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13.01.2014 MärkteStuttgart

Bericht Büromarkt Region Stuttgart 2014

In dem aktuellen Bericht zum Büromarkt informiert das Immobilienberatungsunternehmen PROQUADRAT aus Rechberghausen umfassend über Daten und Fakten sowie aktuelle Entwicklungen und Projekte in Stuttgart Böblingen, Esslingen, Göppingen, Ludwigsburg und Rems-Murr-Kreis.

13.01.2014

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Der Immobilienmarkt wächst mit jedem Jahr ein Stückchen weiter. Trotz eines Flächenbestandes von etwa 7,5 Mio. m² zählt Stuttgart, gemessen an der Umsatzdynamik, eher zu den kleineren Bürozentren in Deutschland. Leerstehende Büroräume finden sich in Stuttgart, wie auch in anderen Bürostandorten, zumeist in Gebäuden die den qualitativen Ansprüchen der Nutzer nicht gerecht werden.

Der Stuttgarter Markt für Büroimmobilien präsentiert sich 2013 in einer sehr guten Verfassung. Der Flächenumsatz ist auch ohne die Großabschlüsse von Daimler mit etwa 29.000 m² und rund 26.000 m² von Ernst & Young sowie knapp 14.000 m² an die Stuttgarter Polizei im vergangenen Jahr im Langzeitvergleich überdurchschnittlich. Der Flächenumsatz fällt 2013 mit insgesamt etwa 260.000 m² deutlich höher aus als im Vorjahr 2012 und ist das zweithöchste Vermietungsvolumen nach dem Rekordjahr 2011. Räumlicher Schwerpunkt des Umsatzgeschehens 2013 ist weiterhin die Stuttgarter City und die Innenstadtbereiche. Die Spitzenmiete konnte sich gegenüber dem Vorjahr um 0,50 EUR pro m² auf 20,00 EUR pro m² erhöhen.

Als Folge der moderaten Fertigstellungsrate in 2010 und 2011 und der überdurchschnittlichen Vermietungsleistungen in 2011 und 2012 sank der Leerstand auf unter 5,0 % und wird aufgrund der starken Nachfrage, der guten Vorvermietungsqoute bei Neubauobjekten sowie dem nachhaltigen Flächenumsatz im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten stabil und am niedrigsten bleiben.

Das Stadtprojekt Stuttgart 21 wird den Immobilienmarkt nachhaltig beeinflussen, da die frei werdenden innerstädtischen Gleisanlagen durch dessen Untertunnelung Entwicklungspotential von rund 100 Hektar innerstädtischer Gleisflächen mit entsprechenden positiven Impulsen für die Immobilienwirtschaft eröffnen. Kernstück von Stuttgart 21 ist der Umbau des Kopfbahnhofes in einen unterirdischen Durchgangsbahnhof.

Die Landkreise Böblingen, Esslingen, Göppingen, Ludwigsburg und der Rems-Murr-Kreis gehören zur Wirtschaftsstarken Region Stuttgart. Die Büroimmobilienmärkte sind aufgrund ihrer Größe sowie der lediglich begrenzten überregionalen Ausstrahlung vorranging von lokaler Bedeutung.

Das Angebot an Neubauflächen ist begrenzt, aber im Zuge initiierter Objekte das Kernstück der Stadterneuerung. Insbesondere Objekte mit Ausstattungsmängeln, schlechtem Zuschnitt oder Gebäudezustand weisen angesichts gestiegener Ansprüche an Qualität moderner Büroräume überdurchschnittlich hohe Anteile unvermieteter Flächen auf. Größere Büroflächen mit zeitgemäßer Ausstattung sind nur wenig vorhanden.

Jenseits dieser Teilräume fällt das Mietpreisgefüge deutlich ab. Vor allem in peripheren Lagen sind zahlreiche Immobilien ohne Nutzer und sind aufgrund ihrer Standorte und der Gebäudestrukturen auch längerfristig nur schwer vermarktbar.

Zahlreiche Immobilien verfügen nur über ein Angebot an Büroflächen in der Größenordnung von 100 bis 300 m². Die Umsätze konzentrieren sich auf Flächen von 150 bis 600 m², wobei auch größere Flächen im Segment von 800 bis 1.500 m² nachgefragt werden. Tendenziell werden zentral gelegene Standorte bevorzugt.

Das Mietniveau an Büroflächen bewegt sich zwischen 4,00 und 9,50 EUR pro m². Im Neubaubereich werden Büromieten bei exponierten Objekten mit Topausstattung zwischen 8,00 und 12,50 EUR pro m² erzielt.

Die Vermietung von Bestandsflächen wird zunehmend schwieriger. Oftmals resultieren die erschwerte Vermietbarkeit aus fehlenden oder mangelnden infrastrukturellen Einrichtungen, unflexibler Raumaufteilung und aufgrund der derzeitigen Marktsituation, zu hohen Mietpreisforderungen.

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