Büroimmobilieninvestmentmarkt in den B-Städten deutlich zurückhaltend

• Bürotransaktionsvolumen in den B-Standorten und Regionalzentren ist in den ersten drei Quartalen 2025 um 36 Prozent auf 775 Millionen Euro gesunken
• Sicherheit weiterhin entscheidend: 52 Prozent des Transaktionsvolumens im Core- und Core-Plus Segment
• Inländische Akteure dominieren das Marktgeschehen fast vollständig
• Spitzenrenditen blieben stabil
• Hannover konnte mit einem Transaktionsvolumen von 125 Millionen Euro das meiste Kapital akkumulieren

In den ersten drei Quartalen des Jahres 2025 wurde auf dem Büroinvestmentmarkt der B-Standorte und Regionalzentren gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum ein Rückgang des Transaktionsvolumens um 36 Prozent auf 775 Millionen Euro verzeichnet. Insgesamt wurden in den ersten drei Quartalen 2025 am deutschen Büroimmobilieninvestmentmarkt 3,9 Milliarden Euro investiert (minus acht Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum), wovon 80 Prozent in die Top-7-Städte flossen. Mit einem Gesamtanteil von 17 Prozent lag die Assetklasse Büro in der Beliebtheit der Investoren deutlich hinter Wohnen und Logistik sowie knapp hinter Retail auf dem vierten Platz. Allerdings war das Transaktionsvolumen in den B-Standorten und Regionalzentren im dritten Quartal mit 208 Millionen Euro um 42 Prozent höher als im zweiten Quartal 2025, während die Transaktionsanzahl zurückging. Zudem gab es im dritten Quartal in den B-Standorten und Regionalzentren keinen Abschluss oberhalb der 50-Millionen-Euro-Marke. Des Weiteren waren im bisherigen Jahresverlauf die Investitionen im kleinen Segment unter zehn Millionen Euro deutlich rückläufig. Investoren fokussierten sich hingegen eher auf marktgängige Losgrößen zwischen zehn und 50 Millionen Euro, deren Gesamtanteil von 57 Prozent auf 72 Prozent stieg. Die durchschnittliche Abschlussgröße ist dennoch um 18 Prozent auf 14,1 Millionen Euro gesunken. Anders als in den Top-Märkten, wo eine leichte Kompression der Spitzenrendite auf im Durchschnitt 4,76 Prozent beobachtet wurde, blieb die Spitzenrendite für erstklassige Büroimmobilien in den B-Städten und Regionalzentren mit 5,50 Prozent stabil. In den sekundären Lagen lag die Spitzenrendite weiterhin bei 6,30 Prozent. Dies sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„In der aktuellen Marktphase agieren Büroinvestoren sehr selektiv, und in den B-Standorten nochmal deutlich mehr, als sie es ohnehin schon in den Top-Märkten tun“, sagt Marc Rohrer, Managing Director bei CBRE. „Portfoliotransaktionen blieben in den B-Märkten in den ersten drei Quartalen 2025 komplett aus. Gleichzeitig passten Investoren ihre Strategie dennoch etwas an und setzen weniger deutlich auf Core und waren dafür auch stärker an Core-Plus interessiert.“ Im Vorjahreszeitraum lag der Anteil von Core-Investments noch bei 47 Prozent, während er im bisherigen Jahresverlauf nur noch 21 Prozent betrug. Core-Plus-Investitionen stiegen dagegen von 17 Prozent auf 32 Prozent.

Neben Hannover mit 125 Millionen Euro erreichte lediglich Dortmund mit 114 Millionen Euro – vornehmlich durch Ankäufe der öffentlichen Hand im ersten Quartal – ein Transaktionsvolumen im dreistelligen Millionenbereich. Auf Platz drei folgte Bonn mit insgesamt 61 Millionen Euro.

Auch im dritten Quartal 2025 waren inländische Investoren die dominierenden Akteure. Ausländische Investoren zogen sich hingegen weitestgehend zurück und verringerten ihren Anteil am Gesamtvolumen von 19 Prozent im Vorjahreszeitraum auf nunmehr nur noch sechs Prozent in den ersten drei Quartalen des Jahres 2025. „In Phasen schwieriger Marktbedingungen zeigen internationale Anleger eine deutliche Präferenz für die Top-Märkte, die sich durch eine größere Transparenz und Vertrautheit auszeichnen. Dies bietet lokalen und regionalen Akteuren, die oft über ein hohes Maß an Eigenkapital verfügen, günstige Möglichkeiten zur Sondierung und zum Erwerb“, erklärt Rohrer.

