Angebotsmieten für preiswerten Wohnraum steigen deutlich
Mietwachstum fällt im zweiten Halbjahr 2025 insgesamt niedriger aus als im Vorjahr.
Das Wachstum bei den Wohnungsmieten hat sich im zweiten Halbjahr verlangsamt. Allerdings weisen die einzelnen Städte äußerst unterschiedliche Entwicklungen auf. Die Spanne reicht von einem Wachstum von neun Prozent in Hamburg bis zu einer Stagnation der Angebotsmieten in Berlin. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen ziehen dagegen etwas stärker an als im Vorjahr, insbesondere im Bestand.
In den acht untersuchten Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart sind die Angebotsmieten im Jahresvergleich im Schnitt (Median) um 4,4 Prozent gestiegen. Im zweiten Halbjahr 2024 lag das Mietenplus noch bei 7,7 Prozent. Die mittlere Angebotsmiete liegt bei 18,17 Euro/m². Mit Abstand am preiswertesten sind weiterhin Wohnungen in Leipzig zu haben. Hier werden im Schnitt 11,01 Euro/m² aufgerufen. Mehr als doppelt so viel müssen dagegen Wohnungssuchende in München auf den Tisch legen (24,65 Euro/m²).
In den kreisfreien Städten außerhalb der Metropolen fiel das Mietwachstum mit 3,4 Prozent etwas geringer aus. Auch hier wurde die Wachstumsrate des Vorjahres (3,9 Prozent) unterschritten. Die Angebotsmieten in den Landkreisen zeigten hingegen mit 4,4 Prozent eine dynamischere Entwicklung (Vorjahr: 2,9 Prozent).
Für die Analyse wurden insgesamt rund 35.000 Miet- und 41.000 Kaufangebote ausgewertet. Betrachtet wurden sowohl Neubauten als auch Bestandsgebäude.
Die abgeflachte Dynamik der Gesamtmieten in den Metropolen war vor allem getragen von der Entwicklung der Neubaumieten. Während sich die Mieten für angebotene Bestandswohnungen um 5,1 Prozent verteuerten, lag der Aufschlag für Neubauten bei lediglich 0,7 Prozent. Im Vorjahr verbuchten die mittleren Neubaumieten noch ein Anstieg von 7,4 Prozent. Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research JLL Germany, ordnet die Marktentwicklung ein: „Mit einem geringeren Angebot an Neubauwohnungen und einem steigenden Anteil mietpreisgebundener Wohnungen nimmt nicht nur die Volatilität der Mietpreisentwicklung zu, sondern auch der Einfluss einzelner fertiggestellter Objekte. Dies führt dazu, dass die Entwicklung der Neubaumieten stärker durch die spezifischen Charakteristika der Objekte geprägt wird als durch die tatsächliche Marktentwicklung.“
Geprägt war die Entwicklung der Neubaumieten von Berlin. In der Bundeshauptstadt verringerten sich die Angebotsmieten im Median um 4,4 Prozent, qualitätsbereinigt um 1,5 Prozent. Dagegen zeigten die anderen Städte ein teilweise starkes Wachstum: Besonders deutliche Mietsteigerungen konnten in Düsseldorf mit 9,7 Prozent, Hamburg mit 7,6 Prozent und München mit 6,6 Prozent beobachtet werden (jeweils qualitätsbereinigt).
In der absoluten Betrachtung bleibt München bei den Neubaumieten mit großem Abstand Spitzenreiter mit einer mittleren Neubaumiete von 26,44 Euro/m², dahinter folgen Hamburg (23,50 Euro/m²), Stuttgart (22,37 Euro/m²) und Berlin (21,50 Euro/m²). Leipzig bildet mit 14,04 Euro/m² weiterhin den Mietwohnungsmarkt mit den günstigsten mittleren Neubaumieten unter den analysierten Städten.
Berlin verzerrt die Entwicklung der Mietpreise
Im Hochpreissegment fiel die Mietsteigerung im zweiten Halbjahr 2025 geringer aus als im Gesamtmarkt. Im Schnitt wuchs die Spitzenmiete in den Metropolen um 2,2 Prozent und damit auf dem Niveau des Vorjahres.
Im Gegensatz dazu sind die Mieten der unteren Mietpreisgruppe mit im Mittel 7,7 Prozent deutlich stärker gestiegen als im Vorjahr (5,7 Prozent).
Besonders deutlich ist diese Entwicklung entlang der Mietpreisverteilung in Berlin. Während das obere Segment rückläufig war (minus 2,3 Prozent) konnten die Neuvertragsmieten im unteren Mietpreissegment einen deutlichen Anstieg von 13,1 Prozent verzeichnen und liegen gegenwärtig bei 11,43 Euro/m². „Berlin zeigt mit einem Spread von 15,4 Prozentpunkten zwischen dem oberen und unteren Mietpreissegment damit die deutlichste Verzerrung entlang der Mietpreisverteilung aller analysierten Märkte“, unterstreicht Gröbel.
