Bundeswohnungsbaugesellschaft löst keine Probleme

Die derzeit vom Bundesbauministerium vorbereitete Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft des Bundes leistet nach Einschätzung von DIP-Partner Aengevelt Immobilien keinen wirksamen Beitrag zur überfälligen Linderung des Wohnungsmangels in den strukturstarken Großstädten. Das Immobilienhaus sieht keinen Mehrwert in einer neuen, erst jahrelang aufzubauenden Projektträgergesellschaft, die mit den gleichen strukturellen Problemen konfrontiert wäre wie tausende von privaten, landeseigenen, kommunalen und genossenschaftlichen Bauträgern in Deutschland. Stattdessen müssten die Strukturprobleme des Bauens und Wohnens in Deutschland endlich wirksam angegangen werden.

Die Gründung einer „neuen bundeseigenen Wohnungsgesellschaft“ wurde im Programm des Koalitionspartners SPD zur Bundestagswahl 2025 gefordert, um den Wohnungsmarkt zu entlasten und Wohnraum für Angestellte und Beamte des Bundes zu schaffen. In den Koalitionsvertrag wurde allerdings lediglich aufgenommen, dass die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) eigene Einnahmen für die Wohnungsfürsorge für Bundesbedienstete verwenden kann. Gleichwohl hat Finanzminister Lars Klingbeil nun nach einem Jahr schwarz-roter Koalition eine dreiseitige Ideenskizze zur Gründung einer „Bundesgesellschaft für bezahlbaren Wohnungsbau“ vorgelegt, die in den kommenden sechs Monaten gemeinsam mit Bundesbauministerin Verena Hubertz zu einem Konzept ausgearbeitet werden soll. Weil der Wohnungsbau zurzeit Sache der Länder ist, wäre für eine Wohnungsgesellschaft des Bundes allerdings eine Grundgese tzänderung nötig, wofür man sich die quorumschaffende Zustimmung der Linkspartei erhofft.

Die genauen Aufgaben der neuen Gesellschaft sind noch nicht präzisiert. Nach den Vorstellungen des Bundesfinanzministers soll die neu aufzubauende Bundesgesellschaft in Zusammenarbeit mit der BImA bundeseigene Grundstücke mobilisieren, Projekte in kostensparender serieller Bauweise entwickeln, öffentlich ausschreiben und die privatwirtschaftlichen Bauträger mit zinsgünstigen Realisierungs-Darlehen versorgen. Bauministerin Hubertz will dazu die günstigen Finanzierungskonditionen, die der Bund durch sein AAA-Rating genießt, an die ausschreibungsausgesuchten Bauträger weitergeben.

Aus Sicht von Aengevelt würde eine zusätzliche Bundesbaugesellschaft allerdings keine Vorteile gegenüber den bestehenden Akteurskonstellationen bieten. Mit der BImA gibt es bereits eine seit 1. Januar 2005 – also seit über 21 Jahren – bundesweit operierende Immobiliengesellschaft des Bundes, die auch Grundstücke für den Wohnungsbau bereitstellen kann. Die KfW und die Wohnungsbaufördergesellschaften der Länder profitieren ebenfalls von dem günstigen Rating und gewähren Bauherren, je nach Fördermodell, zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse. Um Bauprojekte durchzuführen, stehen zudem tausende von privaten, landeseigenen, kommunalen und genossenschaftlichen Bauträgern, Wohnungsunternehmen und Family Offices und institutionelle Anlegerkreise bereit, die über jahrzehntelange Markterfahrung, Kompetenz und Personal verfügen – was eine neue Bundesgesellschaft erst noch Schritt für Schritt mit allen Bürokratiehemmnissen aufbauen müsste. Zudem verfügen diese meist lokal / regional agierenden Bauträger über gewachsene Kontakte zu den kommunalen Planungs- und Genehmigungsbehörden sowie zur örtlichen Bauwirtschaft. Den Mehrwert einer neuen Bundesgesellschaft, die hauptsächlich Planungsaufgaben von Berlin aus wahrnehmen soll, vermag Aengevelt nicht zu erkennen.

Entsprechend skeptisch reagiert auch der über viele Legislaturperioden einschlägig erfahrene baupolitische Sprecher des Koalitionspartners CDU, Jan-Marco Luczak. Seiner Ansicht nach „wäre eine neue staatliche Wohnungsbaugesellschaft mit den gleichen strukturellen Problemen beim Bauen konfrontiert“ wie die bisherigen Bauherren. Zu diesen strukturellen Problemen zählt Aengevelt unter anderem unzureichende Baulandausweisung durch die Kommunen, dadurch mangelnde Verfügbarkeit und ein (zu) hohes Preisniveau geeigneter Baugrundstücke für bezahlbaren Wohnraum, hohe Baukosten durch einen Wust  regulativer Auflagen von Bund, Ländern und Kommunen sowie überanspruchsvolle Normen, am erforderlichen Nutzungsmix oft vorbeigehende planerische Vorgaben, die Kosten treiben und serielles Bauen erschweren, komplexe Quotenauflagen der Kommunen, im Ergebnis nicht kostendeckende Mieteinnahmen, nachhaltig unzure ichende steuerliche Förderung.

Die EBZ Business School – ebenfalls langjähriger DIP-Partner – bewertet das Vorhaben zur Gründung einer Bundesbaugesellschaft in ihrer „Immobilienanalyse Folge 47“ als „ein symbolträchtiges, sichtbares, Handlung simulierendes politisches Projekt – aber kein wirksamer Beitrag zur Lösung der Wohnkrise“. Und: „Wer auf diese strukturelle Krise mit der Gründung einer neuen Bundesgesellschaft reagiert, ersetzt Ursachenanalyse durch Organisationsromantik.“

Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter des DIP-Partners Aengevelt Immobilien: „Das Hauptproblem des Wohnungsbaus besteht darin, dass die Wohnungspolitik trotz des sich seit Jahren unablässig verschärfenden Wohnungsmangels keine Priorität genießt: Alles andere ist wichtiger – Klimaschutz, Landschaftsschutz, Baumschutz, Barrierefreiheit, Parkplätze, Spielplätze, was auch immer. Diese Auflagen verteuern das Bauen so sehr, dass die Mieteinnahmen, die ebenfalls gedeckelt werden, nicht ausreichen, Projekte wirtschaftlich darzustellen. Die Initiative zur Gründung einer neuen Bundesgesellschaft soll von den wirklichen Ursachen nur ablenken und aus ideologischen Gründen den Staat stärken.“