Angebotsmieten für Bestandswohnungen steigen stärker als für Neubauten
Wohneigentumsmarkt dürfte sich 2025 beleben, Kaufpreise legen wieder zu
Die Wohnungsmärkte in den deutschen Ballungsräumen haben sich im ersten Halbjahr 2025 nach einer Analyse von JLL äußerst unterschiedlich entwickelt. Während in einigen Städten die Angebotsmieten im Jahresvergleich kräftig anzogen, legten sie andernorts eine Wachstumspause ein. Besonders deutlich fällt die Diskrepanz bei der Entwicklung der Neubaumieten aus. Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen zeichnet sich ein Aufwärtstrend ab.
In den acht untersuchten Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart sind die Angebotsmieten im Jahresvergleich im Schnitt (Median) um 4,9 Prozent gestiegen. Im ersten Halbjahr 2024 lag das Mietenplus noch bei 8,1 Prozent. Die regionalen Unterschiede sind allerdings beträchtlich: So zogen beispielsweise in Hamburg die Mieten um 13,7 Prozent an, während München und Stuttgart mit fünf und 4,8 Prozent eher moderate Mietpreissteigerungen aufweisen. Die Berliner Wohnungsmieten sind nach den enormen Anstiegen in den vergangenen Jahren dagegen in eine Seitwärtsbewegung übergegangen. Qualitätsbereinigt* sind die Mieten in der Bundeshauptstadt im Jahresvergleich nur noch um ein Prozent gestiegen; im Vorjahr lag das Wachstum noch bei 11,4 Prozent.
Auch abseits der Metropolen hat die Mietendynamik nachgelassen: In den kreisfreien Städten sind die Angebotsmieten durchschnittlich um 3,9 Prozent gestiegen (erstes Halbjahr 2024: 4,8 Prozent), in den Landkreisen um 2,9 Prozent (erstes Halbjahr 2024: 5,5 Prozent).
Für die Analyse wurden insgesamt rund 35.000 Miet- und 41.000 Kaufangebote ausgewertet. Betrachtet wurden sowohl Neubauten als auch Bestandsgebäude.
Im Betrachtungszeitraum von fünf Jahren haben sich Mietwohnungen in Berlin und Leipzig mit Preissteigerungen von 49,9 Prozent beziehungsweise 46,8 Prozent am stärksten verteuert. Dahinter folgen Hamburg (36,8 Prozent), Köln (31,2 Prozent) und Düsseldorf (26,6 Prozent). Vergleichsweise geringe Mietzuwächse weisen dagegen Frankfurt (21 Prozent), München (17,3 Prozent) und Stuttgart (9,9 Prozent) auf.
Teuerster Wohnstandort für Mieter bleibt München mit einem durchschnittlichen Mietpreis (Bestand und Neubau) in Höhe von 24,11 Euro/m². Mit gehörigem Abstand folgen Berlin (19,49 Euro/m²) und Frankfurt (19 Euro/m²). Auffallend ist der signifikante Abstand zu Leipzig: In der sächsischen Metropole beträgt die Miete im Mittel 11,01 Euro/m².
Auf einem ähnlichen Niveau wie die Durchschnittsmieten haben sich auch die Spitzenmieten entwickelt. Hier lag das Wachstum bei 4,7 Prozent und erneut zeigen sich starke regionale Unterschiede. In Leipzig hat sich das Spitzensegment im Vergleich zum Vorjahr um 32 Prozent verteuert, in Hamburg immerhin noch um 15 Prozent. In Berlin gab es dagegen einen Rückgang um 4,5 Prozent. Bei der absoluten Miethöhe hat ebenfalls München mit rund 36 Euro die Nase vorn.
Bestandsmieten ziehen stärker an als Neubaumieten
Auffallend bei der Entwicklung der Durchschnittsmieten ist, dass die Bestandsmieten mit einem Plus von 6,8 Prozent mittlerweile eine höhere Dynamik aufweisen als die Neubaumieten (3,3 Prozent). Im Vorjahr war das Verhältnis noch umgekehrt. Damals wuchsen die Mieten im Neubausegment im Mittel um 10,3 Prozent. „Infolge einer zurückhaltenden Neubautätigkeit kommen insgesamt deutlich weniger Mietwohnungen auf den Markt. Dadurch ist der Einfluss einzelner Wohnungsbauprojekte auf die Berechnung der Neubaumiete für die jeweiligen Städte größer geworden. Eine reine Betrachtung der mittleren Neubaumieten von einem Jahr zum nächsten wird infolgedessen verzerrt. Dies zeigt sich deutlich an den auffälligen Diskrepanzen zwischen der mittleren Jahresentwicklung und der qualitätsbereinigten Betrachtung“, erläutert Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research JLL Germany.
Besonders auffällig ist dies etwa in Hamburg, Düsseldorf oder Köln. Dort liegen die qualitätsbereinigten Mieten für Neubauwohnungen innerhalb einer Spanne von 8,1 Prozent bis 10,8 Prozent und damit deutlich unterhalb der allgemeinen Mietentwicklung zwischen 17,2 Prozent und 18,1 Prozent. „In diesen drei Städten haben sich die Merkmale der angebotenen Neubauwohnungen hinsichtlich der Objekt- und/oder der Lagequalität im Jahresvergleich also deutlich verbessert“, analysiert Gröbel. Der umgekehrte Fall liege dagegen in München vor. Hier sind die Neubaumieten im Median um 3,3 Prozent gestiegen. Qualitätsbereinigt beträgt das Plus hingegen 10,6 Prozent.
