Büromarkt Düsseldorf: Stabiler Flächenumsatz und deutlich mehr Mietvertragsverlängerungen

Der Düsseldorfer Büromarkt zeigte sich zum Jahresende 2025 insgesamt stabil, auch wenn der Flächenumsatz mit -2 % leicht unter dem Vorjahreswert liegt. Zum Ende des 4. Quartals 2025 betrug der Flächenumsatz 204.300 m². „Das Ergebnis liegt weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt. Eine nachhaltige konjunkturelle Erholung ist bislang nicht erkennbar. Die anhaltende Unsicherheit hinsichtlich wirtschaftlicher Rahmenbedingungen führt bei vielen Unternehmen zu einer erhöhten Zurückhaltung bei Investitions- und Standortentscheidungen und wirkt damit dämpfend auf die Vermietungsdynamik am Düsseldorfer Büromarkt“, kommentiert Jonas Pfennings, Geschäftsführer bei Anteon Immobilien.

Das Volumen der Mietvertragsverlängerungen belief sich bislang auf rund 125.000 m² und lag damit um 108 % über dem Niveau des Vorjahresquartals (ca. 60.000 m²). „Der deutliche Anstieg der Mietvertragsverlängerungen ist vor allem Ausdruck der hohen Bereitschaft vieler Eigentümer, bestehende Mieter durch substanzielle Zugeständnisse im Objekt zu halten. Umzüge finden derzeit überwiegend dann statt, wenn sich Unternehmen strukturell verändern – etwa durch Wachstum oder veränderte Flächenanforderungen“, kommentiert Jonas Pfennings. Der Eigennutzeranteil erhöht sich im Jahresverlauf um 62 % von 3.900 m² im vierten Quartal 2024 auf 6.300 m² im vierten Quartal 2025. Das Angebot an Untermietflächen erhöhte sich innerhalb der vergangenen zwölf Monate um 8 % und beläuft sich im Stadtgebiet aktuell auf rund 111.000 m².

Industrie und Handel prägen weiterhin die Vermietungsstruktur
In der Branchenstruktur der Vermietungsumsätze fallen vor allem die Anteile von Unternehmen aus dem Bereich Industrie und Handel auf, die bei rund 13 % bzw. 27.000 m² liegen. Treiber dieses Ergebnisses sind insbesondere zwei größere Anmietungen durch Galeria im rwi4 und dem Sick-Vertrieb in der BÖ69. Auch die IT-/Softwarebranche verzeichnet mit gut 10 % und rund 19.700 m² ein solides Resultat, gefolgt von den Rechtsanwälten, die rund 17.000 m² und damit 8 % des Flächenvolumens stellen.

Nachfrage reduziert sich nur in kleineren Flächensegmente
Die Nachfrage reduziert sich lediglich in kleineren Flächensegmenten bis 300 m² und bis 1.000 m², die den Großteil der abgeschlossenen Mietverträge ausmachen. Trotz der rückläufigen Vertragsanzahl blieb der Flächenumsatz insgesamt auf ähnlichem Niveau, was auf höhere Anmietungsgrößen in den größeren Segmenten zurückzuführen ist. Im Detail wurden insgesamt 315 Mietverträge abgeschlossen – 61 weniger als im Vorjahreszeitraum.

• 0-300 m²: 127 Abschlüsse (45 weniger als im Vorjahr)
• 301-1.000 m²: 134 Abschlüsse (25 weniger als im Vorjahr)
• 1.001-2.500 m²: 43 Abschlüsse (8 mehr als im Vorjahr)
• 2.501–5.000 m²: 9 Abschlüsse (1 mehr als im Vorjahr)
• > 5.000 m²: 2 Abschlüsse (gleiche Anzahl im Vergleich zum Vorjahr)

Top-Deals des Jahre 2025
Die Top-Deals des Jahres haben sich seit dem 2. Quartal des Jahres nicht verändert. Zu den drei größten Deals im Düsseldorfer Markt zählen:

1. Helaba Landesbank Hessen Thüringen- Anmietung im Objekt „heylo”, Schwannstraße 6 im Teilmarkt Kennedydamm / Derendorf, 7.800 m²

2. GALERIA S.à r.l. & Co. KG – Anmietung im Objekt “rwi4”, Völklinger Straße 4 im Teilmarkt MedienHafen, 6.800 m²

3. Stadtentwässerungsbetrieb Düsseldorf (SEBD) – Anmietung im Objekt “PANDION OFFICEHOME Rise, Völklinger Straße 2 im Teilmarkt MedienHafen, 4.600 m²

Diese Transaktionen trugen spürbar zum Gesamtumsatz bei und verdeutlichen die Vielfalt aktiver Nutzergruppen – von institutionellen Mietern über Handelsunternehmen bis hin zur öffentlichen Hand.

