Aufschwung auf dem deutschen Investmentmarkt legt 2025 eine Pause ein
Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt hat das Jahr 2025 mit einem Transaktionsvolumen von 33,9 Milliarden Euro abgeschlossen – vier Prozent weniger als im Vorjahr. Die Branche fragt sich: Was war es denn jetzt? Ein gutes Investmentjahr? Sicher nicht. Aber eben auch kein richtig schlechtes. Denn die Wahrheit liegt irgendwo dazwischen. Zu instabil zeigten sich im Rückblick nicht nur die exogenen geopolitischen und ökonomischen Rahmenbedingungen, und auch am Immobilienmarkt fehlt es noch immer an einer nachhaltigen Trendwende. „So bleibt im Rückspiegel die nüchterne Erkenntnis, dass sich die positiven Signale zu Beginn des Jahrs 2025 nicht im vollen Umfang manifestiert haben und letztendlich nur kleine Lichtblitze waren“, bilanziert Konstantin Kortmann, CEO JLL Germany & Head of Capital Markets.
„Small is beautiful“ war auch in den vergangenen zwölf Monaten die Devise der Investoren, denn im Gegensatz zum Volumen hat sich die Anzahl der registrierten Transaktionen gegenüber 2024 um zehn Prozent erhöht, die durchschnittliche Größe einer Transaktion sank aber zugleich von 32 Millionen auf 27 Millionen Euro. Es bleibt die Erkenntnis, die sich wie ein roter Faden durch das Jahr zog: Transaktionen jenseits der 100 Millionen Euro fehlen. Auch 2025 gab es mit 51 Abschlüssen vergleichsweise wenig Aktivität und nochmals deutlich weniger als die 74 Deals, die 2024 verbucht wurden. „Der Blick auf die Käuferlandschaft liefert eine Erklärung. Gerade die institutionellen Investoren wie Versicherungen, offene Fonds, Staatsfonds oder Pensionskassen halten sich nach wie vor zurück und erst wenn sie sich wieder aufs Parkett wagen, wird auch der Investmentmarkt spürbar an Dynamik zulegen“, analysiert Kortmann.
Schnellere Kreditvergabe könnte positive Impulse bringen
Ob sie dies im neuen Jahr tun werden? „Die Absichtserklärungen sind jedenfalls da, so befinden sich mit Berlin, Frankfurt, Hamburg und München gleich vier deutsche Städte unter den zehn von Investoren in der aktuellen Emerging-Trends-in-Europe-Studie von ULI/PwC genannten Städte mit den besten Investmentperspektiven“, beobachtet Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Ein weiteres Signal kommt aus der Statistik der Europäischen Zentralbank (EZB). So hat sich die Kreditvergabe der Banken an Unternehmen in der Euro-Zone im November 2025 beschleunigt. Die Geldhäuser reichten mehr als drei Prozent mehr Darlehen an Firmen aus als ein Jahr zuvor, was der stärkste Anstieg seit Mitte 2023 war. „Wenn eine erhöhte Nachfrage nach Krediten als Vorbote einer verstärkten Investitionsbereitschaft gesehen werden kann, so stimmt das zuversichtlich, dass auch der massiv von Fremdkapital bestimmte Immobilienmarkt davon profitieren wird“, sagt Scheunemann.
Dazu passen auch die Ergebnisse des Difis (Deutscher Immobilienfinanzierungsindex), der im vierten Quartal Boden gut machen konnte und damit wieder in den positiven Bereich tendierte. Die Finanzierungszinsen (Zehnjahres-Swap-Rates) sind zwar im vierten Quartal von 2,68 Prozent auf 2,93 Prozent gestiegen, liegen aber immer noch rund 50 Basispunkte unter ihrem Höchststand von Oktober 2023. Mehr Bewegung in die internationalen Finanz- und Zinsmärkte könnte im Mai kommen, wenn US-Notenbankchef Jerome Powell den Staffelstab an seine Nachfolge übergibt.
Verkaufsdruck hält sich für viele Akteure in Grenzen
Als ein wesentlicher Faktor dafür, dass der Markt im abgelaufenen Jahr noch nicht wieder in Schwung gekommen ist, gilt auch, dass Bestandshalter aufgrund der weiteren Verfügbarkeit von Fremdkapital und Verlängerung von Krediten Buchwertverluste noch nicht realisieren mussten und bei vielen daher kein Verkaufsdruck entstanden ist. „Ob es bei allen Bestandshaltern dabei bleibt, darf bezweifelt werden und dies könnte zu einem Anziehen des Transaktionsgeschehens 2026 führen“, erwartet Scheunemann.
