Berlin Hyp und CBRE: Wohnmarktreport Berlin 2025: Neuvertragsmieten steigen rasant an

Nach einem extremen Sprung um fast 20 Prozent von 2022 auf 2023 stiegen die Angebotsmieten am Berliner Wohnungsmarkt zum Jahr 2024 um zwölf Prozent etwas moderater, aber immer noch mit hoher Dynamik. Damit nahm Berlin unter den sieben einwohnerstärksten Städten Deutschlands die Spitzenposition ein. 2024 belief sich die durchschnittliche Angebotsmiete auf 15,79 Euro pro m². Dies ist nach München (21,69 Euro) und Frankfurt am Main (16,24 Euro) der dritthöchste Wert aller Städte in Deutschland. Der wachsende Druck durch anhaltend starke Nachfrage bei zu geringem Neubau lässt sich auch an den niedrigen Quoten des marktaktiven Leerstandes im Geschosswohnungsbau ablesen. Dieser betrug in Berlin 2023 unverändert zum Vorjahr 0,3 Prozent und hat sich seit 2018 um 0,4 Prozentpunkte verringert. Von einem ausgeglichenen Markt spricht man bei einem Leerstand von zwei bis drei Prozent. Die Bundeshauptstadt liegt gleichauf mit Hamburg und Stuttgart. Enger ist es in München und Frankfurt (je 0,1 Prozent).

Das sind die zentralen Ergebnisse des Wohnmarktreports Berlin 2025, den der Immobilienfinanzierer Berlin Hyp und der globale Immobiliendienstleister CBRE gemeinsam veröffentlichten. Dafür wurden für das Jahr 2024 rund 32.100 Mietangebote, rund 31.400 Kaufpreisangebote für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser sowie 215 Neubauvorhaben mit rund 43.530 Wohnungen in Berlin ausgewertet.

Mietwohnungsmarkt

„Der Berliner Wohnungsmarkt bleibt trotz zahlreicher Neubauprojekte angespannt. Es gibt einfach zu wenig verfügbaren Wohnraum, während die Bevölkerung weiterwächst. Ein kleiner Lichtblick ist das größere Angebot an Mietwohnungen, welche 2024 inseriert wurden“, sagt Michael Schlatterer, Managing Director bei CBRE in Deutschland. Die Bevölkerungsprognose für den Zeitraum von 2021 bis 2040 geht von einer Zunahme von fünf Prozent aus. Bis 2040 braucht Berlin 222.000 neue Wohnungen und eine Flächenvorsorge für weitere 50.000 Einheiten, zeigt der Stadtentwicklungsplan Wohnen 2040. „Um den Bau von preisgünstigem Wohnraum anzukurbeln, und das gilt nicht nur für Berlin, liegen die Hoffnungen der Branche nun auf dem Konjunkturpaket der Bundesregierung sowie auf den Maßnahmen zur Entbürokratisierung. Beides würde insgesamt für eine Belebung des Marktes sorgen,“ so Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp.

Die Angebotsmieten in Berlin sind im Jahr 2024 wieder deutlich um zwölf Prozent auf 15,79 Euro pro m² gestiegen. Damit weist der Berliner Wohnungsmarkt im Vergleich zu den anderen deutschen Top-7-Städten erneut die höchste Dynamik in der Preisentwicklung auf. Dass die Mietpreisbremse bei vielen Objekten nicht greift, dafür gibt es die vielfältigsten Gründe: die Unkenntnis privater Vermieter, illegale Untervermietungen eigentlich preiswerter Wohnungen zu überhöhten Mieten, aber auch erhebliche Investitionen, die im Zuge der Wohnungsmodernisierung getätigt werden.

Anders als in den Vorjahren war im oberen Marktsegment ein Rückgang der Angebotsmieten zu verzeichnen. Berlinweit sind die Mieten hier im Durchschnitt um 3,9 Prozent auf 29,41 Euro gesunken. Im unteren Marktsegment stiegen die Angebotsmieten erneut um 11,6 Prozent auf 7,03 Euro. Damit hat sich der Abstand zwischen dem unteren und oberen Marktsegment verringert, bleibt aber mit rund 22 Euro weiterhin extrem hoch, was allerdings dem heterogenen Angebot der Wohnungen hinsichtlich Lage und Ausstattungsqualität geschuldet ist.

Diskrepanz: niedrige Bestandsmieten versus hohes Neuvermietungsniveau

Die Diskrepanz zwischen Bestandsmieten und Neuvertragsmieten wird immer größer. So liegen in Berlin die Bestandsmieten in privat oder institutionell vermieteten Wohnungen durchschnittlich bei unter neun Euro pro Quadratmeter, bei den landeseigenen Gesellschaften durchschnittlich sogar unter 7,50 Euro. Für Mieter schwierig wird es bei neuen Mietabschlüssen, die im Durchschnitt bei 15,79 Euro liegen. Dies betrifft Neuzuzügler genauso wie Berlinerinnen und Berliner auf der Suche nach einer neuen Wohnung und erklärt daher auch die extrem niedrige Fluktuation innerhalb der Stadt.