Große Veränderungen in der Mietdynamik sind 2026 nicht zu erwarten
Im Jahr 2026 werde sich infolge der zu geringen Neubautätigkeit das Wachstum der Neuvertragsmieten fortsetzen, jedoch selektiv an Dynamik verlieren. Zum einen sei zu erwarten, dass sich die Kaufkraft nach den deutlichen Zuwächsen im Jahr 2025 weniger stark entwickelt und damit die Leistbarkeit am Mietwohnungsmarkt beeinflusst. Zum anderen wurde bereits in den oberen Mietpreissegmenten die Erschwinglichkeit als limitierender Faktor identifiziert. „Eine abnehmende Durchsetzbarkeit höherer Mieten im Premiumsegment zeichnete sich bereits im Jahr 2025 als Frühindikator ab. Leichte Korrekturen bei den angebotenen Neuvertragsmieten, wie etwa am Mietwohnungsmarkt Berlin zu beobachten, spiegeln dies zudem wider“, erläutert Gröbel.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen ziehen wieder deutlicher an
Insgesamt steht über die vergangenen Jahre jedoch ein enormer Mietpreisauftrieb. Im Durchschnitt verteuerten sich die Mieten in der Fünfjahresbetrachtung um 42,3 Prozent. Weil die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im gleichen Zeitraum nur moderat gestiegen sind, hat sich auch das Verhältnis von Miet- und Kaufkosten wieder angenähert. Das ist mit ein Grund für die positive Entwicklung des Eigentumswohnungsmarkt im Jahr 2025. Im Mittel gab es einen Preiszuwachs von 1,7 Prozent auf durchschnittlich 5.527 Euro/m². Damit hat sich der Preisanstieg für Eigentumswohnungen weiter leicht beschleunigt, nachdem im vergangenen Jahr noch ein Rückgang von 0,7 Prozent zum Vorjahreswert beobachtet wurde.
Maßgeblichen Anteil daran hatten Bestandswohnungen, die sich im zweiten Halbjahr um 3,1 Prozent zum mittleren Vorjahreswert verteuerten, nachdem es im Vorjahr noch einen Rückgang von 0,5 Prozent gab. Das höchste Preisniveau weist München mit 8.275 Euro/m² auf, gefolgt von Frankfurt (5.923 Euro/m²) und Hamburg (5.614 Euro/m²). Die Kaufpreise für Neubauwohnungen befinden sich stattdessen mit einem Plus von 0,2 Prozent in einer Seitwärtsbewegung. Am teuersten sind auch in diesem Segment einmal mehr Wohnungen in München mit im Schnitt 11.291 Euro/m², vor Hamburg (8.946 Euro/m²) und Stuttgart (8.169 Euro/m²).
Vermarktungsvorteile für Bestandswohnungen
„Während die Preise im Bestandssegment in den vergangenen Jahren stärker gesunken sind als im Neubausegment, wo Preise aufgrund der Bindung an Herstellungskosten weniger flexibel sind, zeigt sich nun in der beginnenden Aufschwungphase das umgekehrte Bild mit einer dynamischeren Entwicklung im Bestandssegment“, fasst Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation JLL Germany, die Ergebnisse zusammen.
Zusätzlichen Schub erhielt der Wohneigentumsmarkt 2025 durch die eingeschränkte Verfügbarkeit auf den Mietwohnungsmärkten, die zu Nachfrageverschiebungen führte. Diese Entwicklung spiegelt sich auch in einer beschleunigten Verkaufsgeschwindigkeit wider. Während sich die durchschnittliche Angebotsdauer von Bestandswohnungen 2025 im Vergleich zum Vorjahr um 12,4 Prozent verringerte, waren es bei Neubauwohnungen lediglich 4,9 Prozent. „Die durchschnittliche Angebotsdauer verdeutlicht bereits die Unterschiede in der Marktgängigkeit: Während Bestandswohnungen im Schnitt rund 13 Wochen vermarktet werden müssen, sind es bei Neubauwohnungen etwa 23 Wochen“, so Heidrich.
Er geht davon aus, dass es am Eigentumswohnungsmarkt auch 2026 aufwärts gehen wird. Allerdings sei vonseiten der Finanzierungskosten kein zusätzlicher Impuls zu erwarten. „Das Zinsniveau wird 2026 stabil bleiben oder dürfte sogar leicht steigen. Der Erholungsprozess könnte sich also als langwierig erweisen.“
Es werden Angebotsmieten und Angebotskaufpreise von Value-Marktdaten ausgewertet, die sich durch eine besonders breite Marktabdeckung auszeichnen. Dabei analysiert JLL alle zum jeweiligen Betrachtungszeitpunkt geschlossenen Miet- und Kaufpreisangebote des freien Wohnungsmarkts und stellt diese als Medianwerte dar. Betrachtet werden die jeweiligen Zwölfmonatszeiträume. Die Darstellung der analysierten Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Weitere detaillierte Auswertungen sind auf Anfrage verfügbar.
* Bei der qualitätsbereinigten Betrachtung der Preisentwicklung werden anhand eines hedonischen Ansatzes die Veränderungen in den Datensätzen der Halbjahre hinsichtlich Zustands und Ausstattung der Objekte sowie hinsichtlich der Mikrolagen herausgerechnet. Alle Trends werden auf Validität überprüft, selbst wenn dies nicht explizit im Text Erwähnung findet.