Assetklassen: Living auf Platz eins – Belebung bei Einzelhandel setzt sich fort
Zum Ende des Jahres 2025 hat sich die Verteilung des Transaktionsgeschehens nach Assetklassen noch einmal geändert. Zwar steht Living mit investierten 10,2 Milliarden Euro in Wohnimmobilien, Pflege- oder Studentenwohnungen und einem Anteil von 30 Prozent nach wie vor deutlich auf Platz eins der Investorennachfrage, doch dahinter hat es interessante Verschiebungen gegeben. Die noch vor Quartalsfrist zu konstatierende leichte Belebung am Büromarkt konnte sich im Schlussquartal nicht bestätigen. In den letzten drei Monaten 2025 wechselten Büroimmobilien im Volumen von 1,4 Milliarden Euro den Eigentümer und damit fast 30 Prozent weniger als noch im dritten Quartal. Eine Jahresendrally hatte niemand erwartet, aber das letzte Quartal war schlussendlich nur das drittbeste des Jahres. Gerade im Bürosegment macht sich das Ausbleiben von Großtransaktionen deutlich bemerkbar. Deutschlandweit die größte Transaktion im vierten Quartal war der Verkauf des Spreebogens in Berlin für einen hohen zweistelligen Millionen-Euro-Betrag. Im Gesamtjahresergebnis reichte es für 6,3 Milliarden Euro und einem Anteil von knapp 19 Prozent und damit nur für den vierten Platz unter den Assetklassen.
Aufgrund der über alle Assetklassen hinweg beiden größten Transaktionen der Monate Oktober bis Dezember – den Verkauf des Warenhauses Oberpollinger in München für rund 380 Millionen Euro und des Designer Outlet Centers Neumünster für rund 350 Millionen Euro – schoben sich Einzelhandelsimmobilien auf Platz zwei. Mehr als 6,5 Milliarden Euro wurden im Gesamtjahr in diese Nutzungsart investiert. Neben innerstädtischen Waren- und Geschäftshäusern macht sich die Belebung auch in einer nach wie vor konstanten Nachfrage nach Supermärkten und lebensmittelgeankerten Fachmärkten bemerkbar.
Die internationale Handelspolitik hat sich nach den Aufregungen und Diskussionen rund um die Zollpolitik der USA gegen Ende des Jahres wieder etwas beruhigt. Händler und Logistiker haben sich auf die neuen Realitäten eingestellt. Davon profitierte schlussendlich auch der Investmentmarkt für Logistikimmobilien. Für 2,2 Milliarden Euro wechselten im vierten Quartal Immobilien den Eigentümer, so viel wie in keinem anderen Quartal des Jahres. Mit den für 2025 kumulierten knapp 6,5 Milliarden Euro liegt der Sektor Logistik-Industrie in der Rangfolge des Assetklassen auf Platz drei. Vor dem Hintergrund der besonderen Anfälligkeit dieses Sektors für geopolitische und konjunkturelle Ereignisse, ist dieses Ergebnis trotz des leichten Rückgangs im Vergleich zum Vorjahr positiv zu bewerten. Vor allem ausländische Investoren waren aktiv und zeichneten für neun der zehn größten Deals des Jahres verantwortlich.
„Auch wenn es im letzten Quartal trotz allgemeiner Zurückhaltung einige Transaktionen durch traditionelle institutionelle Investoren gab, war im Rückblick auf das Gesamtjahr doch der Trend zu einem verstärkten Engagement von langfristig orientierten, diskretionär agierenden Family-Offices und anderen privaten Strukturen erkennbar, die zum einen schnelle Entscheidungswege haben, zum anderen auch meist über eine sehr gute Eigenkapitalbasis verfügen. Da sich diese Käufergruppen allerdings nur in Ausnahmefällen mit hohen dreistelligen Preisen beschäftigen, können sie die Lücke im Markt nicht vollständig schließen“, stellt Konstantin Kortmann fest.
Ob es im Jahr 2026 neue Impulse durch die Themen Verteidigung und Sicherheit geben wird, hängt unter anderem davon ab, wie eng und kooperativ der Staat und die private Immobilienwirtschaft zusammenarbeiten werden, um die geplanten Investitionen in Bezug auf Infrastruktur, Kasernen und Produktionskapazitäten schnell umzusetzen. „Ein aus unserer Sicht allerdings wesentlicher Trend wird auch 2026 den Investmentmarkt prägen: Immobilieninvestitionen müssen sich auf die Verbesserung des operativen Cashflows stützen, wenn sie erfolgreich sein wollen. Allein auf die Renditekompression zu setzen, reicht für eine Wertsteigerung oder -erhaltung nicht mehr aus“, erwartet Kortmann.
