12.10.2017

Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Berlin Q1-Q3 2017

12.10.2017Savills Immobilien Beratungs-G...

Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Berlin Q1-Q3 2017

Umsatzstärkstes Quartal aller Zeiten und auch am Investmentmarkt kommt keine deutsche Stadt an Berlin heran

• Hauptstadt weist mit 2,1 % die niedrigste Leerstandsquote aller Top-6 Büromärkte auf

• Knappes Angebot lässt Durchschnittsmiete um 15 % ggü. dem Vorjahresquartal steigen

• Gewerbeinvestmentmarkt so international geprägt wie selten zuvor

Die Hauptstadt boomt – die Büroflächen werden knapp und ausgesprochen positive Wachstumsszenarien machen die Metropole zu einer der Top-Investmentdestinationen in der Welt.

Büromarkt: Erst 2019 kommt deutlich mehr Neubaufläche an den Markt

Insbesondere der Expansionsdrang vieler Tech-Unternehmen hat zu einem weiteren Anstieg des Flächenumsatzes geführt. Insgesamt wurden in den ersten neun Monaten 765.600 m² umgesetzt und damit 9,3 % mehr als im gleichen Vorjahreszeitraum. Im dritten Quartal wurde sogar ein Volumen von fast 308.000 m² erzielt – so viel wie noch nie in der Geschichte der Hauptstadt in einem Quartal. „Die boomende Tech-Szene und die vitale Startup-Community sorgen für einen immens hohen Flächenbedarf“, sagt Christian Leska, Managing Director Office Agency bei Savills in Berlin. Anmietungen von IT- und Kommunikationsfirmen machten einen Anteil von 43,6 % aus.

Allein auf den Online-Händler Zalando entfielen drei der sechs größten Vertrags-abschlüsse, die im bisherigen Jahresverlauf erzielt wurden. Insgesamt trugen Großanmietungen von jeweils mehr als 5.000 m² zu knapp 32 % des Flächenumsatzes ein. Unter den Top-6-Büromärkten verzeichnete nur Köln einen höheren Wert.

Angesichts des immens hohen Flächenbedarfs verfügt Berlin mittlerweile über die mit Abstand niedrigste Leerstandsrate unter den Top-6-Märkten: Die Quote sank im dritten Quartal um weitere 40 Basispunkte auf 2,1 %. Der Mittelwert der Top-6-Städte liegt mit 5,3 % mehr als doppelt so hoch. „Der geringe Leerstand stellt für Unternehmen, die sich in Berlin ansiedeln, expandieren oder räumlich verändern wollen, eine erhebliche Herausforderung dar“, so Leska. „Ein ausreichender zeitlicher Vorlauf bei der Bürosuche ist daher unerlässlich.“

Der Flächenengpass führt dazu, dass Mieter zunehmend auch in B-Lagen ausweichen. „Dadurch sinken auch die Leerstände in Teilmärkten wie z. B. Lichtenberg oder Reinickendorf“, sagt Leska.

Die Profiteure der Angebotsknappheit sind die Vermieter: Die Durchschnittsmiete legte gegenüber dem Vorquartal um 7 % auf 18,30 Euro/m² zu. Zu den drei hochpreisigsten Lagen der Hauptstadt zählen Friedrichshain mit im Schnitt fast 24 Euro/m², gefolgt von Mitte und Kreuzberg mit einem Niveau von jeweils rund 20 Euro/m².

Ein interessanter Aspekt: Als Folge des Wachstums der Tech-Szene gleicht sich das durchschnittliche Mietniveau in der IT-Branche mit 20,80 Euro/m² den von Anwaltskanzleien gezahlten Mieten (21,40 Euro/m²) zunehmend an. Die Spitzenmieten erhöhten sich im Vergleich zum Vorquartal um 1,3 % auf 30,20 Euro/m².

