Angebotsknappheit für Studentenwohnungen sorgt für hohe Mietpreise

Für Studierende lohnt es sich, bei der Studienwahl sowohl die verschiedenen Wohnangebote als auch den Hochschulstandort zu vergleichen. Nach einer Analyse von JLL bestehen zwischen den sieben deutschen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart erhebliche Preisunterschiede für studentischen Wohnraum. So liegt die durchschnittliche Bruttowarmmiete für privat vermietete Einheiten in Wohnheimen (Purpose-Built Student Accomodations; PBSA), zu Beginn des Sommersemesters 2025 in Hamburg bei 954 Euro, in Berlin beträgt sie dagegen 805 Euro und in Köln 791 Euro.

Noch größer wird die Diskrepanz, wenn man ausschließlich Unterkünfte betrachtet, die auch von Nichtstudenten angemietet werden können – sogenannte hybride Konzepte. Hier hat München mit 1.374 Euro pro Wohneinheit die Nase vorn, dahinter folgen Hamburg (1.171 Euro) und Berlin (1.140 Euro). Der günstigste Hochschulstandort ist auch hier Köln mit im Schnitt 836 Euro.

Deutlich weniger Miete müssen Studierende für einen öffentlichen Wohnheimplatz der Studierendenwerke bezahlen. Hier reicht die Spanne von durchschnittlich 563 Euro in Hamburg und 494 Euro in Frankfurt bis zu 390 Euro in Stuttgart und 321 Euro in Köln. Für WG-Zimmer müssen in München im Mittel 776 Euro bezahlt werden, in Berlin sind es 637 Euro und in Hamburg 550 Euro. „Das bedeutet, dass es in Städten wie Berlin und München kaum einen Unterschied macht, ob ein WG-Zimmer angemietet wird oder ein Zimmer in einem privaten Wohnheim, die sich ausschließlich an Studierende richtet“, unterstreicht Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research JLL Germany.

Auffallend sei zudem die teilweise hohe Differenz zwischen den Mieten für hybride Konzepte und für Objekte, die exklusiv für Studierende angeboten werden und mit Fördermitteln finanziert wurden. So kosten die hybriden Wohnkonzepte in Berlin im Schnitt fast doppelt so viel, in München liegt der Preisunterschied bei durchschnittlich 70 Prozent. Im Vergleich zum Wintersemester 2024/2025 sind die Neuvertragsmieten für Wohnheime mit hybrider Nutzung im Schnitt um 4,8 Prozent gestiegen, die Mieten für jene, die ausschließlich Studierenden vorbehalten sind, blieben dagegen konstant.

Mietpreisunterschiede dürften noch größer werden

„Das Delta dürfte aufgrund der angespannten Lage auf den Mietwohnungsmärkten der Metropolen in den kommenden Jahren noch größer werden. Insbesondere in Städten wie Berlin und München herrscht ein deutliches Unterangebot an studentischem Wohnraum, was sich an langen Wartezeiten für Wohnheimplätze der Studierendenwerke zeigt. Für privat vermietete Wohnungen, die mit Fördermitteln errichtet wurden, werden die Preise aufgrund von Miet- und Belegungsbindungen relativ stabil bleiben. Bei frei finanzierten Wohnheimen ist dagegen mit weiteren Mietanstiegen zu rechnen“, sagt Gröbel.

Dadurch sollte sich auch die Attraktivität von privaten Studentenwohnheimen für institutionelle Investoren erhöhen. Im vergangenen Jahr hatten solche Investments lediglich einen Anteil von einem Prozent am gesamten Transaktionsvolumen im Living-Segment in Deutschland. Zum Vergleich: Im übrigen Europa lag der Anteil des studentischen Wohnens bei 16 Prozent. „Das unterstreicht das Wachstumspotenzial dieses Sektors in Deutschland. Paneuropäische Investoren, die bereits Erfahrungen auf anderen Märkten gesammelt haben, engagieren sich zunehmend in Deutschland. Das wird für zusätzliche Impulse sorgen“, sagt Marius Romer, Team Leader Residential Investment JLL Germany.

Höhere Marktaktivität lässt Transaktionsvolumen steigen

Zudem sei der zuletzt gesunkene Renditeabstand zu klassischen Wohninvestments ein Indiz dafür, dass das Risikoprofil dieser Anlageklasse aktuell wieder deutlich positiver eingeschätzt wird. So ist der Spread zu den Spitzenrenditen auf den Wohninvestmentmärkten der sieben größten deutschen Städte von 120 bis 130 Basispunkten im Jahr 2021 auf aktuell 75 bis 85 Basispunkte gesunken. „Seit Ende 2024 hat sich die Marktaktivität spürbar belebt. Aktuell beobachten wir eine steigende Anzahl von Verkaufsprozessen bei Bestandsimmobilien, Entwicklungen und Plattformen. Für das Jahr 2025 rechnen wir daher mit einem Anstieg des Transaktionsvolumens“, so Romer.