12.10.2017

Büroinvestmentmarkt Deutschland Q1-Q3 2017

12.10.2017Savills Immobilien Beratungs-G...

Büroinvestmentmarkt Deutschland Q1-Q3 2017

Megadeals prägen das Marktgeschehen – Renditen fallen erneut

• Büroinvestmentmarkt wächst im Jahresvergleich um ein Viertel

• Megadeals von jeweils 100 Mio. Euro und mehr machen Hälfte des Volumens aus

• Stabile Mieten und Mietsteigerungspotenzial im Fokus der Investoren

• Transaktionsvolumen von etwa 27 Mrd. Euro im Gesamtjahr erwartet

Das Wachstum im deutschen Büroinvestmentmarkt hält an. In den ersten neun Monaten des laufenden Jahres wechselten Büroimmobilien im Wert von 16,7 Mrd. Euro den Eigentümer – 25 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Besonders deutliches Wachstum verzeichnete Berlin, wo sich das Volumen auf 3,4 Mrd. Euro mehr als verdoppelte. Dagegen schrumpfte der Hamburger Markt um fast die Hälfte. Insgesamt wiesen die Top-7-Städte aber ein Plus von 7 % auf. In Deutschland insgesamt flossen etwa 41 % des gesamten Gewerbetransaktionsvolumens in Büros. Das entspricht ungefähr dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre.

Drei Viertel des Transaktionsvolumens entfielen auf Einzelverkäufe. Die Veräußerung des Büroimmobilien-Portfolios von Apollo Global Management an die Intown Invest und andere Megadeals im Wert von mehr als 100 Mio. Euro machten etwa die Hälfte des Volumens aus. Zu den drei größten Transaktionen zählten auch die Verkäufe des Axel-Spinger-Mediencampus an den Norwegischen Staatsfonds und der Axel-Springer-Passage an Blackstone und Quincap Investment.

„Da derzeit insbesondere in Frankfurt diverse großvolumige Bürotürme vermarktet werden, erwarten wir auch in den kommenden Monaten große Einzeltransaktionen“, sagt Marcus Lemli, CEO Germany / Head of Investment Europe bei Savills. „Die in der Spitze und zunehmend auch in der Breite steigenden Mieten sowie schrumpfende Leerstände in den deutschen Top-Märkten heizen auch die Nachfrage am Büroinvestmentmarkt weiter an.“

Ein Grund für die Fokussierung der Investoren auf Megadeals ist der weiterhin hohe Anlagedruck bei großen institutionellen Investoren. „Ein Erreichen der Anlageziele mittels kleinerer Objekte bringt deutlich aufwendigere und langwierige Prozesse mit sich“, erläutert Matthias Pink, Director / Head of Research bei Savills.

Risikoaverse und auf langfristige Einnahmen fokussierte Anleger treiben den von deutschen Käufern dominierten Markt: In den ersten drei Quartalen machten Asset- und Fondsmanager 29 % des Transaktionsvolumens aus und waren damit stärkste Käufergruppe, gefolgt von Offenen Spezialfonds mit einem Anteil von 22 % und Immobilien AGs/REITs mit 9 %.

„Da die Anfangsrenditen niedrig sind und sich zudem nahe ihres zyklischen Tiefs befinden dürften, stehen bei Investoren stabile Mieteinnahmen und Mietsteigerungspotenziale im Vordergrund“, so Pink. Die Rendite für Spitzenobjekte ist im Durchschnitt der Top 7 innerhalb eines Jahres um 51 Basispunkte gefallen. Den stärksten Rückgang verzeichnete Frankfurt, wo die Spitzenrendite zuletzt binnen eines Jahres um 90 Basispunkte auf 3 % nachgab. In München unterschritt die Spitzenrendite diese Schwelle sogar: Sie fiel gegenüber dem Vorjahresquartal um 60 Basispunkte auf 2,9 %. „Der Renditerückgang ist ein Ausdruck des Glaubens der Investoren an eine starke deutsche Wirtschaft und an eine entsprechend günstige Entwicklung an den Bürovermietungsmärkten“, sagt Pink. In den Top-7-Städten sank die Spitzenrendite gegenüber dem Vorquartal im Schnitt um 11 Basispunkte auf 3,3 %. Der Rückgang der Spitzenrenditen wird sich laut Savills jedoch verlangsamen.

Die Rendite für Büroobjekte in Sekundär-Lagen der sieben wichtigsten Märkte fiel im dritten Quartal gegenüber dem Vorquartal um 30 Basispunkte auf nunmehr 4,0 %. Auch die Renditen für B-Objekte in CBD- und Nebenlagen fielen um jeweils 30 Basispunkte. „In den B-Lagen und Umlandstandorten dürften die Renditen auch weiterhin nachgeben“, so Pink weiter.

Bei anhaltend hoher Nachfrage nach Büroimmobilien rechnet Savills im Gesamtjahr mit einem Wachstum des Transaktionsvolumens von 10 % bis 15 % auf etwa 27 Mrd. Euro.

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