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10.09.2019 MärkteBüro

Büroimmobilienmarkt trotzt konjunktureller Eintrübung

- Experten der Hamburg Commercial Bank, Becken Holding und Engel & Völkers Investment Consulting diskutierten Entwicklungen in Hamburg

- Hamburg Commercial Bank erwartet verzögerte Auswirkungen der Konjunkturabschwächung auf Büronachfrage

- Projektentwickler sehen erste Anzeichen einer Marktberuhigung u.a. in Hamburg

- Wenig Angebot lässt Investoren auf deutsche B- und C-Städte ausweichen

10.09.2019

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Hamburg, den 10. September 2019. Die Büroimmobilienmärkte in Deutschland sind in robuster Verfassung und werden es, trotz mancher Eintrübungen durch die aktuelle Konjunkturdelle, auf absehbare Zeit bleiben. Finanzierer, Entwickler und Investoren von Büroimmobilien blicken verhalten optimistisch in die Zukunft. Projektentwickler registrieren, dass die konjunkturelle Entwicklung genau beobachtet wird. Spürbar ist dies unter anderem daran, dass Projekte kritischer geprüft werden und Unternehmen abwartender in ihren Flächenanmietungen agieren. Risiken, wie globale Handelskriege oder die Folgen eines möglichen Brexits, können den Büroimmobilienmarkt in Deutschland jedoch mittelfristig zunehmend beeinflussen. Zu diesem Ergebnis kommen die Teilnehmer der Expertendiskussion „Büroimmobilien: Bedeutendes Investitionsobjekt, Produktionsfaktor und Arbeitsplatz. Droht mit dem aktuellen Konjunktureinbruch eine Blase?“, die heute bei der Hamburg Commercial Bank stattfand.

Konjunkturentwicklung zeigt sich am Büroimmobilienmarkt verzögert

„Auf den Büroimmobilienmärkten in deutschen Städten sehen wir seit Jahren deutlich mehr Nachfrage als Angebot. Das liegt zum einen an der guten Konjunktur und dem hohen Beschäftigungsgrad und zum anderem am Mangel der zur Verfügung stehenden Flächen. Mit der derzeitigen Abkühlung der Konjunktur erwarten wir mittelfristig einen Stillstand bei Mieten und Kaufpreisen sowie einen verzögerten Nachfragerückgang in rund zwei Jahren. Denn die Unternehmen schauen nach unserer Erfahrung erst einmal, ob eine konjunkturelle Entwicklung auch nachhaltig ist. Das gilt für einen Aufschwung wie für eine Abschwächung gleichermaßen,“ sagte Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der Hamburg Commercial Bank. „Sollte es zu einer Mischung aus einem konjunkturellen Abschwung und einem gleichzeitig hohen Flächen-Zubau kommen, werden wir das an den Märkten spüren. Gleichwohl ist der Anlagedruck der Investoren im Niedrigzinsumfeld nach wie vor hoch und Immobilien bleiben eine attraktive Alternative.“

Als wichtiger Finanzierer von gewerblichen Immobilien in Deutschland erläuterte Peter Axmann: „Wir beobachten die wirtschaftliche Entwicklung sehr genau und richten unser Immobiliengeschäft entsprechend aus. Mit Blick auf den konjunkturellen Rückgang werden wir noch selektiver beim Neugeschäft und prüfen die Vorhaben intensiv. Bei der Finanzierung von Büroimmobilien legen wir besonderes Augenmerk auf flexible Gebäudestrukturen, eine gute Eignung für Folgemieter und die Vorvermietung. Daneben spielt natürlich auch eine gute Infrastruktur und die Lage des Objekts eine wichtige Rolle.“

Entwickler sehen erste Eintrübung am Markt

Verhalten, aber optimistisch, bewertet Stefan Spilker, Geschäftsführer der Becken Holding GmbH, die aktuelle Marktsituation: „Wir spüren eine gewisse Beunruhigung am Markt. Unternehmen beobachten die Wachstumsdynamik derzeit ganz genau und achten auf mehr Flächeneffizienz. Darüber hinaus sind die Anforderungen an die Flexibilität der Mietverträge deutlich gestiegen, beziehungsweise werden künftig insbesondere hinsichtlich der An- und Abmietrechte noch weiter ansteigen.“

Zur aktuellen konjunkturellen Entwicklung sagt Spilker: „Sollte die Konjunktur auch in den kommenden Quartalen weiter abflachen, wird dies in zwölf bis achtzehn Monaten an einer sinkenden Flächennachfrage zu spüren sein. Eine platzende Blase, beziehungsweise einen Angebotsüberhang, erwarten wir allerdings nicht. Vielmehr sehen wir die konjunkturelle Delle eher als Regenwolken am sonst so blauen Himmel, die auch wieder weiterziehen werden. Dies gilt insbesondere für Hamburg. Hier werden momentan kaum große Flächen vermietet. Der Markt für Büroimmobilien in München ist hingegen noch sehr prosperierend und auch in Düsseldorf erleben wir eine gute Dynamik.“

Ein besonderes Hauptaugenmerk gilt Berlin. „Die Debatte um Enteignung und der geplante Mietendeckel führen bei Entwicklern vermehrt dazu, dass geprüft wird, inwieweit geplante Wohnneubauprojekte als Gewerbeflächen realisiert werden können. Dies kann zu einer Beruhigung des Marktes führen, wenn die Konjunktur weiter sinkt“, so Spilker.

