Aengevelt: Rahmenbedingungen führen zu sinkender Sanierungsquote bei Wohngebäuden

DIP-Partner Aengevelt sieht die Klimaschutzziele der Bundesregierung für den Gebäudesektor stark gefährdet, weil die Sanierungsquote bei Wohngebäuden seit Jahren beständig sinkt. Das Immobilienhaus führt den Rückgang der Sanierungsaktivitäten auf mehrere gesetzliche Regelungen zurück, die es Gebäudeeigentümern weiterhin erheblich erschweren, Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Aengevelt empfiehlt deshalb insbesondere die Zulassung einer „Sanierung light“ analog zum Gebäudetyp E im Neubau, um die abgewürgte Sanierungsdynamik im Interesse des Klimaschutzes zeitnah wieder zu steigern.

Der Gebäudesektor ist nach Angaben der Bundesregierung für 36 Prozent der Treibhausgasemissionen verantwortlich. Das Bundesklimaschutzgesetz sieht vor, dass diese Emissionen bis 2030 um 65 Prozent im Vergleich zu 1990 gesenkt werden sollen und dass der Gebäudesektor bis 2045 klimaneutral sein soll. Diese Ziele, die die nationale Umsetzung des „Green Deal“ der Europäischen Union bilden, können indessen überhaupt nur erreicht werden, wenn der Wohnungsbestand unverzüglich mit hohem Tempo nachhaltig energetisch saniert wird.

Der Anteil der innerhalb eines Jahres sanierten Gebäude am Gesamtgebäudebestand lag im Jahr 2025 nach Erhebungen des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle allerdings bei nur noch 0,67 Prozent, was 260.000 Wohneinheiten entspricht. Die zielunterschreitenden bisherigen Sanierungsraten sinken Jahr für Jahr – im Jahr 2022 hatte die Quote noch bei 0,88 Prozent gelegen. Um die Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen, wäre aber eine Rate von mindestens zwei Prozent erforderlich, also eine Verdreifachung. Bei Nichtwohngebäuden lag die Sanierungsrate im Jahr 2025 bei 0,92 Prozent, was ebenfalls unter dem Bedarf liegt und auch einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr darstellt.

Die soeben durchgeführte umfassende Winterbefragung zum Aengevelt-Wohninvestment-Index (AWI) zeigt, dass mit (zu) wenig Dynamikzuwachs zu rechnen ist. Nur 24 % der befragten Wohnungseigentümer prognostizieren eine Zunahme der Investitionen in die Modernisierung und Instandsetzung von Bestandswohnungen. Im Hinblick auf rein energetische Sanierungen ist der Anteil, der eine Zunahme erwartet, zwar mit 34 % etwas höher, bleibt indessen weiterhin immer noch klar in der Minderheit. Anstatt das Sanierungstempo zu beschleunigen, um die ehrgeizigen Klimaziele zu erreichen, geschieht genau das Gegenteil: Die Sanierungsquote sinkt und sinkt. Aengevelt führt den Rückgang der Sanierungsdynamik auf mehrere Gründe zurück:

• § 48 Gebäudeenergiegesetz schreibt vor, dass, wenn Außenbauteile erneuert werden, sehr hohe Dämmstandards einzuhalten sind, die nicht nur (zu) kostspielig, sondern häufig auch noch mit Problemen der Gebäudegeometrie verbunden sind. Durch den “Fallbeileffekt“ der (zu) hohen Anforderungen unterbleiben Sanierungen ganz, selbst wenn die Eigentümer bereit wären, „light“-Dämmungen durchzuführen, die immerhin bis zu 80% der gesetzlichen Standards erreichen können.
• Die von der abgewählten “Ampel“ initiierte Novelle des Gebäudeenergiegesetzes von 2023, die als “Heizungsgesetz“ bekannt wurde, hat zu einer massiven Verunsicherung breiter Kreise im Spektrum der Gebäudeeigentümer geführt. Relevante Sanierungsinvestitionen werden indessen bekanntlich nur vorgenommen, wenn die Rahmenbedingungen langfristig auskömmlich und verlässlich sind.
• Zur Verunsicherung hat auch die Diskussion über eine Sanierungspflicht auf EU-Ebene beigetragen, die viele Eigentümer zögern lässt, Investitionen vorzunehmen, die sich in naher Zukunft als falsch erweisen könnten.
• Zudem wird die Umrüstung auf klimafreundlichere Fernwärme durch mangelnde lokale Verfügbarkeit, überwiegend überteuerte Anschlusskosten und im Ergebnis zu große Abhängigkeit vom Versorger gehemmt.
• Die weiterhin geltenden steuerlichen Regelungen zum anschaffungsnahen Erhaltungsaufwand führen dazu, dass Erwerber von Bestandsimmobilien häufig darauf verzichten, eine umfassende Sanierung durchzuführen, weil sie die Kosten nicht sofort steuerlich geltend machen, sondern nur über eine viel zu lange Haltefrist von 50 Jahren abschreiben können, wenn sie innerhalb von 3 Jahren ab Erwerb die Schwelle von 15 Prozent der Anschaffungskosten überschreiten.
• Die Verschärfung des § 559 BGB hat dazu geführt, dass viele Eigentümer Modernisierungsmaßnahmen unterlassen, weil die Miete nur noch um 8 Prozent der Kosten erhöht werden kann, wobei zusätzlich auch noch Einschränkungen und Kappungsgrenzen gelten.
• Schon heute handelt es sich bei der Mehrheit der Gebäudeeigentümer um Rentenempfänger, darunter viele Hochbetagte. Die Eigentümer sind mit der Planung, Durchführung und Finanzierung von Sanierungsinvestitionen häufig überfordert und rechnen nicht mehr damit, die Amortisation ihrer Investition noch zu erleben. Diese Problematik wird sich im Zuge der bekannten negativen demographischen Entwicklung sogar noch verschärfen.

Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter Aengevelt Immobilien: „Sämtliche Bundesregierungen der jüngsten Jahre haben, unabhängig von der politischen Farbenlehre, nicht darauf gesetzt, den Neubau bedarfsadäquat zu fördern, der über den notwendigen Bestandsersatz hinaus besonders große Effekte für den Klimaschutz aufweist und darüber hinaus den Wohnungsmangel beheben würde. Stattdessen hofft man, dass individuelle Gebäudeeigentümer die Kosten des Klimaschutzes tragen, indem sie ihre Objekte sanieren. Diese Hoffnungen haben sich allerdings als trügerisch erwiesen, da die Politik zugleich die Rahmenbedingungen für Sanierungsinvestitionen immer wieder verschlechtert hat.“

Zur überfälligen Abhilfe empfiehlt Aengevelt mit oberster Priorität, das Gebäudeenergiegesetz zeitnah so zu novellieren, dass analog zum Gebäudetyp E im Neubau eine deutlich kostengünstigere „Sanierung light“ ermöglicht wird. Eine Ausnahmeklausel für energetische Maßnahmen bei der steuerlichen Regelung des anschaffungsnahen Erhaltungsaufwands würde flankierend zudem dazu beitragen, die chronisch zu niedrige Sanierungsquote sprunghaft wieder zu steigern, ebenso wie die Rücknahme der Einschränkungen von sanierungsabhängigen Mieterhöhungsmöglichkeiten.