Berlin bis Ende Juni 2024 gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt auf EUR 45,-/m² erhöht. Seitdem verharrt die Spitzenmiete auf diesem Niveau, genauso wie die mittlere Miete in Citylagen, die sich gegenüber Ende Juni 2024 stabil auf EUR 29,-/m² stellt.  

• Bis Ende 2025 prognostiziert Aengevelt Research eine stabile Spitzenmiete von EUR 45,-/m².