Büromarkt Berlin: gesunkene Gesamtbilanz – 2025 waren kleinere Flächen gefragt waren

Auf dem Berliner Büromarkt spiegeln sich zum Jahresende 2025 die Trends wider, die sich bereits über die letzten 12 Monate aufgebaut haben: So steht der im Vorjahresvergleich gesunkene Flächenumsatz von insgesamt rund 486.000 m² (-16 %) und das deutlich geringere Volumen bei den größeren Verträgen ab 5.000 m² (-71 %) dem sehr guten Umsatz bei den kleineren und mittelgroßen Abschlüssen gegenüber (+17 % bis 5.000 m²). Die hohe Zahl der registrierten Deals unterstreicht zudem, dass die Vermietungsdynamik nicht nachgelassen hat, sondern in erster Linie kleinteiliger strukturiert ist. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Hierbei bleiben der Mikrostandort und die Ausstattungsqualität die wichtigsten Parameter der Anmietungsentscheidungen: Fast drei Viertel des Flächenumsatzes entfallen auf die Topcity- und Citylagen, die wiederum das Gros des modernen Flächenumsatzes auf sich vereinen (ebenfalls fast 75 %). Zu den umsatzstärksten Büromarktzonen gehören in erster Linie Mitte (74.400 m²), Charlottenburg/Tiergarten (72.300 m²) und Kreuzberg/Neukölln (52.300 m²), die allesamt in den 2er-Zonen bzw. im Teilmarkt City zu verorten sind.

„Bei der Spitzenmiete in Berlin ist der Aufwärtsdruck im Premiumsegment aktuell geringer als in Standorten wie München und Frankfurt, in denen sich die Nachfrage auf wenige Prestige-Objekte und Neubauvorhaben in Bestlagen fokussiert“, erläutert Jan Dohrwardt, Geschäftsführer und Berliner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Im Vorjahresvergleich steht insgesamt ein Anstieg um 4 % auf 47 €/m² in der Hauptstadt zu Buche, während München um über 8 % (58 €/m²) und Frankfurt um mehr als 10 % zugelegt hat (54 €/m²).

Branchenvielfalt durch kleinteiliges Marktgeschehen

Gefördert durch die sehr geringe durchschnittliche Flächengröße der erfassten Verträge (knapp 1.000 m² pro Abschluss) mischen viele Branchen mit umfangreichen Umsatzanteilen im Nutzer-Ranking mit. Vor diesem Hintergrund dominieren die beiden Sammelkategorien der sonstigen Dienstleistungen (19,5 %) und der zusammengefassten kleineren Nachfragegruppen (Sonstige: 23,5 %) das Marktgeschehen. Aktiv zeigten sich jedoch erneut auch die traditionell starken Sektoren der IuK-Technologien (gut 15 %) und der öffentlichen Verwaltung (knapp 13 %), die den Großteil der Deals ab 5.000 m² auf sich vereinen konnten.

Der Leerstandsanstieg hat sich im Jahresverlauf 2025 weiter fortgesetzt. So stehen aktuell rund 1,93 Mio. m² Bürofläche leer, womit das Volumen in den letzten 12 Monaten um 30 % zugelegt hat. Fast 61 % dieser Flächen weisen eine moderne Ausstattungsqualität auf.

Ein Großteil der hier eingerechneten Neubauflächen entsteht durch spekulativ errichtete Bürokomplexe, wie beispielsweise das QH Track in der Europacity. In der Summe ergibt sich in Berlin derzeit ein Bauvolumen von rund 549.000 m², wovon dem Markt noch ein hoher Anteil von gut 82 % zur Verfügung steht. Somit notiert die Leerstandsrate aller vakanten Bestands- und Neubauflächen innerhalb des Gesamtmarkts mit 8,9 % aktuell knapp unterhalb der 9-%-Marke.

Perspektiven

Insgesamt ist für das Jahr 2025 festzuhalten, dass sich der Berliner Büromarkt mit einer moderaten Gesamtbilanz im Standort-Ranking mit Rang drei hinter Frankfurt und München begnügen muss. Lässt man allerdings die Großverträge ab 5.000 m² unberücksichtigt, steht die Hauptstadt im Vergleich der Top-Märkte sogar an der Spitze.

Auf der einen Seite ist der bereits seit Längerem zu beobachtende Trend hin zu kleineren Premiumflächen in sehr gut angebundenen Bürolagen als Ursache hierfür anzuführen. Teil der Wahrheit ist aber auch, dass die Marktbewegungen gerade bei Großflächen dadurch eingeschränkt werden, dass Vermieter im Zuge von Vertragsgesprächen immer wieder bereit sind, Eingeständnisse bei den Mietkonditionen ihrer wichtigen Bestandsmieter einzugehen.

„Vor dem Hintergrund des für 2026 zu erwartenden konjunkturellen Rückwinds ist jedoch im Verlauf des kommenden Jahres davon auszugehen, dass vermehrt wieder Großverträge realisiert werden können. In diesem Zusammenhang bietet die nach wie vor gute Projektpipeline bei den spekulativen Flächen im Bau je nach Lage sowohl Chancen als auch Risiken“, prognostiziert Jan Dohrwardt.

Bei der Spitzenmiete dürfte sich derweil der Trend fortsetzen, dass immer wieder leichte Anstiege möglich sind. Hierbei ist allerdings eher von kleineren Anpassungen und einer sukzessiven Annäherung an die
50-€/m²-Marke auszugehen.