Bürovermietungsmarkt in Hamburg Q4-2025: Engpass bei Neubauflächen treibt Spitzenmiete
- Flächenumsatz von 378.600 m² (- 4,8 % ggü. Vorjahr)
- Spitzenmiete bei 35,50 EUR/m² (+ 1,4 % ggü. Vorquartal)
- Ausblick: Flächenumsatz über Vorjahresniveau erwartet
Im Jahr 2025 betrug der Flächenumsatz am Hamburger Bürovermietungsmarkt 378.600 m². Dies entspricht einem Rückgang von 4,8 % gegenüber dem Vorjahr. Im Vergleich zum zehnjährigen Durchschnitt lag der Umsatz jedoch rund 24 % darunter.
Die Leerstandsquote blieb im 4. Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal konstant bei 4,8 %. Im Jahresvergleich erhöhte sich die Quote um 40 Basispunkte. Die Spitzenmiete lag bei 35,50 Euro/m² und verzeichnete gegenüber dem Vorquartal einen Anstieg um 1,4 %. Im Jahresvergleich blieb sie stabil. Mit 20,00 EUR/m² zeigte sich die Medianmiete im Quartalsvergleich unverändert, verzeichnete jedoch gegenüber dem Vorjahresquartal einen Rückgang um 4,8 %.
Matthias Huss, Director und Head of Hamburg Office bei Savills, kommentiert: „Hamburg ist aktuell ein Markt mit sehr kleinem Flächen-Puffer und genau das prägt die Dynamik. Denn in den Teilmärkten City und HafenCity sind moderne Flächen weiter knapp, dort liegen die Leerstandsquoten teils unter drei Prozent, was deutlich unter dem Durchschnitt aller Hamburger Teilmärkte liegt. Der Engpass im Neubau entsteht durch ein Vorvermietungs-Dilemma: Banken finanzieren Projekte nur mit hoher Vorvermietung, zugleich sind viele Nutzer nach den Insolvenzerfahrungen vorsichtiger gegenüber frühen Bindungen. Das führt dazu, dass weniger Projekte starten. Projekte in Bau mit absehbarer Fertigstellung lassen sich hingegen gut vermieten und sind entsprechend schon sehr weit vorvermietet. So liegt die Vorvermietungsquote für 2026 bei über 90 Prozent. Solange kurzfristig wenig nachkommt, dürfte der Leerstand nur leicht steigen und die Spitzenmiete weiter zulegen.“
Savills erwartet für 2026 einen Flächenumsatz oberhalb des Vorjahresniveaus, der sich dem langjährigen Durchschnitt annähern dürfte. Gleichzeitig dürfte der anhaltende Fokus auf hochwertige Büroflächen bei begrenztem Angebot bis zum Jahresende 2026 zu leicht steigenden Spitzenmieten führen.
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