Auf dem Frankfurter Büroimmobilienmarkt lag der Flächenumsatz 2025 erstmals wieder über 600.000 m²

Der Frankfurter Büromarkt kann zum Jahresende 2025 einen Flächenumsatz von 611.000 m² vermelden. Damit notiert das Ergebnis erstmals seit 2019 wieder über der 600.000-m²-Marke und gegenüber dem Vorjahr wird ein starkes Plus von knapp 54 % registriert. Mit diesem überdurchschnittlichen Ergebnis ist Frankfurt der stärkste Büromarkt im bundesweiten Vergleich und verweist München und Berlin auf die Plätze. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Vor allem die von BNPP RE begleiteten Großabschlüsse im ersten Quartal von Commerzbank (73.000 m²) und ING-Diba (32.500 m²) waren richtungsweisend für den weiteren Jahresverlauf. Während Großverträge in den Vorjahren eine Seltenheit waren, konnten nun in enger Taktung gleich 9 Abschlüsse mit jeweils mehr als 10.000 m² in den ersten drei Quartalen des Jahres erfolgreich über die Ziellinie gebracht werden. In keinem anderen Markt war die Anzahl der Großverträge 2025 so hoch. Zwar werden für das Schlussquartal keine Großverträge vermeldet, allerdings hat die steigende Anmietungstätigkeit vor allem im mittleren Flächensegment (2.001 bis 5.000 m²) zu einem guten Quartalsergebnis von 110.000 m² beigetragen. In allen Quartalen wurde das Vorjahresresultat deutlich übertroffen.

„Der Leerstand ist zwar weiter gestiegen, allerdings mangelt es unverändert an großen, verfügbaren Erstbezugsflächen und auch bei realisierbaren Projekten herrscht ausgeprägter Wettbewerb unter den Mietinteressenten. In Konsequenz ist die Spitzenmiete 2025 um 10 % auf 54,00 €/m² gestiegen, wobei einzelne kleinere Vermietungen bereits darüber lagen“, erläutert Riza Demirci, Geschäftsführer und Frankfurter Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Frankfurts Leitbranchen eindrucksvoll zurück

Frankfurts Leitbranchen Banken und Finanzdienstleister sowie Beratungsgesellschaften haben sich 2025 eindrucksvoll zurückgemeldet. Die Großverträge von Commerzbank, ING-Diba sowie Allianz Global Investors fallen besonders ins Gewicht. Sie haben wesentlich zum deutlich überdurchschnittlichen Flächenumsatz des Finanzsektors von 170.000 m² bzw. knapp 28 % Marktanteil beigetragen. Bei den Beratungsgesellschaften ist neben den Verträgen von KPMG (33.400 m²) und White & Case (10.000 m²) die hohe Gesamtzahl an Abschlüssen im kleinen und mittleren Segment mitverantwortlich für das starke Ergebnis von 121.000 m². Mit Marktanteilen von jeweils gut 8 % liegen Industrie, Handel und Öffentliche Verwaltung nahezu gleich auf.  

Das Leerstandsvolumen ist im Jahresverlauf um rund 10 % auf aktuell knapp 1,88 Mio. m² gestiegen und die Leerstandsquote notiert nun bei 12,1 %. Die Differenzierung nach Lagen und Objektqualitäten, die den Markt bereits in den vergangenen Monaten maßgeblich geprägt hat, setzt sich fort. Der Leerstandsanstieg vollzieht sich allen voran in älteren Bestandsgebäuden, die auch bei der Standortqualität nicht punkten können. Demgegenüber bleibt der Mangel an kurzfristig verfügbaren Erstbezugsflächen eklatant. Ihr Volumen beläuft sich in Bankenviertel, Westend und Innenstadt insgesamt auf nur knapp 22.000 m², bei einem Flächenumsatz von 118.000 m² in diesen Teilmärkten und Flächenqualitäten. Eindrucksvoll ist in diesem Zusammenhang der 30 % Marktanteil von Erstbezugsflächen am Frankfurter Gesamtumsatz.

Perspektiven

„Der Frankfurter Büromarkt blickt auf ein Ausnahmejahr mit einer Vielzahl an großen und zum Teil auch sehr großen Abschlüssen zurück. Ob ein ähnlich überragendes Ergebnis 2026 erreicht werden kann, bleibt vorerst abzuwarten. Der erfolgreiche Abschluss bestehender Großgesuche im Markt wird hier der ausschlaggebende Faktor sein. Gleichwohl haben insbesondere Frankfurts Leitbranchen, Banken und Finanzdienstleister sowie Beratungsgesellschaften, 2025 eindrucksvoll ihren Willen zur räumlichen Veränderung unter Beweis gestellt“, so Riza Demirci.

Im Zeitalter von hybridem Arbeiten haben Unternehmen und ihre Teams ganz andere Anforderungen an Büroflächenqualitäten als zuvor. Flexibilität, eine hochwertige Ausstattung sowie eine sehr gute Erreichbarkeit sind entscheidend. Der Mangel an großen zusammenhängenden Flächen in dieser Qualität führt in Konsequenz dazu, dass die Wunschfläche nur in einer Projektentwicklung abgebildet werden kann. Dieser Trend wird sich 2026 verfestigen.

Folglich ist ein Flächenumsatz jenseits der 500.000 m² und damit im langjährigen Schnitt realistisch. Die Spitzenmiete dürfte durch den eklatanten Nachfrageüberhang im Premiumsegment weiter steigen und Kurs auf die 60 €/m² Marke nehmen.

Beim Gesamtleerstand zeichnet sich für das kommende Jahr eine Seitwärtsbewegung auf aktuellem Niveau ab, während der Mangel an Erstbezugsflächen bestehen bleiben wird.