Bürovermietungsmarkt in Hamburg Q3-2025: Kleinteilige Vermietungen bestimmen Marktgeschehen – Neubauflächen bleiben knapp

• Flächenumsatz von 293.300 m² (+ 0,7 % ggü. Vorjahresperiode)
• Spitzenmiete stabil bei 35,00 EUR/m²
• Ausblick: Flächenumsatz über Vorjahresniveau erwartet

Zwischen Januar und September 2025 betrug der Flächenumsatz am Hamburger Bürovermietungsmarkt 293.300 m². Dies entspricht einem Anstieg von 0,7 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Im Vergleich zum zehnjährigen Durchschnitt lag der Umsatz jedoch rund 21 % darunter.

Die Leerstandsquote blieb im dritten Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal konstant bei 4,8 %. Im Jahresvergleich erhöhte sich die Quote um 55 Basispunkte. Die Spitzenmiete verharrte bei 35,00 EUR/m². Im Jahresvergleich nahm sie um 1,4 % ab. Die Medianmiete belief sich auf 20,20 EUR/m² und verzeichnete damit einen Rückgang von 2,7 % gegenüber dem Vorquartal sowie ein Minus von 1,5 % im Vergleich zum Vorjahresquartal.

Matthias Huss, Director und Head of Hamburg Office bei Savills, kommentiert: „In Hamburg verlagert sich das Marktgeschehen zunehmend ins kleinteilige Segment. Während früher ganze Etagen oder große Flächen vermietet wurden, entscheiden sich viele Nutzer heute für kleinere Einheiten. Das sorgt für kontinuierliche Aktivität, reicht aber nicht aus, um den Flächenumsatz auf das langjährige Durchschnittsniveau zu heben. Gefragt sind vor allem Flächen in zentralen Lagen mit moderner Ausstattung, nur ist hier das Angebot äußerst begrenzt. Besonders deutlich wird das bei Neubauten: Ohne Vorvermietung wird kaum noch entwickelt, zugleich sind viele Nutzer nach den Entwickler-Insolvenzen der letzten Zeit vorsichtiger bei langfristigen Bindungen. Dadurch verzögern sich Projekte, obwohl Nachfrage vorhanden ist – was sich auch in den hohen Vorvermietungsquoten zeigt. Durch die Knappheit an modernen Neubauflächen erklärt sich, warum die Spitzenmieten trotz unterdurchschnittlicher Flächenumsätze stabil bleiben.“

Savills erwartet für das Gesamtjahr einen Flächenumsatz, der etwas über dem Niveau des Vorjahres liegt, aber weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt bleibt. Gleichzeitig dürfte der anhaltende Trend hin zu hochwertigen Büroflächen für leicht steigende Spitzenmieten bis zum Jahresende sorgen.

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