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22.07.2019 MärkteBüroBerlin

AENGEVELT ermittelt Umsatz auf sehr hohem Niveau am Berliner Büromarkt

22.07.2019AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH ...

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Am Berliner Büromarkt wurde in den ersten sechs Monaten dieses Jahres nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ein Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 385.000 m² erzielt. Das leicht rückläufige Ergebnis lässt sich vor allem durch das fehlende Angebot erklären. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2018: rd. 402.000 m²) bedeutet der registrierte Umsatz einen Rückgang um rd. 4%, das prognostizierte Jahresumsatzziel von 800.000 m² ist damit jedoch weiter in Sicht. Im Vergleich zur jüngsten Dekade (2009-2018: Ø 320.000 m², jeweils erstes Halbjahr) ist ein Plus von 65.000 m² bzw. von rd. 20% zu konstatieren.

Dazu Markus Roesnick, Mitarbeiter von AENGEVELT-RESEARCH: „Der bisherige Jahresverlauf bestätigt die Prognosen nach dem sehr soliden Jahr 2018. Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr spiegelt keine sinkende Nachfrage in Berlin wider. Vielmehr herrscht nach wie vor ein Mangel an adäquaten Flächen. Die Attraktivität Berlins ist weiterhin ungebrochen und wird in den kommenden Jahren sehr wahrscheinlich nicht nachlassen. Die Nachfrage ist in allen Größensegmenten weiterhin enorm hoch.“

Prognose 2019

  • Für das Gesamtjahr 2019 prognostiziert AENGEVELT einen im Vergleich zum Vorjahr (2018: 800.000 m²) konstanten Büroflächenumsatz von 800.000 m², der damit zwar deutlich über dem mittleren Umsatzniveau der jüngsten Dekade (Ø 2009-2018: 645.000 m² p. a.) läge, jedoch hinter den vier Vorjahresrekorden abschließen würde.
  • Parallel dazu wird bis zum Jahresende 2019 ein weiterer Abbau der Angebotsreserve auf rd. 260.000 m² erwartet (Ende 2018: 380.000 m²), was einer Leerstandsquote von ca. 1,35% entspräche.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen

  • Die beratenden und sonstigen Dienstleister liegen mit rd. 33% bzw. ca. 126.000 m² auf Platz eins (1. Hj. 2018: 30% bzw. rd. 122.000 m²).
  • Einen deutlichen Umsatzzuwachs verzeichneten die Öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck (Verbände u.a.). mit 83.000 m². Rd. 21% des gesamten Büroflächenumsatzes entfielen auf diese Nachfragegruppe (1. Hj. 2018: 11% bzw. 46.000 m²).
  • Medien-, IT- und Kommunikations-Unternehmen (MIK) kontrahierten einen leicht rückläufigen Flächenumfang mit rd. 62.000 m² bzw. rd. 16% Marktquote (1. Hj 2018: 17% bzw. 67.000 m²).
  • Ein weiterer Anstieg ist beim Büroflächenumsatz der Finanzdienstleister (inkl. Versicherungen) zu verzeichnen. Rd. 62.000 m² bzw. 16% des Flächenumsatzes entfallen auf diese Nachfragergruppe (1. Hj. 2018: 9% bzw. 36.000 m²).
  • Mit rd. 52.000 m² bzw. 14% des gesamten Büroflächenumsatzes generierten die sonstigen Nachfrager (inkl. Industrie, Handel, Verkehr, Bauunternehmen) den geringsten Umsatz am Markt.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen

  • Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen lag der Umsatzschwerpunkt im ersten Halbjahr 2019 in den Citylagen (Ost & West). Mit rd. 175.000 m² bzw. 45% des gesamten Flächenumsatzes konnte das Vorjahresresultat deutlich ausgebaut werden und wieder an das Ergebnis von 2017 anknüpfen (1. Hj. 2018: 100.000 m², 1. Hj. 2017: 180.000 m²).
  • Auch auf Grund der Verknappung im Zentrum mehren sich die Flächenumsätze in Cityrandlagen (Lagen außerhalb City-Ost & West, innerhalb des S-Bahn-Rings). Rd. 110.000 m² Flächenumsatz bedeuten zwar ein leicht rückläufiges Ergebnis gegenüber dem Vorjahreszeitraum, in dem starke 133.000 m² umgesetzt wurden. Dennoch nehmen die Cityrandlagen den zweiten Platz nach der City ein.
  • In den Bürozonen Europacity am Hbf., Adlershof und Mediaspree wurden etwas höhere Flächenumsätze verzeichnet. Rd. 70.000 m² bedeuten ein Plus gegenüber dem ersten Halbjahr 2018 von rd. 16,5% (1. Hj. 2018: 60.000 m²).
  • Die peripheren Lagen (Außenbereiche, außerhalb des S-Bahn-Rings, ohne Adlershof) verzeichnen im Jahresvergleich den höchsten Umsatzrückgang. Nach 109.000 m² Flächenumsatz im 1. Halbjahr 2018 wurden 2019 lediglich rd. 30.000 m² umgesetzt. Dies liegt vor allem an fehlenden Großabschlüssen in diesen Lagen.
Fertigstellungsniveau

  • Nachdem 2018 die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Ausbau von Büroflächen in Berlin mit rd. 290.000 m² bereits ein erhöhtes Fertigstellungsniveau verzeichnet wurde, wird für 2019 und Folgejahre ein noch höheres Volumen erwartet.
  • Für 2019 zeichnet sich eine Fertigstellung von insgesamt mehr als 560.000 m² Bürofläche ab. Im ersten Halbjahr 2019 wurden davon bislang lediglich rd. 93.000 m² Bürofläche fertiggestellt. Allein 57.000 m² macht der Allianz Campus in Adlershof aus.
  • Für die fünf Folgejahre werden steigende Fertigstellungszahlen erwartet. Im Durchschnitt werden rd. 450.000 m² pro Jahr erwartet. Hier werden Spitzenwerte mit 595.000 m² 2020 erwartet.
  • Von den bislang in 2019 fertiggestellten Flächen sind über 90% bereits
vermietet, oftmals bereits seit über einem Jahr. Eine Entspannung des Marktes ist das noch nicht, dank des steigenden Projekt- und Fertigstellungsvolumen ab 2020 könnte sich die Situation aber mittelfristig entspannen.

Weiter sinkende Angebotsreserve

  • Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt markant um rd. 150.000 m² auf aktuell ca. 310.000 m² reduziert (Ende Juni 2018: rd. 460.000 m²). Die Leerstandsquote sank dabei auf 1,63% (Ende Juni 2018: 2,43%).
  • Mieten steigen weiter – in der gesamten Stadt

    • Die gewichtete Spitzenmiete für Büroflächen steigt aufgrund der hohen Nachfrage und Angebotsknappheit weiter auf EUR 36,00/m² (Ende 2018: EUR 34,-/m²). Für moderne Flächen in hochwertigen Neubauprojekten bestehen weitere Steigerungspotentiale.
    • Die mittlere Miete in Citylagen (Ost und West) steigt im ersten Halbjahr 2017 aufgrund einer Vielzahl an großvolumigen und hochpreisigen Transaktionen auf ca. EUR 27,-/m².
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