Der Wohnungsneubau kommt aus der Krise nicht so schnell heraus
Dass sich der Wohnungsneubau kurzfristig erholt, scheint unwahrscheinlich. „Die Auftragslage bleibt angespannt und die Fertigstellungszahlen dürften 2025 mit 225.000 Einheiten nochmals niedriger ausfallen als im Jahr 2024. Die geplanten wohnungsbaupolitischen Stimulierungsmaßnahmen werden erst mit Zeitversatz ihre Wirkung entfalten können“, meint Gröbel. Mit der „Bauturbo-Initiative“ will die Bundesregierung Planungsverfahren beschleunigen und Standards vereinfachen.
Allerdings müssten auch beim Wohnungsneubau die einzelnen Städte differenziert betrachtet werden. So weisen Hamburg und Frankfurt für 2024 klare Zuwächse bei den Fertigstellungen auf, während München, Köln und Stuttgart deutliche Einbrüche verzeichnen. In Hamburg kommt der zusätzliche Wohnungsbedarf dem neu entwickelten Angebot am nächsten. In Stuttgart, Köln, Frankfurt, Berlin und München klafft dagegen eine größere Versorgungslücke. In der Spitze fehlen hier 40 Wohneinheiten auf 10.000 Einwohner. „Besonders problematisch ist die Lage dort, wo niedrige Genehmigungszahlen auf hohe Versorgungslücken treffen, wie etwa in Stuttgart oder Köln“, sagt Gröbel.
Die begrenzte Verfügbarkeit von Mietwohnungen, die durch niedrige Fluktuationsraten verstärkt wird, sorgt andererseits für eine Verlagerung der Nachfrage in Richtung Wohneigentum. Das belegen die Statistiken der Gutachterausschüsse in deutschen Metropolen. „In Berlin sind beispielsweise die Verkaufsfälle im Jahr 2024 im Jahresvergleich um 19 Prozent gestiegen. Und auch die Projektentwickler berichten von einer gestiegenen Anzahl von Einzelverkäufen und einer schnelleren Verkaufsgeschwindigkeit an private Erwerber“, unterstreicht Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation JLL Germany.
Dies spiegelt sich auch in der Entwicklung der Kaufpreise wider. Im Jahresvergleich sind die angebotenen Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt der acht größten Städte um 0,4 Prozent leicht gestiegen. Im Vorjahr stand hier noch ein Preisrückgang von 3,6 Prozent zu Buche. Für Bestandswohnungen lag das Preisplus im ersten Halbjahr 2025 bei 1,6 Prozent, während die Preise für Neubauten konstant blieben. In den kreisfreien Städten fiel der Preisrückgang mit 4,7 Prozent deutlich geringer aus als im Vorjahr (minus 10,4 Prozent), in den Landkreisen gab es ein Plus von 0,5 Prozent (Vorjahr: minus 3,2 Prozent).
Die größten Preiszuwächse unter den Metropolen verzeichneten Frankfurt (2,3 Prozent), Köln (2,5 Prozent) und Leipzig (1,7 Prozent). In Hamburg (minus 1,8 Prozent) und Düsseldorf (minus2,1 Prozent) gab es hingegen weiterhin leichte Preisrückgänge. Das höchste Preisniveau weist München mit rund 8.610 Euro/m² auf, gefolgt von Frankfurt mit rund 6.390 Euro/m² und Hamburg mit 5.990 Euro/m². Im Spitzensegment ist München mit 13.144 Euro/m² ebenfalls klar an der Spitze.
„Es ist zu erwarten, dass der Wohneigentumsmarkt im weiteren Verlauf dieses Jahres eine fortschreitende Belebung erfahren wird. Dies dürfte den bereits zum Jahreswechsel 2024/2025 beobachteten Preisanstiegen zusätzliche Dynamik verleihen“, prognostiziert Heidrich.
Es werden Angebotsmieten und Angebotskaufpreise von Value-Marktdaten ausgewertet, die sich durch eine besonders breite Marktabdeckung auszeichnen. Dabei analysiert JLL alle zum jeweiligen Betrachtungszeitpunkt geschlossenen Miet- und Kaufpreisangebote des freien Wohnungsmarkts und stellt diese als Medianwerte dar. Betrachtet werden die jeweiligen Zwölfmonatszeiträume. Die Darstellung der analysierten Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Weitere detaillierte Auswertungen sind auf Anfrage verfügbar.
* Bei der qualitätsbereinigten Betrachtung der Preisentwicklung werden anhand eines hedonischen Ansatzes die Veränderungen in den Datensätzen der Halbjahre hinsichtlich Zustands und Ausstattung der Objekte sowie hinsichtlich der Mikrolagen herausgerechnet. Alle Trends werden auf Validität überprüft, selbst wenn dies nicht explizit im Text Erwähnung findet.