Eigentumswohnungs- und Mehrfamilienhäusermarkt

Über alle Marktsegmente hinweg sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen leicht um 0,9 Prozent auf nunmehr 5.696 Euro gesunken. „Die geopolitischen Spannungen und die daraus resultierende Unsicherheit sowie das höhere Zinsniveau im Vergleich zur fast Null-Zinsphase machen sich auf dem Markt für Eigentumswohnungen bemerkbar“, erklärt Klaus. „In wirtschaftlich unsicheren Zeiten halten sich die Menschen mit größeren Investitionen zurück, was die Nachfrage und damit auch die Preise dämpft. Zudem wurden im Neubau oftmals Wohnungen mit zu vielen oder zu großen Zimmern gebaut, bei denen der absolute Kaufpreis sich Richtung eine Million Euro bewegt und damit für viele Käufer, vor allem den lokalen, unerschwinglich wird“ ergänzt Schlatterer. Ausnahmen bilden Neubauprojekte in gefragten Wohnlagen.

Dieser Trend setzt sich sowohl im unteren als auch im oberen Marktsegment fort. Während im oberen Segment die Preise mit durchschnittlich 2,7 Prozent leicht nachgaben, verzeichnete das untere Marktsegment mit 3,6 Prozent einen deutlich stärkeren Rückgang, weil für Wohnungen mit Mängeln Preisabschläge in den Verhandlungen durchgesetzt werden.

Bei den Mehrfamilienhäusern sind die Angebotspreise in 2024 um 4,4 Prozent auf 3.041 Euro zurückgegangen. „Die Rekalibrierung des Immobilienmarktes an das neue Preisniveau sollte damit nahezu abgeschlossen sein. Aufgrund des Mangels an Wohnraum und den damit verbundenen Mietsteigerungen sowie der Krisenresilienz von Wohnimmobilien sehen wir auch wieder verstärktes Interesse von institutionellen Investoren“, so Klaus. „Insbesondere Core und Core Plus Bestände werden dabei eine größere Rolle spielen als 2024.“

Mietwohnungsbauvorhaben

Erfreulicherweise sind neben den sieben landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften weiterhin einige private Bauträger aktiv am Planen und Bauen. Insgesamt befanden sich 2024 215 Bauvorhaben in konkreter Planung, Entwicklung oder bereits in der Bauphase. So kommen rund 43.530 neue Wohnungen hinzu, was einen deutlichen Anstieg im Vergleich zum Vorjahr (34.940) darstellt.

Auffällig bleibt die geographische Verteilung großer Mietwohnungsbauvorhaben, die sich hauptsächlich auf die Randbezirke konzentrieren. Gerade einmal 14,6 Prozent der Bauvorhaben wurden innerhalb des S-Bahn-Rings realisiert, was eine deutliche Erschöpfung der Neubaupotentiale dort signalisiert. Im Durchschnitt wurden rund 200 Wohnungen pro Projekt errichtet und trotz anhaltend schwieriger Rahmenbedingungen konnte die Zahl der Projekte, an denen landeseigene Gesellschaften beteiligt waren, um fünf auf insgesamt 71 Projekte gesteigert werden.

Transaktionsvolumen

Auch wenn 2024 auf dem institutionellen Transaktionsmarkt wieder ein Anstieg der Portfoliotransaktionen von 1,8 Milliarden Euro im Vorjahr auf ein Volumen von 2,9 Milliarden Euro beobachtet werden konnte, liegt das Transaktionsvolumen weiterhin deutlich unter dem 10-jährigen Durchschnitt von rund 5,5 Milliarden Euro.

Dabei entfallen mit rund 1,5 Mrd. Euro mehr als die Hälfte aller Investitionen in Neubauprojekte (Forward Funding und Forward Deals). Hier zeichnen die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften für rund 80 Prozent verantwortlich, da viele dieser Projekte, teilweise Quartiersentwicklungen, öffentlich geförderte Bestände beinhalteten.

„Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften stützen damit in erheblichem Maße das private und institutionelle Projektentwicklergeschäft“, sagt Schlatterer. Im Vergleich dazu wurden 2023 insgesamt nur knapp 200 Millionen Euro in Projektentwicklungen investiert.

„Bei einem weiterhin stabilen Zinsniveau kann auch 2025 mit einem weiter leicht ansteigenden Transaktionsmarkt gerechnet werden,“ sind sich Klaus und Schlatterer einig.

Berliner Umland

Gerade mit Hinblick auf die weiterhin hohe Wohnraumnachfrage als Folge von Bevölkerungszuwächsen und Wanderungsgewinnen bleibt auch das Berliner Umland auf dem Immobilienmarkt stark nachgefragt. Um diesem Umstand gerecht zu werden, analysiert der Report zum fünften Mal in Folge detailliert die einzelnen Umlandkreise von Berlin.

„Wie in den innerstädtischen Bezirken zeigen sich auch hier die Auswirkungen der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auf die Preisentwicklung. Im Jahr 2024 sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser erneut und teilweise deutlich gesunken“, kommentiert Schlatterer.