Spitzenmiete steigt, Durchschnittsmiete unter Druck
Bei der Betrachtung der Spitzenmiete ist insbesondere die Anmietung der Kanzlei Herbert Smith Freehills im TRINKAUS KARREE an der Königsallee hervorzuheben, die als marktprägende Transaktion maßgeblich zur Steigerung der aktuellen Spitzenmiete beigetragen hat. In der Folge wurde ein neuer Höchstwert von 47,10 €/m² pro Monat erreicht. Der Anstieg um rund 10 % gegenüber dem Vorjahr ist auf das anhaltend knappe Angebot an hochwertigen Flächen in Premiumlagen zurückzuführen, wodurch sich die Spreizung zwischen modernen Neubauten und Bestandsobjekten weiter verschärft. Außerhalb dieser Top-Lagen bleibt das Marktumfeld angesichts wachsender Flächenangebote und intensivem Wettbewerb anspruchsvoll, dennoch dürfte der Markt zum Jahresende eine solide Aktivität verzeichnen. Die Durchschnittsmiete sank leicht um 3 % auf derzeit 20,10 €/m²/Monat – ein klares Signal für zunehmende Preisflexibilität außerhalb der etablierten Lagen.

„Das aktuell erreichte Höchstniveau der Spitzenmiete spiegelt die Angebotsknappheit in hochwertigen Lagen wider. Weitere signifikante Steigerungen erwarten wir jedoch nicht, da die prägenden Top-Projekte wie Le Coeur und das TRINKAUS KARREE bereits zu über 80 % vermietet sind. Mittelfristig ist daher eher von einer Stabilisierung beziehungsweise einem leichten Rückgang auszugehen“, kommentiert Jonas Pfennings von Anteon Immobilien.

Nachfrage im Zentrum – zunehmender Druck im übrigen Markt
Trotz anhaltend hoher Nachfrage nach zentralen Standorten und funktionierenden Mikrolagen zeigt sich das restliche Marktumfeld zunehmend von einem größeren Flächenangebot und verschärftem Wettbewerb bestimmt. Außerhalb dieser Top-Lagen gestaltet sich das Marktumfeld anspruchsvoller: Ein wachsendes Flächenangebot und ein intensiver Wettbewerb führen zu erhöhtem Druck auf Vermieter. Der Leerstand legte im Jahresvergleich um 13 % zu und beläuft sich derzeit auf 972.700 m², was einer Leerstandsrate von 12,6 % im gesamten Stadtgebiet entspricht. „Der Anstieg des Leerstands lässt nicht auf eine geringere Attraktivität des Standorts schließen. Stattdessen verdeutlicht er, dass zahlreiche Büroimmobilien den gestiegenen Anforderungen der Nutzer an Qualität, Lage und Nachhaltigkeit nicht mehr gerecht werden.“, erklärt Jonas Pfennings.

Büroprojektentwicklungen rückläufig – Bestand bleibt stabil
Der Düsseldorfer Büroflächenmarkt verzeichnet weiterhin stark rückläufige Baustarts und eine abnehmende Projektentwicklungsdynamik. „Angesichts der anhaltend schwierigen Rahmenbedingungen ist in absehbarer Zeit nur mit begrenzter Aktivität im Neubausegment zu rechnen“, erläutert Jonas Pfennings. Für 2026 werden voraussichtlich 110.400 m² und für 2027 rund 63.400 m² neue Büroflächen realisiert, wovon bereits 61 % bzw. 36 % vorvermietet sind. Der Büroflächenbestand insgesamt blieb weitgehend stabil und stieg im Jahresvergleich nur leicht um 2 % auf 7,74 Mio. m².

Fazit und Ausblick
„Insgesamt deutet die Marktentwicklung auf eine fortschreitende strukturelle Anpassung des Büroflächenmarktes hin. Der Leerstandsanstieg ist sowohl Folge einer gedämpften Nachfrage als auch eines erhöhten Flächenangebots aus den in den vergangenen Jahren fertiggestellten – teils spekulativ realisierten – Projekten. Gleichzeitig verschärft sich das Qualitäts- und Nachhaltigkeitsgefälle: Moderne, ESG-konforme Flächen in guten Lagen bleiben gefragt, während weniger wettbewerbsfähige Objekte zunehmend unter Druck geraten. Aus heutiger Sicht gehen wir davon aus, dass sich der Boden beim Flächenumsatz gebildet hat und 2026 erstmals seit 2021 wieder mit einem Anstieg zu rechnen ist. Entsprechend prognostizieren wir für 2026 einen Büroflächenumsatz von rund 225.000 m²“, erklärt Jonas Pfennings.