Anteil der Immobilienhochburgen am Transaktionsvolumen rückläufig
Die sieben Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) verzeichneten im Jahresergebnis ein Transaktionsvolumen von insgesamt knapp 15 Milliarden Euro. Dies entspricht einem Rückgang von zwölf Prozent im Vergleich zu 2024. Ihr Anteil am gesamtdeutschen Volumen sank damit von 48 Prozent auf nun 44 Prozent. „Auch wenn die Entwicklung regional sehr heterogen verlief, bleibt auch zum Ende des Jahres in der Bilanz stehen, dass das Ausbleiben größerer Bürodeals jede der sieben Metropolen trifft. Immerhin konnte in den beiden Rheinmetropolen Düsseldorf und Köln mit 23 beziehungsweise zehn Prozent jeweils ein Transaktionsplus im Vergleich zu 2024 verzeichnet werden“, erläutert Helge Scheunemann. Berlin steht mit 4,7 Milliarden Euro trotz eines deutlichen Rückgangs gegenüber 2024 nach wie vor auf Platz eins. Neben dem Upper West als größte Bürotransaktion des Jahres profitiert die Hauptstadt nach wie vor von seiner Attraktivität für Wohnimmobilien. Mit Abstand folgen München mit 2,9 Milliarden Euro und Hamburg mit 2,3 Milliarden Euro. „Die Finanzmetropole Frankfurt hinkt in Bezug auf das Volumen mit 1,3 Milliarden Euro deutlich hinterher. Das sehr gute Bürovermietungsjahr der Bankenmetropole sollte aber im neuen Jahr in der Folge auch wieder für mehr Belebung am Büroinvestmentmarkt sorgen“, prognostiziert Scheunemann.
Renditen verharren auf ihrem Vorjahresniveau
Die Renditeentwicklung am Immobilienmarkt zeigt zum Jahresende nur wenig Veränderung, dafür je nach Assetklasse allerdings eine uneinheitliche.
Bei Büroimmobilien sank die aggregierte Nettoanfangsrendite in den sieben Metropolen minimal auf 4,31 Prozent, ausschließlich bedingt durch eine Anpassung in Hamburg. Die zweite Bewegung bei den Renditen gab es auf dem Markt für Logistik- und Industrieimmobilien. Nach dem Anstieg im dritten Quartal erfolgte zum Jahresende ein weiterer Anstieg um zehn Basispunkte auf nun 4,56 Prozent. Im Vergleich zu 2024 haben sich die Spitzenrenditen damit um durchschnittlich 26 Basispunkte erhöht. „Diese Preiskorrektur hat sich durch die abgeschlossenen Transaktionen im vierten Quartal bestätigt, die weitere Renditeentwicklung dürfte stark davon beeinflusst werden, wann die Vermietungsmärkte wieder Fahrt aufnehmen“, erklärt Scheunemann.
Unter Beobachtung stehen die Renditen für Staatsanleihen, dienen diese doch oftmals als Orientierungspunkt für Investoren. Zum Ende des Jahres 2025 stiegen die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihe auf 2,9 Prozent. Sorgen vor einer steigenden Staatsverschuldung ließen die Kurse in allen Industrieländern fallen, vor allem in Deutschland. Im Gegenzug stiegen die Renditen entsprechend. Damit reduzierte sich die Risikoprämie für ein Büroimmobilieninvestment auf aktuell rund 146 Basispunkte, nachdem diese Ende 2024 noch bei 189 Basispunkten lag. Dennoch: „Auf Jahressicht machten Anleger mit deutschen Bundesanleihen aufgrund des Kursrückgangs nominal betrachtet einen Verlust von mehr als anderthalb Prozent. In einem solchen (theoretischen) Vergleich schneiden Immobilien deutlich besser ab, so konnten Anleger vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2025 mit vollvermieteten Top-Büroimmobilien eine nominale Gesamtrendite von elf Prozent erzielen. Auch nach Abzug der Inflation bleibt real eine deutlich positive Rendite“, kalkuliert Scheunemann.
Risikobereitschaft wird nur in Ausnahmefällen wieder zunehmen
Insgesamt bleit als Resümee für 2025: Es war ein wechselhaftes Investmentjahr. Die zu Beginn des Jahres erhoffte Fortsetzung der Belebung hat nicht stattgefunden. „Dennoch erwarten wir für 2026 ein Anziehen des Investmentgeschehens, gerade vor dem Hintergrund einer sich verbessernden Konjunktur und einer damit stärkeren Nachfrage auf den Vermietungsmärkten. Eine steigende Risikobereitschaft seitens der Investoren werden wir nur in Ausnahmefällen sehen, gleichzeitig wächst das Interesse an alternativen Anlagen wie Infrastruktur und Rechenzentren. Auf Jahressicht prognostizieren wir ein Transaktionsvolumen von bis zu 40 Milliarden Euro“, blickt Konstantin Kortmann auf das laufende Jahr.
