Bürovermietungsmarkt in München Q4-2025: Hohe Nachfrage im Zentrum, steigender Druck für Eigentümer in Randlagen
- Flächenumsatz von 517.800 m² (-14,1 % ggü. Vorjahr)
- Spitzenmiete steigt um 5,5 % gegenüber Vorquartal auf 58,00 EUR/m²
- Ausblick: Flächenumsatz leicht über Vorjahresniveau erwartet
Im Jahr 2025 betrug der Flächenumsatz am Münchener Bürovermietungsmarkt 517.800 m². Dies entspricht einem Rückgang von 14,1 % gegenüber dem Vorjahr. Im Vergleich zum zehnjährigen Durchschnitt lag der Umsatz rund 27 % darunter.
Die Leerstandsquote stieg im 4. Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal um 60 Basispunkte auf 8,9 %. Im Jahresvergleich erhöhte sich die Quote um 290 Basispunkte. Die Spitzenmiete erreichte 58,00 EUR/m² und lag damit 5,5 % über dem Vorquartal. Im Jahresvergleich nahm sie um 7,4 % zu. Die Medianmiete belief sich auf 23,50 EUR/m² und blieb stabil gegenüber dem Vorquartal. Im Vorjahresvergleich ist ein Plus von 6,8 % zu verzeichnen.
Alexander Meyer, Director und Head of Munich Office bei Savills, berichtet: „Zum Jahresende 2025 zeigt sich in München, wie selektiv Büronutzer geworden sind. Innerhalb des Mittleren Rings, insbesondere innerhalb des Altstadtrings und im Werksviertel, bleiben moderne, gut angebundene und ESG-konforme Flächen knapp und werden zu Spitzenmieten absorbiert. Gleichzeitig wächst außerhalb dieser Zonen die Auswahl für Nutzer, verstärkt durch zusätzliche Untermietangebote. Überzeugen können dort meist nur Standorte mit sehr guter Anbindung und durchdachten Konzepten, die ein klares Angebot an Services bieten. Vermieter im Bestand reagieren auf die zunehmende Konkurrenz infolge steigender Gesamtleerstände zweigleisig. Wer nicht investiert, arbeitet stärker mit Ausbaukostenzuschüssen, Incentives und flexiblen Laufzeiten. Wer repositioniert, schafft ein Produkt, das als Alternative einspringen kann, sobald die letzten Neubauflächen vergeben sind. Das könnte sich 2026/ 27 rechnen, weil Neubauprojekte wegen hoher Vorvermietungsanforderungen nur zögerlich nachkommen. Diese Angebotslogik erklärt, warum die Spitzenmieten weiter zulegen, obwohl der Leerstand leicht steigt.“
Savills erwartet für das Jahr 2026 einen Flächenumsatz leicht über Vorjahresniveau. Gleichzeitig dürfte der anhaltende Trend zu hochwertigen Büroflächen für steigende Spitzenmieten sorgen.
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