Aengevelt-Wohninvestment-Index AWI weiter auf hohem Niveau
Als qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvestmentmarkt hat Aengevelt Research im Jahr 2008 den Aengevelt-Wohninvestment-Index AWI* entwickelt. Er erfasst regelmäßig die Einschätzungen von Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft zu Marktstimmungen und -entwicklungen.
Nachdem der AWI in der Winterbefragung 2022/2023 mit 47,9 Punkte das schlechteste Ergebnis seit Beginn der Befragung erzielte, stieg sein Wert danach wieder kontinuierlich an.
Dieser Trend setzte sich bis zur Sommerbefragung 2025 mit einem Wert von 70,1 Punkten fort. In der aktuellen Winter-Befragung 2025/2026 hat der Wert auf 66 Punkte nachgegeben, verbleibt aber auf hohem Niveau. Diese Entwicklung zeigt sich stringent über alle Wohnlagen:
Der AWI ist in einfachen Lagen um 4,1 Punkte auf 61,6 Punkte gesunken und in mittleren Lagen um 4,4 Punkte auf 68,1 Punkte. Guten Lagen verzeichnen den geringsten Rückgang und gaben um 2,7 auf 69,4 Punkte nach.
Ungeachtet des Rückgangs zeigen alle drei Subindizes ein Ungleichgewicht zu Gunsten der Eigentümer bzw. Vermieter an (Marktgleichgewicht: 40 – 60 Punkte).
„Der AWI zeigt zwei Trends auf: Einerseits sind die Marktbedingungen für die Vermietung und den Verkauf von Wohnungen und Wohninvestments unverändert günstig. Auf der anderen Seite belegen die seit 2023 weiter gesunkenen Wohnungsfertigstellungen (2023: rd. 294.900 WE; 2025 lt. Ifo-Prognose: rd. 205.000 WE), dass die bisherigen staatlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht ausreichen, um den Wohnungsneubau in der Breite signifikant und nachhaltig anzukurbeln und die bestehende Wohnungsknappheit insbesondere in den Wachstumsregionen zu beheben. Deshalb braucht es jetzt noch deutlich wirksamere Anreize für Investoren und Projektentwickler“, kommentiert Dr. Wulff Aengevelt die AWI-Ergebnisse.
Mietwohnungsmarkt
Die aktuellen Befragungsergebnisse bestätigen diese Einschätzung: Nur 1 % der Befragten rechnet mit einem Rückgang der Mieten (Sommer 2025: 3 %).
Nach wie vor geht dagegen mit 72 % der Großteil der Befragungsteilnehmer (Sommer 2025: 76 %) von einer steigenden Mietpreisentwicklung aus. In einfachen Wohnlagen sind es 62 % (- 6 Prozentpunkte), in mittleren Lagen 79 % (- 3 Prozentpunkte) und in guten Wohnlagen 75 % (- 4 Prozentpunkte).
Wohnungsneubau und Sanierung
Dazu tragen auch gesunkene Investitionen in den Mietwohnungsneubau bei. Die Mehrheit der Befragungsteilnehmer sieht hier auch keine kurzfristige Änderung. So ist der Anteil der Befragten, die einen Anstieg der Investitionen erwarten, auf 10 % gesunken (Sommer 2025: 16 %), während die Quote derjenigen, die von einer Abnahme der Investitionen in den Neubau ausgehen, auf 51 % gestiegen ist (Sommer 2025: 41 %). Das bestätigt die Aussage von Dr. Wulff Aengevelt hinsichtlich der Notwendigkeit noch wirksamerer Anreize für Investoren und Projektentwickler.
Stabile bzw. leicht steigende Werte ermittelt die Befragung für die Bedeutung von Modernisierung bzw. Sanierung von Wohnungsbeständen: 24 % der Befragten erwarten steigende Investitionen in Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, im Sommer 2025 waren es 23 %. Hinsichtlich steigender Investitionen in die energetische Gebäudesanierung sind es 34 % (Sommer 2025: 33 %).
Wohninvestments: AII im Marktgleichgewicht
Die Erwartung an die Kapitalwert-Entwicklung von Wohninvestments lässt sich anhand des AII (AENGEVELT-Investment-Index) ablesen. Dieser erreichte in der Sommerbefragung 2023 mit 23,2 Punkten einen historischen Tiefstand.
Im Winter 2023/24 setzte dann eine leichte Erholung mit 28,2 Punkten ein, die sich in den nächsten drei Befragungen kontinuierlich auf 59,5 Punkte in der Sommerbefragung 2025 fortsetzte. In der aktuellen Winterbefragung 2025/2026 sank der Wert auf 53,9 Punkte.
Am deutlichsten gab der AII-Subindex in mittleren Lagen nach, nämlich um 6,8 auf 54,8. In einfachen Lagen sank der AII ebenfalls deutlich um 5 Punkte auf aktuell 49,6. Die guten Lagen verzeichnen ebenfalls einen Rückgang, allerdings um lediglich 3 Punkte auf aktuell 60,8.
Über alle Lagekategorien hinweg rechnet mit 42 % ein stabil hoher Anteil mit einer steigenden Nachfrage nach Wohninvestments (Sommer 2025: 42 %; Winter 2024/2025: 38 %; Sommer 2024: 24 %; Winter 2023/2024: 12 %). Einen Rückgang der Nachfrage erwarten lediglich 12 % (Sommer 2025: 18 %, Winter 2024/2025: 21 %). Im Sommer 2023 waren es noch 67 %.
Gleichzeitig erwarten 37 % der Befragungsteilnehmer steigende Preise für Wohninvestments (Sommer 2025: 47 %; Winter 2024/2025: 38 %; Sommer 2024: 26 %; Winter 2023/24: 9 %; Sommer 2023: 7 %)). Der Anteil derjenigen, die mit einem sinkenden Preisniveau rechnen, ist auf 21 % gestiegen (Sommer 2025: 11 %; Winter 2024/2025: 17 %; Sommer 2024: 29 %; Winter 2023/2024: 57 %; Sommer 2023: 69 %).
Insgesamt zeigt sich an diesen Werten, dass die Preisfindung auf Käufer- und Verkäuferseite insgesamt weit fortgeschritten, indessen immer noch nicht komplett abgeschlossen ist.
Fazit
Der AWI verbleibt in der Winterbefragung 2025/2026 auf hohem Niveau. Das spiegelt weiterhin günstige Marktbedingungen für die Vermietung und den Verkauf von Wohnungen und Wohninvestments wider. Inwieweit sich das in Zukunft auch in einem anziehenden Wohnungsneubau niederschlagen wird, hängt jedoch von der Zinsentwicklung, von den regulativen Rahmenbedingungen wie dem Bauturbo dem Gebäudetyp E etc. ab und von der Entwicklung der Grundstücks- und Herstellkosten. Solange es schwierig bleibt, den Wohnungsneubau wirtschaftlich darzustellen, richtet sich das Interesse der Investoren eher auf den Wohnungsbestand.
Für Mieter, insbesondere in Wachstumsregionen, ist und bleibt die Perspektive weiterhin ungünstig bzw. verschlechtert sich weiter: Angesichts der Entwicklung insbesondere der Fertigstellungszahlen ist mittelfristig keine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt zu erwarten. Entsprechend ist von einem weiteren Anstieg des Mietpreisniveaus in angespannten Wohnungsmärkten auszugehen. Hinzu kommt eine Mietkostenbelastung, die vornehmlich bei einkommensschwächeren Haushalten deutlich über dem Durchschnitt liegt. Auch hier ist kurz- und mittelfristig nicht mit einer Entspannung zu rechnen.
