Büromarkt Essen: Halbjahres-Update 2025
Unterdurchschnittlicher Flächenumsatz
Der Büromarkt Essen verbucht zum Halbjahr 2025 einen ausbaufähigen Flächenumsatz von insgesamt nur rd. 32.000 m². Zum Halbjahr analysierte die CUBION Immobilien AG Vermietungsumsätze im Volumen von rd. 17.500 m² sowie weitere 14.500 m², die durch Eigennutzer belegt wurden. Im Verhältnis zum vergleichbaren Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Rückgang des Vermietungsergebnisses um rd. 24 % (Halbjahr 2024: 23.000 m²). Die Flächeninanspruchnahme durch Eigennutzer hat sich dagegen um rd. 26 % erhöht (Halbjahr 2024: 11.500 m²).
Stadt Essen erneut Eigennutzer
„Der Bürovermietungsmarkt in Essen performt zum Halbjahr wie bereits im vergangenen Jahr deutlich unterdurchschnittlich“, stellt Lars Rehbein, Leiter Research der CUBION Immobilien AG, fest. „Derzeit fehlen größere Abschlüsse oberhalb von 3.000 m² komplett. Die Stadt Essen hat allerdings, wie bereits im Vorjahr, als Eigennutzer mit der Absorption von rd. 13.000 m² zum Flächenumsatz maßgeblich beigetragen.“
Keine großen Vertragsabschlüsse
Registriert und ausgewertet wurde der Abschluss von 34 Mietverträgen. In diesem Jahr gab es noch keine großen Vertragsabschlüsse oberhalb von 3.000 m², was einen erheblichen Einfluss auf den Vermietungsmarkt hat. Den größten Mietvertrag des bisherigen Jahres konnte CUBION an die Feuerwehr der Stadt Essen über rd. 2.250 m² in der Lützowstraße 53 vermitteln. Die zweitgrößte Anmietung tätigte BRYCK, ein Startup- und Innovations-Hub der RAG-Stiftung, über rd. 2.000 m² im Colosseum an der Altendorfer Straße 1. Die Krankenkasse BKK firmus sicherte sich mit rd. 1.600 m² im Gewerbepark M1 an der Adresse „Am Lichtbogen 29“ den drittgrößten Mietvertrag.
Die Flächenabsorption durch Eigennutzer wird im Jahr 2025 bisher maßgeblich durch ein Projekt der Stadt Essen geprägt. Diese hat die rd. 13.000 m² große historische Krupp-Zentrale an der Altendorfer Straße 103 gekauft und saniert das Objekt zur künftigen Nutzung durch das Amt für Soziales und Wohnen. Weiterhin hat die Fingerhut GmbH die Alfredstraße 356 erworben und zieht dort auf knapp 800 m² selbst ein.
Leerstand angestiegen
Seit Jahresfrist kam es zu einem weiteren leichten Anstieg des Leerstandes. Das kurzfristig verfügbare Flächenangebot stieg innerhalb der letzten sechs Monate von rd. 239.000 m² auf rd. 246.000 m². Enthalten sind hier rd. 7.500 m² in Form von Untermietangeboten. Die Leerstandsquote stieg entsprechend von 7,4 % auf nun 7,5 %.
Durch Neubau kommen kaum zusätzliche Flächen auf den Markt. Nachdem im vergangenen Jahr rd. 28.500 m² neue Bürofläche fertiggestellt wurde, wird 2025 mit rd. 27.500 m² ein vergleichbares Volumen erwartet. Dieser Wert verpasst das Fünfjahresmittel nur knapp (Ø 2020-2024: 29.000 m²). Die Flächen sind bereits nahezu vollständig vergeben.
Branchen und Lagen
Die sonstigen Dienstleistungen, zu denen beispielsweise Bildung und Forschung gehören, können im bisherigen Jahresverlauf mit rd. 26 % relativem Anteil am Vermietungsgeschehen den größten Anteil für sich beanspruchen. Das traditionell stärkste Branchencluster der Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen teilt sich in diesem Jahr den zweiten Platz mit den unternehmensbezogenen Dienstleistungen, welche beide einen Anteil von rund 20 % erzielen. Den dritten Platz erreicht die Öffentliche Hand, die neben ihrem Auftreten als Eigennutzer auch bei den Vermietungen auf einen Anteil von rd. 14 % kommt.
Beliebteste Lage im Jahresverlauf ist bislang die Weststadt. Auf diese Büromarktzone entfielen etwa 23 % der gesamten Vermietungsleistung. Der Citykern, das Südviertel, Rüttenscheid und der Gewerbepark M1 kommen auf einen Anteil von jeweils rd. 11 %.
Durchschnitt- und Spitzenmieten bleiben stabil
Die gewichtete Durchschnittsmiete im Flächenbestand (ohne Abschlüsse in Neubauten) reduzierte sich leicht von 11,85 EUR/m² Ende 2024 auf jetzt 11,50 EUR/m². Die gewichtete Durchschnittsmiete inklusive Neubau liegt zum Halbjahr nun bei 12,33 EUR/m² (2024: 12,01 EUR/m²). Die bisher im Jahresverlauf realisierte Spitzenmiete liegt aktuell bei knapp über 16,00 EUR/m². Die generell erzielbaren Spitzenmieten für Neubauflächen höchster Qualität in besten Lagen liegen allerdings deutlich oberhalb von 20,00 EUR/m².
Ausblick
„Wie bereits im Vorjahr tut sich der Essener Büromarkt zum Halbjahr schwer und die aktuelle Marktaktivität und Aussicht könnte durchaus positiver ausfallen.“ bewertet Lars Rehbein die derzeitige Situation. „Vermutlich wird der Gesamtflächenumsatz zum Jahresende nicht das Vorjahresniveau erreichen, wenn auf dem Vermietungsmarkt weiterhin keine Dynamik einkehrt. Auch wenn die Büromieten derzeit etwas stagnieren, ist von weiterem Anstieg in der nahen Zukunft auszugehen. Positiv stimmt das durchschnittliche Fertigstellungsvolumen mit hohen Vorvermietungsquoten.“