Assetklasse bleibt Investorenliebling

„Seit einigen Jahren begleiten wir Anleger in der Assetklasse Büroimmobilien vermehrt bei Investitionen in B- und C-Städten. Für B- und C-Städte spricht, dass hier bei moderatem Kaufpreisniveau durchschnittlich bis zu zwei Prozent höhere Renditen als in den deutschen Metropolen möglich sind“, erläutert Constantin M. Klementz, Director Investment bei der Engel & Völkers Investment Consulting (EVIC). „Allerdings ist für institutionelle Anleger ein Ausweichen auf Sekundärstandorte wegen der reduzierten Investmentvolumina nur begrenzt interessant. Weit attraktiver sind B- und C-Standorte im Rahmen von Portfoliotransaktionen“, führt Klementz weiter aus. Dabei rücken nach Einschätzung des EVIC-Investmentexperten einzelne Städte wie Karlsruhe, Nürnberg, Mannheim und Leipzig in den Fokus. „Aber auch Städte wie Jena oder Mainz können in Maßen sehr attraktiv sein. Diesen Standorten gemeinsam ist das erfolgreiche Zusammenwirken von Wirtschaft mit Wissenschaft und Forschung. Einige Standorte verfügen über eine dynamische Start-Up Kultur im Digitalbereich, die eine Vielzahl moderner Arbeitsplatzformen nachfragt.“

Ein wesentliches Indiz bei der Standortbewertung ist die Entwicklung der Leerstandsquoten. Diese gehen vor allem in den A-Städten seit Jahren nach unten. Besonders ins Auge fällt dabei allen voran Berlin, wo sich die Leerstandsquote binnen sechs Jahren auf 1,5 Prozent reduziert hat. „Der Markt ist hier so gut wie leergefegt und der Bau neuer Büroflächen kommt dem Bedarf nur zeitversetzt hinterher“, erklärt Constantin Klementz. Auch in Hamburg sei die Leerstandsquote bei Büroimmobilien in den vergangenen Jahren deutlich gesunken. Sie habe sich von 7,2 Prozent im Jahr 2013 auf 3,0 Prozent im ersten Halbjahr 2019 mehr als halbiert. In absoluten Zahlen sind das gerade noch 420.000 Quadratmeter Bürofläche. Zum Vergleich: Vor knapp sechs Jahren waren es noch 980.000 Quadratmeter.

Coworking – Gewinner oder Verlierer einer möglichen Rezession?

Ein weiteres Thema für die Experten war das derzeit viel diskutierte Coworking. Denn die Nachfrage nach flexiblen Arbeitsplatzlösungen steigt vor allem in den deutschen Großstädten. Insbesondere an Standorten mit ausgeprägter Technologiebranche konzentriert sich das Angebot an Business-Centern. Peter Axmann von der Hamburg Commercial Bank sagte dazu: „Der Anteil der Coworking Flächen unter den Büroimmobilien ist derzeit in Deutschland mit rund einem Prozent in den Big 7 noch sehr gering, aber Nachfrage ist definitiv da. Wir schauen uns die Businesspläne der Anbieter genau an und finanzieren Büroimmobilien mit Coworking-Anteilen in den Metropolen.“

„Aufgrund der gestiegenen Anforderungen an die Flächeneffizienz und die Flexibilität von Mietverträgen kommt Coworkingkonzepten eine wichtige Bedeutung zu“, sagt Stefan Spilker. „Bedarfsspitzen werden von Unternehmen bevorzugt durch Anmietungen in Coworking-Konzepten abgefedert, als selbst langfristig ein Mehr an Fläche anzumieten.“, so Spilker weiter.

„Trotz großen Zuwachspotenzialen und starkem Mieterinteresse sind Investoren beim Thema Coworking eher zurückhaltend. Das liegt auch daran, dass heute noch nicht abschließend einzuschätzen ist, wie sich die Nachfrage nach flexiblen Arbeitsplätzen in den nächsten zehn Jahren entwickeln wird und welche Anbieter sich langfristig durchsetzen werden“, erklärt Constantin Klementz von der Engel & Völkers Investment Consulting. „Wir sehen mieterseitig ein starkes Interesse an hochwertig ausgestatteten Büros, die darüber hinaus auch Services anbieten. Aus Investorensicht jedoch bergen sie ein erhöhtes Risiko und machen strengere Anforderungen an die Risikoprüfung erforderlich.“