Neben eigenkapitalstarken Privatinvestoren nutzte insbesondere die öffentliche Hand die aktuellen Möglichkeiten und trat als stärkster Nettokäufer auf. Sie investierte rund 145 Millionen Euro mehr als sie verkaufte. Auf den Plätzen zwei und drei folgten Immobiliengesellschaften und private Anleger mit einem jeweiligen Saldo von 93 Millionen beziehungsweise 75 Millionen Euro. Überraschenderweise waren nicht Projektentwickler, sondern Asset- und Fondsmanager die stärksten Nettoverkäufer. Sie wiesen einen negativen Saldo von 113 Millionen Euro auf. Auf den Plätzen zwei und drei folgten Corporates und offene Immobilien- und Spezialfonds mit negativen Saldi von 69 Millionen beziehungsweise 46 Millionen Euro.

Verbesserte Finanzierungsbedingungen könnten den Markt zum Jahresende ankurbeln

In fast allen Top 5 Märkten zeigte sich sowohl ein Anstieg der nachhaltig erzielbaren Spitzenmieten als auch der gewichteten Durchschnittsmieten. „Hauptursache für diesen Mietpreisanstieg ist die anhaltend hohe Nachfrage nach modernen, ESG-konformen Flächen in zentralen Lagen, kombiniert mit einem weiterhin begrenzten Angebot im Premiumsegment – trotz insgesamt verhaltener Abschlussaktivitäten. Dieses Muster zeigt sich auch in den B Standorten und Regionalzentren, wobei die Mietzuwächse hier etwas moderater ausfallen und neues Flächenangebot ebenfalls knapp bleibt“, sagt Sebastian Tiemann, Team Lead Valuation Office bei CBRE.

Nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) im Sommer 2025 den Hauptrefinanzierungssatz auf 2,15 Prozent und den Einlagenzins auf 2,00 Prozent gesenkt hatte, wurde im dritten Quartal eine Zinspause eingelegt. EZB-Präsidentin Christine Lagarde betonte, dass der Disinflationsprozess in Europa abgeschlossen sei, was auf eine anhaltende Phase stabiler Zinsen hinweist. Investoren sollten daher nicht mit weiteren Zinssenkungen in naher Zukunft rechnen. Dennoch liegen die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihe und des zehnjährigen Euro-Swap-Satzes weiterhin um 0,2 Prozentpunkte über den Werten zu Jahresbeginn.

„Nach drei verhaltenen Quartalen dürfte das angekündigte Ende der Rezession der deutschen Wirtschaft und die verbesserten Finanzierungsbedingungen das Transaktionsgeschehen im vierten Quartal 2025 noch einmal ankurbeln. Allerdings beobachten wir durch den Investmentfokus der Family Offices und vermögenden Privatkunden auf Core- und Core-Plus-Objekte eine wachsende Diskrepanz zwischen Prime- und Non-Prime-Produkten. Das wiederum eröffnet attraktive Investmentmöglichkeiten im Value-Add-Bereich“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf

„Bis zum Jahresende erwarten wir für den Büroimmobilieninvestmentmarkt in den B-Städten und Regionalzentren ein Transaktionsvolumen von insgesamt mehr als einer Milliarde Euro“, so Rohrer.

„Die graduelle Erholung des deutschen Investmentmarkts wird sich in einem konjunkturell und geopolitisch sehr herausfordernden Umfeld weiter fortsetzen. Im Bürosegment ist die Dynamik jedoch deutlich verhaltener als in anderen Assetklassen. Dies gilt insbesondere für die Märkte außerhalb der Top-Lagen. Eine wirkliche Kehrtwende zeichnet sich bis zum Jahresende nicht ab“, sagt Linsin.

Transaktionsvolumen Büroinvestments in den B-Standorten und Regionalzentren (exklusive der Top-7-Standorte)

Entwicklung der Spitzenrenditen am Büromarkt Deutschland