Berliner Bürovermietungsmarkt 2025 mit niedrigstem Flächenumsatz seit 2009
Der Berliner Bürovermietungsmarkt hat 2025 seinen schwächsten Jahreswert seit 2009 verzeichnet. Der Flächenumsatz aus Neuvermietungen und Eigennutzungen belief sich nach Analysen von Cushman & Wakefield auf 484.200 m² – ein Minus von 11 % gegenüber dem Vorjahr. Damit liegt der Umsatz 40 % unter dem 10- Jahresdurchschnitt.
Im 4. Quartal 2025 betrug das Umsatzvolumen 117.800 m². Gegenüber dem Vorquartal entsprach dies einer Seitwärtsbewegung, im Jahresvergleich lag der Umsatz jedoch 8 % niedriger.
Übersicht Berlin Bürovermietungsmarkt 2020 – 2025
Mehr Abschlüsse – deutlich kleinere Flächengrößen
„Wir sehen mehr Abschlüsse, aber deutlich kleinere Anmietungen“, kommentiert Dominic Rausch, Head of Office Agency Berlin und Regional Manager East bei Cushman & Wakefield. Die Zahl der Deals stieg 2025 auf 730 Abschlüsse, während die durchschnittliche Dealgröße auf rund 700 m² sank.
Nachfrage besteht vor allem nach modernen, effizienten Büroflächen in zentralen Lagen. Gesucht werden überwiegend Flächen zwischen 500 und 2.000 m². „Viele Bestandsflächen erfüllen die heutigen Anforderungen nicht mehr“, so Dominic Rausch.
Besonders stark zurückhaltend agierte die Öffentliche Verwaltung. Ihr Flächenumsatz sank 2025 um 63 % auf 39.500 m². Größte Flächenabnehmer waren Unternehmen aus den Bereichen Informations- und Kommunikationstechnologie (15 %) sowie Bau und Immobilien (13 %).
Die größte Neuvermietung 2025 war die Alleinanmietung des Kernsanierungsprojektes „Karlsgärten“ über rund 11.500 m² Mietfläche im 4. Quartal 2025.
Spitzenmiete stabil, Durchschnittsmiete deutlich rückläufig
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete liegt seit Q4 2023 unverändert bei monatlich 45,00 Euro/m². Die flächengewichtete Durchschnittsmiete sank hingegen innerhalb eines Jahres um 11 % auf 25,90 Euro/m².
Leerstandsquote überschreitet die 10-Prozent-Marke
Der Leerstand stieg weiter an. Ende 2025 standen in Berlin rund 2,24 Mio. m² Bürofläche leer, was einer Quote von 10,4 % entspricht. Ursache sind unter anderem hohe Fertigstellungen bei gleichzeitig extrem niedrigen Vorvermietungsquoten von zuletzt nur rund 6 %.
Darüber hinaus setzt sich der strukturelle Wandel von sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien in B- und C-Lagen fort: Allein 2025 hat Cushman & Wakefield beobachtet, dass über 112.000 m² Bürofläche alternativen Nutzungen wie Wohnen, Hotel oder Serviced Apartments zugeführt wurden.
Ausblick 2026
„Für 2026 rechnen wir mit einer leichten Belebung des Flächenumsatzes, getragen von mehreren Großgesuchen ab 5.000 m² sowie der weiteren Annäherung von Bestands- und Angebotsmieten. Gleichzeitig dürfte das Bauvolumen auf unter 700.000 m² sinken und damit den niedrigsten Stand seit 2018 erreichen“, so Dominic Rausch.
