Ärztehäuser entwickeln sich europaweit zu einer zentralen Assetklasse im Gesundheitsimmobiliensektor

Der internationale Immobilienberater Savills berichtet, dass die Nachfrage von Investoren nach europäischen Ärztehäusern und Medizinischen Versorgungszentren – im englischen Sprachraum als Medical Office Buildings (MOBs)* bezeichnet – weiterhin das Angebot investmentfähiger Objekte übersteigt. Dieser Trend wird durch strukturelle Veränderungen in der Gesundheitsversorgung sowie ein wachsendes Interesse an modernen, zweckgebundenen Immobilien für die ärztliche Versorgung angetrieben.

Während Ärztehäuser in den USA bereits eine etablierte, liquide und institutionell anerkannte Assetklasse sind, befindet sich der Markt in Europa noch in einem weitaus früheren Reifestadium. Die Marktentwicklung variiert stark von Land zu Land: Deutschland ist führend im Hinblick auf Bestand und Marktaktivität und die Niederlande gewinnen an Dynamik. Im Gegensatz dazu ist das Angebot in Frankreich und im Vereinigten Königreich durch die Strukturen der nationalen Gesundheitssysteme eingeschränkt, was das Wachstum eines Marktes für Ärztehäuser hemmt.

Nach Rekordinvestitionsvolumina von nahezu einer Milliarde Euro in Deutschland und den Niederlanden im Jahr 2021 ging die Aktivität in den Jahren 2023 und 2024 zurück. Steigende Zinsen, wirtschaftliche Unsicherheiten und das begrenzte Angebot an Portfolios hinderten den Sektor daran, ein nachhaltiges, kontinuierliches Transaktionsvolumen auf Jahresbasis aufrechtzuerhalten.

Getrieben wird der Markt von einem wachsenden Bedarf an Gesundheitsdienstleistungen. So weisen die Gesundheitsausgaben in den EU-Ländern eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung auf: das jährliche Wachstum der Ausgaben ist von 3,4 % im Zeitraum 2015 bis 2019 auf 6 % zwischen 2019 und 2022 angestiegen. In Kombination mit langfristigem demografischem Druck sowie dem Wandel von stationärer Krankenhausversorgung hin zu einer ambulanten und wohnortnahen Versorgung führt dies zu einer steigenden Nachfrage nach Flächen für Praxen und medizinischen Dienstleistungen in modernen Ärztehäusern. Deutschland und die Niederlande stehen mit Reformen wie der Ambulantisierung als ein zentrales Element der Krankenhausreform und dem Integraal Zorgakkoord an der Spitze dieses Übergangs zur stärkeren ambulanten Versorgung. Savills weist darauf hin, dass sich aus ähnlichen politischen Entwicklungen in Frankreich und dem Vereinigten Königreich zusätzliche Chancen für Investoren ergeben könnten.

Angesichts des Mangels an groß angelegten Portfolios erwartet Savills eine anhaltende Mietpreissteigerung sowie eine Stabilisierung der Renditen, sobald sich die Marktbedingungen normalisieren. Frühe Marktteilnehmer sind gut positioniert, um künftig von einer Renditekompression und den langfristig defensiven Eigenschaften dieser Assetklasse zu profitieren.

Tom Atherton, Strategy & Market Intelligence Manager bei Savills, erklärt:
„Die Kombination aus alternder Bevölkerung, zunehmenden chronischen Erkrankungen und politisch vorangetriebener Dezentralisierung der Gesundheitsversorgung wird die langfristige Nachfrage nach ambulanten Gesundheitseinrichtungen weiter antreiben. Ärztehäuser werden hiervon unmittelbar profitieren, da sie Investoren stabile, antizyklische Einnahmequellen bieten, die mit essenziellen Dienstleistungen verknüpft sind. Mit zunehmender Transaktionshistorie, der Standardisierung von Mietstrukturen und der Reifung der Betreiberlandschaft werden sich Ärztehäuser im kommenden Jahrzehnt zu einer institutionellen Assetklasse mit defensiven Eigenschaften entwickeln, die mit Primärversorgungs- oder Krankenhausimmobilien vergleichbar ist.“

Caryn Donahue, Head of Healthcare & Senior Housing bei Savills, ergänzt: „Die USA zeigen, wie ein ausgereifter und liquider Markt für Ärztehäuser aussieht, mit umfangreichen Multi-Asset-Portfolios und einem starken institutionellen Interesse. Europa befindet sich noch in einem früheren Entwicklungsstadium, doch die Fundamentaldaten sind ebenso überzeugend. Da die Portfolios größer werden, gehen wir davon aus, dass US-Kapital Europa zunehmend als attraktiven Markt für Investitionen in diesem Sektor betrachten wird.“

Max Eiting, Director und Head of Healthcare Operational Capital Markets bei Savills in Deutschland, kommentiert die Situation in Deutschland wie folgt: „Wir nehmen schon seit einiger Zeit ein wachsendes Interesse von Investoren an Ärztehäusern und Medizinischen Versorgungszentren wahr. Dabei verfügt Deutschland über den größten und etabliertesten Markt für diese Art von Immobilien in Europa und die Bedeutung dürfte im Zuge der Krankenhausreform weiter zunehmen. Der deutsche Markt für Ärztehäuser steht dementsprechend stark im Fokus von in und ausländischen Investoren, die in diesen Sektor investieren möchten. Die heterogene und kleinteilige Eigentümerstruktur ist bislang ein Hemmschuh für noch höhere Transaktionsvolumina, aber wir erwarten eine weiter voranschreitende Institutionalisierung des Sektors und somit ein langfristiges Wachstum des Marktes.“

* Medical Office Buildings (MOBs) – in den USA teilweise auch als ambulante medizinische Einrichtungen bezeichnet – sind in der Regel zweckgebundene Gewerbeimmobilien, die eine Vielzahl medizinischer Dienstleistungen beherbergen, die keinen stationären Aufenthalt erfordern und von einem oder mehreren Mietern genutzt werden. Hierzu zählen Arztpraxen (Haus- und Fachärzte), Apotheken, Diagnostikzentren, Zahnarztpraxen, physiotherapeutische Einrichtungen sowie Therapiezentren. In Deutschland spricht man von Ärztehäusern und Medizinischen Versorgungszentren.

Weitere Daten und Fakten in unserem Spotlight: European Medical Office Buildings – Q4 2025