Die hohe Dynamik am Vermietungsmarkt wird den Flächenumsatz im Gesamtjahr voraussichtlich auf rund 950.000 m² steigern. Das entspricht einem Wachstum von circa 2 % gegenüber dem Vorjahr. „Zwar erwarten wir im kommenden Jahr ein mit 276.000 m² stärkeres Flächenfertigstellungsvolumen als noch im laufenden Jahr (211.500 m²), dies dürfte die Situation am Mietmarkt angesichts der Vielzahl an Gesuchen jedoch kaum entspannen, da bereits 2018 ca. 70 % und 2019 ca. 50 % vorvermietet sind“, berichtet Leska.

Investmentmarkt: Mietsteigerungserwartungen führen zum Run auf Büroobjekte

Berlin war in den ersten neun Monaten des Jahres der mit Abstand umsatz- und wachstumsstärkste Standort am deutschen Gewerbeinvestmentmarkt: Das Transaktions-volumen legte um über 80 % auf fast 6,3 Mrd. Euro zu. Damit machte die Hauptstadt rund 16 % des gesamtdeutschen Aufkommens aus und mehr als ein Drittel des Investment-umsatzes in den Top-7-Märkten „Der Berlin-Hype hat auch den Gewerbeinvestmentmarkt erfasst und nichts deutet auf ein Abklingen der Investorennachfrage hin“, berichtet Steffen Pulvermacher, Director Investment bei Savills in Berlin.

Deutlichen Schwung verliehen dem Markt Transaktionen mit einem Volumen von über 100 Mio. Euro, allen voran der Verkauf des Sony-Centers für etwa 1,1 Mrd. Euro. Solche Groß-Verkäufe machten im bisherigen Jahresverlauf einen Anteil von etwa zwei Drittel am Gesamtvolumen aus. „Auch ohne Bürotürme wie in Frankfurt ist Berlin bei den großvolumigen Transaktionen die Investmenthauptstadt“, so Pulvermacher. Deutschlandweit lag Berlins Anteil am Transaktionsvolumen von großvolumigen Einzelobjekten über 100 Mio. Euro bei 44 %.

Mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens entfiel auf das Bürosegment, das durch steigende Mieten und sinkende Leerstände geprägt ist. Mischnutzungs-Objekte landeten vor allem dank des Verkaufs des Sony-Centers auf dem zweiten Rang, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien.

Die hohe Attraktivität des Berliner Marktes lockt Investoren unterschiedlicher Couleur, angeführt von Asset- und Fondsmanagern mit einem Anteil von 41 % am Transaktionsvolumen und offenen Spezialfonds mit einem Anteil von 21 % am Ankaufsvolumen an. Den dritten und vierten Rang nahmen mit Private-Equity-Fonds und Staatsfonds Akteure ein, die üblicherweise sehr unterschiedliche Risikoprofile aufweisen.

Der Gewerbeinvestmentmarkt ist so stark international geprägt wie selten zuvor: Ausländische Käufer machten 63 % des Transaktionsvolumen aus. In den vergangenen fünf Jahren lag der Anteil im Schnitt bei 54 %. Da es auch abseits der zentralen Lagen eine hohe Nutzernachfrage gibt, prüfen Investoren immer häufiger auch Objekte in B- oder C-Lagen, insbesondere mit guter Anbindung an das U- und S-Bahnnetz.

Die hohe Nachfrage nach Büroimmobilien hat im dritten Quartal zu einem weiteren Rückgang der Renditen geführt. Während die Spitzenrendite auf dem Niveau des Vorquartals von 3,1 % verharrte, gab die Durchschnittsrendite in zentralen Lagen um 10 Basispunkte auf 3,5 % nach. Ein ähnliches Bild zeigten die Renditen in sekundären Bürostandorten. „Wir gehen davon aus, dass die Renditen in den kommenden Quartalen nicht mehr nennenswert zurückgehen“, berichtet Pulvermacher und betont: „Die Kapitalwerte dürften ihren Aufwärtstrend jedoch wegen der anhaltend positiven Mietentwicklung fortsetzen.“

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